监管加码 房地产信托发行规模下滑至5100亿

1. 监管加码 房地产信托发行规模下滑至5100亿

随着监管政策加码，对于房企通过信托渠道融资的审核越发严格。根据用益信托最新统计显示，今年来，截至记者发稿时止，我国68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模，在融资额度上同比下滑了19.4%。
7月份以来，整个房地产信托发行延续了下滑态势。用益信托统计数据显示，7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于上月的481款794.2亿元的规模，在发行只数上下降了50%，在融资规模上则下降了47.6%；而与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，在发行只数上更是同比锐减了53.3%。
事实上，我国房地产类信托的募集规模自2019年下半年以来，连续多个季度下行。中国信托业协会数据显示，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元。
“这主要原因有二：一是监管趋严，从去年下半年以来，房地产信托经历了多轮窗口指导和调控；二是一季度新 冠疫情冲击使得楼市停摆，房地产开发也全面暂停，房企融资需求萎缩的同时信托业务的开展也短期内受限。”对此，有信托分析人士认为。

2. 房地产投资信托的规模

美国大约有300个REITs，它们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市。有一些REITs并没有上市，但通常所说的REITs是指上市的。 REITs的发展 REITs的概念可追溯到1880年。1960年，国会设立REITs，以使小投资者可以投资于大规模的收益型房地产。国会认为使一般投资者能够投资于大型商业房地产的惟一方法就是采用合伙投资安排，设立一个经济体来持有商业房地产，进行融资和经营活动。 在其后的三十多年间，REITs在房地产投资方面扮演着很有限的角色。这主要是由于在早期对REITs有很大的限制。它们只能拥有房地产，而不能进行经营和管理，必须聘请第三方，而第三方与REITs在经济利益方面有较大的分歧。市场不接受这种所有权和经营权的安排，投资不很活跃。1986年的税收改革法案在两个重要的方面极大地改变了房地产的景观。该法案通过限制利息的抵扣作用、延长折旧期限、限制“非积极活动亏损”等方法，降低了房地产作为避税港的作用，使得房地产投资不得不具有好的经济效益，并为收入导向型。该法案也赋予REITs一些权利，允许其经营和管理其资产。这促进了REITs的发展。20世纪80年代的很多事件导致了房地产市场的萧条：SavingsandLoan危机、1986年的税收改革法案、和20世纪80年代的过度建设。房地产市场的萧条造就了REITs的繁荣。很多私营的房地产公司认识到，在不利的市场情况下，最有效的获得资本的方法就是运用REITs这种形式进入到公共资本市场。而且，萧条之后经常是繁荣，20世纪90年代房地产市场和REITs都回升。我认为回升同美国宏观经济的繁荣亦密切相关。虽然有20世纪90年代初期和末期的两个低潮，在整个20世纪90年代中，REITs发展非常迅猛，REITs的数量和市场价值增长迅速。1990年，共有119家挂牌REITs，股票市值为87亿美元。到1999年时，共有210家挂牌REITs，股票市值为1307亿美元。数量翻了约一番，股票市值增加为原来的15倍。

3. 房地产信托过快增长被“点名”控制

日前，监管部门再次释放出房地产信托严监管的信号。7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会于近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
需要注意的是，银保监会对房地产信托严监管具有政策延续性。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。
有信托业内观察人士对某报记者坦言，“限制房地产过快增长是基于房地产调控稳定的主基调，此次监管严格程度为近年少有，也可能确立了后续房地产信托监管的基准水平。”
“政策引导+行政处罚”
双管齐下规范房地产业务
此轮监管政策的背景在于今年房地产信托业务增速过快。
记者据用益信托数据统计，2019年1月份至6月份，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托成立规模的39%。此外，自去年6月份至今，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。可以看出，房地产信托的成立规模居高不下。
业内普遍将此次对信托公司的约谈警示视为“23号文”政策的延续。有金融业内人士透露，“23号文”后，仍有地方信托公司置之不理，以不合规的方式继续开展房地产信托业务，进行监管套利行为，也有信托公司阴奉阳违，错判严监管政策形势，对相关规定置若罔闻，这些都促使了此次监管力度的升级。
对于为何信托公司对房地产业务难以割舍？上述金融业内人士指出，信托公司对于房地产业务收费远高于其他业务，相对于通道业务千分之二的手续费，房地产业务则为1.5个百分点以上。
除了利润空间大，投资者倾向也是重要因素，用益信托研究员帅国让对记者表示，“经过十几年的发展，房地产信托已经成为部分投资者较为青睐的投资产品之一，甚至出现了一些专买房地产信托产品的投资者”。
除了政策引导，行政处罚也是监管规范房地产信托业务的重要手段。记者梳理罚单发现，今年上半年，“涉房”罚单共有4笔，涉及3家信托公司。事由分别为“开展房地产信托业务不审慎”、“违规开展房地产信托业务”、“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”。某北京地区信托公司内部人士向记者指出，对于信托公司行政处罚应理性看待。从处罚金额来看，信托公司小额罚单居多，更多起到的是警示作用，一般不影响业务准入和评级。
前述信托业内观察人士对记者表示，房地产信托是信托公司当前最主要的收入来源之一，严监管短期冲击公司经营业绩，长期则会倒逼信托公司转型发展，参与房地产信托市场对公司专业能力的要求会更高，从而获得竞争优势。
6个月后
房地产开发投资或现拐点
事实上，“23号文”对房地产信托的发展已初见效果。记者发现，用益信托集合信托周报显示，5月底开始，房地产信托募集规模已连续两周环比大幅下降。5月份最后一周募集规模36.12亿元，环比减少60.63%；6月份首周募集规模29.07亿元，环比减少19.53%。
不过，房地产开发投资出现明显回落拐点或仍需6个月时间。中信证券明明债券研究团队表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。“因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”
需要注意的是，信托融资占房地产开发融资资金来源比例并不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。中信证券明明债券研究团队认为，房地产开发资金来源中，非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下，而其中信托贷款占比将更低。若将房地产企业融资分为筹资活动和经营活动两个阶段，筹资活动过程中融资方式主要是国内贷款、债券或股票融资以及海外融资，经营活动过程中融资方式主要是定金和预收款等。“若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占比仍低于10%。”

4. 房地产信托过快增长被“点名”控制

日前，监管部门再次释放出房地产信托严监管的信号。7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会于近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
需要注意的是，银保监会对房地产信托严监管具有政策延续性。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。
有信托业内观察人士对某报记者坦言，“限制房地产过快增长是基于房地产调控稳定的主基调，此次监管严格程度为近年少有，也可能确立了后续房地产信托监管的基准水平。”
“政策引导+行政处罚”
双管齐下规范房地产业务
此轮监管政策的背景在于今年房地产信托业务增速过快。
记者据用益信托数据统计，2019年1月份至6月份，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托成立规模的39%。此外，自去年6月份至今，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。可以看出，房地产信托的成立规模居高不下。
业内普遍将此次对信托公司的约谈警示视为“23号文”政策的延续。有金融业内人士透露，“23号文”后，仍有地方信托公司置之不理，以不合规的方式继续开展房地产信托业务，进行监管套利行为，也有信托公司阴奉阳违，错判严监管政策形势，对相关规定置若罔闻，这些都促使了此次监管力度的升级。
对于为何信托公司对房地产业务难以割舍？上述金融业内人士指出，信托公司对于房地产业务收费远高于其他业务，相对于通道业务千分之二的手续费，房地产业务则为1.5个百分点以上。
除了利润空间大，投资者倾向也是重要因素，用益信托研究员帅国让对记者表示，“经过十几年的发展，房地产信托已经成为部分投资者较为青睐的投资产品之一，甚至出现了一些专买房地产信托产品的投资者”。
除了政策引导，行政处罚也是监管规范房地产信托业务的重要手段。记者梳理罚单发现，今年上半年，“涉房”罚单共有4笔，涉及3家信托公司。事由分别为“开展房地产信托业务不审慎”、“违规开展房地产信托业务”、“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”。某北京地区信托公司内部人士向记者指出，对于信托公司行政处罚应理性看待。从处罚金额来看，信托公司小额罚单居多，更多起到的是警示作用，一般不影响业务准入和评级。
前述信托业内观察人士对记者表示，房地产信托是信托公司当前最主要的收入来源之一，严监管短期冲击公司经营业绩，长期则会倒逼信托公司转型发展，参与房地产信托市场对公司专业能力的要求会更高，从而获得竞争优势。
6个月后
房地产开发投资或现拐点
事实上，“23号文”对房地产信托的发展已初见效果。记者发现，用益信托集合信托周报显示，5月底开始，房地产信托募集规模已连续两周环比大幅下降。5月份最后一周募集规模36.12亿元，环比减少60.63%；6月份首周募集规模29.07亿元，环比减少19.53%。
不过，房地产开发投资出现明显回落拐点或仍需6个月时间。中信证券明明债券研究团队表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。“因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”
需要注意的是，信托融资占房地产开发融资资金来源比例并不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。中信证券明明债券研究团队认为，房地产开发资金来源中，非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下，而其中信托贷款占比将更低。若将房地产企业融资分为筹资活动和经营活动两个阶段，筹资活动过程中融资方式主要是国内贷款、债券或股票融资以及海外融资，经营活动过程中融资方式主要是定金和预收款等。“若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占比仍低于10%。”

5. “紧箍”再收紧 房地产信托风险防控压力攀升

自2019年下半年以来，窗口指导、余额管控成为了房地产信托业务的关键词，今年以来，监管也在不断“重拳出击”遏制当前房地产信托业务违规乱象。11月5日，北京商报记者从多位信托业从业人士处了解到，在展业层面，房地产信托业务大部分均做了收紧，今年以来，部分房企现金流紧张，可能存在风险加剧的情况。受“爆雷”潮的影响，1-10月，房地产信托领域违约金额已超400亿元。在分析人士看来，从过往经验看，调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增大市场房地产信托违约规模，因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。
三条“红线”排查大幕开启
为防范化解风险，监管专门针对房地产信托开启了一轮专项排查。近日，有市场消息称，银保监会近日下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。
从多位信托业从业人士处获悉，上述消息属实，此次银保监会排查的问题主要为，是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。不过也有部分信托公司人士向记者表示，“这份文件应该主要是针对房地产信托业务较多的信托公司，房地产信托业务占比不大的暂未收到通知”。
“这次排查是一项例行检查。” 一位信托公司从业人士向北京商报记者介绍称，主要排查房地产信托的三条“红线”。这三条“红线”是指监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长。
具体来看，“红线”一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，“红线”二是净负债率不得大于100%，“红线”三是现金短债比不得小于1倍。根据三条“红线”的触线情况，分为红、橙、黄、绿四档，红色档三条“红线”都触碰到了则不得新增有息负债。橙色档碰到两条“红线”则负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条“红线”，则负债年增速不得超过10%。绿色档三条“红线”都未碰到，则负债年增速不得超过15%。
金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时表示，本轮专项排查会进一步实质收紧投向房地产领域的信托资金投向，部分房企现金流紧张，预计市场并购风潮还会持续较长时间。
年内违约规模已超400亿元
2020年，信托行业兑付延期频发，房地产信托的违约情况也持续走高。北京商报记者从用益信托获得的最新数据显示，今年1-10月，房地产信托领域违约金额总计达到411.37亿元。
从具体的时间节点来看，今年3月，房地产信托的违约走向小高峰，当月违约金额达到115.12亿元，后又在4月回落至82.25亿元。到6月又迎来一波增长，当月违约金额达到134.56亿元。10月信托行业共发生27起违约事件，其中房地产信托的违约金额为2.3亿元。
一家信托公司相关人士向北京商报记者透露称，在房地产信托运作过程中，投资者先将资金委托给信托公司，信托公司再委托信托经理筛选优质房地产项目。信托公司和信托经理能否勤勉尽职地履行职责，也直接影响房地产信托产品的安全性。这位信托公司人士直言，现在房地产信托没有好的备案项目，再用之前的项目结构借钱只能增加公司债务，达不到监管机构的要求，再加上房企普遍面临融资收紧的情况，现金流紧张，风险有加速暴露的可能。
在资管研究员袁吉伟看来，短期内房地产市场行业景气度面临较大下行压力，一方面销售资金回笼放缓，外部融资渠道受阻;另一方面房地产企业的债权融资、信托融资等大量到期，如果不能有效调配资金，很容易出现资金链断裂。从过往经验看，历次调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增多市场房地产信托违约规模，并在调控后的半年到一年达到违约高峰。因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。
合规、风险指标面临双向承压
一直以来房地产信托就备受业内关注，一边是房企对资金的渴望，一边是监管的不断严控，房地产信托的成立规模也在持续波动。来自中国信托业协会发布的数据显示，2020年二季度末，房地产资金信托余额为2.5万亿元，同比2019年二季度末2.93万亿元下降14.68%，环比一季度末2.58万亿元下降3.1%。
今年6月，银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知中提到，信托公司存在未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款;直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款;以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求等问题。
在全行业收缩的时候，房地产信托产品的合规性和风险性亟待检验，在廖鹤凯看来，房地产业务阶段性规模受限，不过存量规模依然很大，对信托公司来说，后续可以持续提升股权投资比重，待政策成熟可以加快布局房地产信托投资基金(REITs)业务。
正如袁吉伟所言，房地产信托被严监管预示着传统信托业务的增长空间将越来越受到制约，传统粗放的高增长模式越来越难以持续。他进一步指出，信托公司要实现长期可持续发展，就要顺应我国经济社会转型发展的新趋势，顺应监管新要求，明确新的有效业务组合和市场方向，塑造与之相匹配的专业能力，获取新的增长驱动力，提高市场竞争力，占据资管新时代的一席之地。

6. 房地产信托遭遇严监管，二季度房地产信托余额同比下降14%

　　来自用益信托的数据显示，今年1-9月，57家信托公司一共发行房地产信托计划5473只，成立信托项目1314个，规模6697.59亿元。整体来看，与2019年同期相比，房地产信托业务占所有信托规模之比略有下降。
　　近期银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，切实加强房地产信托风险防控工作。
　　余额和占比逐季下降
　　前述通知要求，各地银保监局要切实履行属地监管责任，保持对房地产信托高压监管态势不放松，提前谋划风险防控工作，严厉查处违法违规行为，健全房地产信托监管长效机制。
　　多位信托人士对中国证券报记者表示，本次业务排查是常规性排查，主要还是配合这一轮地产调控的措施，追踪各公司地产信托相关业务指标。
　　自2019年年中以来，监管机构出台多项政策和窗口指导，严格控制房地产信托业务规模。数据显示，近年来房地产信托余额和占比逐季下降。
　　来自信托业协会的数据显示，截至2020年二季度末，房地产信托余额为2.50万亿元，同比下降14.68%，较一季度末下降3.10%。房地产信托占比也逐渐下降，从2019年四季度末占比15.07%，降至2020年二季度末的14.16%。
　　一些中小型信托则开始明显收缩涉房业务。某信托公司人士对记者表示，今年以来，已经基本停止大量新增房地产信托业务了，存量项目等待自然清算。该公司认为，宏观经济和监管环境多变，出于审慎经营的原则，选择收缩部分易受政策影响的业务。
　　“马太效应”愈发明显
　　用益信托的数据显示，今年前9个月，57家信托公司共计为320家房地产开发商的5473只信托计划提供了融资。在融资方面，“马太效应”愈发明显，百强房企的融资额集中度更高，并进一步向一线城市集中。
　　单个公司方面，前9个月发行房地产集合信托产品规模超过100亿元的信托公司超过20家。其中，五矿信托、光大信托、中融信托三家信托公司发行的房地产集合信托产品规模总计超过500亿元。
　　房企方面，前9个月融资金额居前的地产商包括恒大地产、融创、阳光城、龙光地产、世茂建设、万达、佳源创盛等。
　　用益信托指出，今年前9个月，57家信托公司合作的房地产企业中，百强房企合作的规模占总规模比例显著提高，占比达到46.75%，而去年全年为33%。百强房企的融资额集中度更高，融资规模前5位的房企均为百强房企，前10位的房企中有8家百强房企，前20位的房企中有14家百强房企。而去年全年前10位的房企中有7家百强房企，前20位的房企中有12家百强房企。这说明了不同规模的房企在信托融资市场上进一步两极分化，头部房企的融资额度更高。
　　从城市分布来看，融资规模进一步向一线城市集中。今年前9个月，一线城市融资总额占比为18.5%，而去年全年为15.37%;二线城市融资总额占比为36.17%，而去年全年为38.79%。而且，一线城市占据所有城市融资额前五名中的第一、二、四、五位，说明一线城市是房地产信托的首选城市。
　　用益信托认为，城市中的融资分布与省份的特征类似，头部效应比较明显，后期持续看好一、二线城市的信托融资能力。

7. 地产信托额度仍严格受控 短期难以松动

地产信托额度松动了吗？连日来，有豪宅瞬间售罄与各地地王再现的消息频出，在新冠肺炎疫情影响尚在持续的背景下，这个问题极易牵动人心。
根据记者多方了解，地产信托额度并未松动，而且监管部门一再向信托公司强调，“房地产信托额度务必不能超过2019年底。”
业界观察人士对此表示，大基调不变的情况下，短期之内房地产信托监管政策放松比较困难，信托融资渠道还将受限。从房地产行业看，短期受到疫情的冲击较为明显。目前各地房地产政策多是扶持性的，以抵御疫情冲击，而个别政策影响房地产调控大基调的文件也都很快撤销了。银行信贷方面，松动主要针对按揭贷款，开发贷尚没有看到调整迹象，考虑到监管部门仍较重视房地产金融监管，预计后续不会有大的政策调整。
地产信托额度未松动
针对自2018年以来狂飙突进的地产信托业务，2019年5月中旬，银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“23号文”）后，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制了前端融资模式的发展。
在此之后，地产信托发行规模有所收缩，但仍未达到监管预期。
2019年下半年开始，监管部门密集进行窗口指导，要求信托公司严格控制房地产信托业务。其中《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函 〔2019〕 64号），也即“64号文”，也明确表示要加强房地产信托合规管理和风险控制。
多位业内人士表示，之前银保监会口头传达的监管精神是，2019年年末的房地产信托规模不得超过6月30日，今年逐步调整为，地产信托业务规模不超过2019年底。
一位中型信托公司内部人士向记者透露，该司地产额度一直没有放松，而且由于自去年下半年地产额度收紧便没有实际项目落地，2019年12月末的地产额度比2019年6月末的额度又小了不少。“今年银监部门又口头通知，一季度地产信托额度不得超过2019年底，且任何时点都不能超过。监管通过控制信托预登记审批端口，严格控制各家公司额度。”
另有两家大型信托公司相关人士坦承，其所在公司接到的监管口令也是地产信托额度不得超过2019年12月末，这依然是当下最为严格的监管指令。
预计未来也难以松动
近段时间以来，楼市回暖迹象愈发明显。
深圳大面积豪宅仅仅15秒被抢购一空。土地市场方面，全国不少市区出现新地王，如3月10号上午，广州拍出了史上最贵的住宅用地；再如3月11日，常州武进诞生新地王。
克而瑞地产研究中心认为，在整体疫情按照当前态势继续得到控制的前提下，预计疫情对房地产市场的影响在3月将继续延续，但有望在二季度开始恢复正常。具体来看，销售方面，受疫情影响积压的一、二手房购房需求将陆续转为新增销售，整体销售体量有望快速恢复；新开工方面，在地方放宽预售审批要求的利好下，房企预计将于窗口期加紧项目开工以尽快预售回笼资金，因而新开工面积有望在二季度快速回升；土地购置方面，随着核心城市土拍复常，整体增速有望低位回升，但考虑到房企拿地仍旧谨慎，降幅难见大幅收窄；开发投资额在以新开工、施工面积为主要支撑下有望在下半年得到回升。
业界资产观察人士对此表示，“大基调不变的情况下，短期之内房地产信托监管政策放松比较困难，信托融资渠道还将受限，这样有利于信托公司的客户选择和定价。从房地产行业看，短期受到疫情较为明显的冲击，连续两个月销售情况不好，部分房企资金链承压。目前各地房地产政策多是扶持性的，以抵御疫情冲击，而个别政策影响房地产调控大基调的文件也都很快撤销了。银行信贷方面，松动主要针对按揭贷款，开发贷尚没有看到调整迹象，考虑到监管部门仍较重视房地产金融监管，预计后续不会有大的政策调整。”
另有某大型股份行信贷审批部门人士向记者表示，“截至目前，银行信贷直投房地产这方面数据没有明显变化，且预计往后也不会有明显变化。可以确定的是，基建是今年银行信贷资金的投向重点，小微实体企业也是。但国家层面对地产政策态度非常明确，应该不会有资金金融支持这么直接的举措。” 据《证券时报》

8. 地产信托额度仍严格受控 未来松动也不易

地产信托额度松动了吗？
连日来，有豪宅瞬间售罄与各地地王再现的消息频出，在新冠肺炎疫情影响尚在持续的背景下，这个问题极易牵动人心。
根据证券时报记者多方了解，地产信托额度并未松动，而且监管部门一再向信托公司强调，“房地产信托额度务必不能超过2019年底。”
业界资产观察人士对此表示，大基调不变的情况下，短期之内房地产信托监管政策放松比较困难，信托融资渠道还将受限。从房地产行业看，短期受到疫情的冲击较为明显。目前各地房地产政策多是扶持性的，以抵御疫情冲击，而个别政策影响房地产调控大基调的文件也都很快撤销了。银行信贷方面，松动主要针对按揭贷款，开发贷尚没有看到调整迹象，考虑到监管部门仍较重视房地产金融监管，预计后续不会有大的政策调整。
地产信托额度未松动
针对自2018年以来狂飙突进的地产信托业务，2019年5月中旬，银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“23号文”)后，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制了前端融资模式的发展。
在此之后，地产信托发行规模有所收缩，但仍未达到监管预期。
2019年下半年开始，监管部门密集进行窗口指导，要求信托公司严格控制房地产信托业务。其中《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号)，也即“64号文”，也明确表示要加强房地产信托合规管理和风险控制。
多位业内人士表示，之前银保监会口头传达的监管精神是，2019年年末的房地产信托规模不得超过6月30日，今年逐步调整为，地产信托业务规模不超过2019年底。
一位中型信托公司内部人士向记者透露，该司地产额度一直没有放松，而且由于自去年下半年地产额度收紧便没有实际项目落地，该司2019年12月末的地产额度比2019年6月末的额度又小了不少。“今年银监部门又口头通知，一季度地产信托额度不得超过2019年底，且任何时点都不能超过。监管通过控制信托预登记审批端口，严格控制各家公司额度。”
另有两家大型信托公司相关人士坦承，其所在公司接到的监管口令也是地产信托额度不得超过2019年12月末，这依然是当下最为严格的监管指令。
预计未来也难以松动
近段时间以来，楼市回暖迹象愈发明显。
深圳大面积豪宅仅仅15秒被抢购一空。土地市场方面，全国不少市区出现新地王，如3月10号上午，广州拍出了史上最贵的住宅用地；再如3月11日，常州武进诞生新地王。
克而瑞地产研究中心认为，在整体疫情按照当前态势继续得到控制的前提下，预计疫情对房地产市场的影响在3月将继续延续，但有望在二季度开始恢复正常。具体来看，销售方面，受疫情影响积压的一、二手房购房需求将陆续转为新增销售，整体销售体量有望快速恢复；新开工方面，在地方放宽预售审批要求的利好下，房企预计将于窗口期加紧项目开工以尽快预售回笼资金，因而新开工面积有望在二季度快速回升；土地购置方面，随着核心城市土拍复常，整体增速有望低位回升，但考虑到房企拿地仍旧谨慎，降幅难见大幅收窄；开发投资额在以新开工、施工面积为主要支撑下有望在下半年得到回升。
业界资产观察人士对此表示，“大基调不变的情况下，短期之内房地产信托监管政策放松比较困难，信托融资渠道还将受限，这样有利于信托公司的客户选择和定价。从房地产行业看，短期受到疫情较为明显的冲击，连续两个月销售情况不好，部分房企资金链承压。目前各地房地产政策多是扶持性的，以抵御疫情冲击，而个别政策影响房地产调控大基调的文件也都很快撤销了。银行信贷方面，松动主要针对按揭贷款，开发贷尚没有看到调整迹象，考虑到监管部门仍较重视房地产金融监管，预计后续不会有大的政策调整。”
另有某大型股份行信贷审批部门人士向记者表示，“截至目前，银行信贷直投房地产这方面数据没有明显变化，且预计往后也不会有明显变化。可以确定的是，基建是今年银行信贷资金的投向重点，小微实体企业也是。但国家层面对地产政策态度非常明确，应该不会有资金金融支持这么直接的举措。”