宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的物业服务企业的服务

1. 宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的物业服务企业的服务

（一）物业服务企业应履行物业服务委托合同，按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养，环境整洁，绿化养护，公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。（二）物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。（三）物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：1.实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况；2.实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。（四）建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分档案制度，加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管，严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设，促进物业服务企业不断改进服务态度，提高物业服务水平。《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。（五）物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳；业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。（六）根据《条例》第三十二条规定，物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时，应提交由社区居委会出具的相应证明，证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。（七）规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时，将退出时间、理由报送县（市）区物业管理主管部门和属地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会备案。在辖区物业管理主管部门、属地街道办事处（乡镇人民政府）的监督下，将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料，移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门，供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。物业管理退出办法和程序，由市建设行政主管部门另行制定。（八）为提高小区车库、车位的利用率，缓解小区停车难的问题，产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

2. 宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的物业管理相关政策

（一）各县（市）区人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度，对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的办法，解决老小区物业管理的长效管理问题。对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区，建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上，应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房（纳入国家直管公房管理，免租给物业服务企业经营），租金收入用于补贴物业服务经费。（二）对物业区域规模较小，服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区，住宅小区停车费、物业经营用房等收益，经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定，可用于补贴物业服务费用的不足，以确保小区物业管理的长效发展。（三）为扶持物业管理的发展，各县（市）区财税部门对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠。（四）凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的，不得转由业主或物业服务企业承担。（五）对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主，物业服务费实行先交后补的办法，先由业主依照物业服务合同的约定交纳，之后每年12月底向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体标准由各县（市）区人民政府另行制定。各级政府和物业管理主管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，要根据各地的实际，出台相应的政策措施，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。本意见自发文之日起实施，由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题。

3. 宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的物业管理用房的配置

物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给辖区物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置，开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区物业管理主管部门的意见，并在规划设计方案中确定，不得任意调整。（一）开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房：1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房；2.物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房；3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣；4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明；5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上，并应配置在地上专用的办公性质用房内；6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房，配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，在与辖区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。（二）因房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房；确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。（三）经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。（四）物业管理用房应依照法律规定进行权属登记，产权属全体业主共有。

4. 宁波住宅物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业合法权益,促进物业服务行业健康发展,根据《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省、市物业服务收费管理有关规定,结合市区实际,制定本办法。      第二条 本办法适用于宁波市市区行政区域范围内(不含奉化区、镇海区和北仑区)的物业服务收费行为及其管理活动。      第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋共用部位及其配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。      本办法所称前期物业服务没有特别说明的,均是指住宅小区竣工交付使用后至业主委员会成立之间的物业服务。住宅小区竣工后至开发建设单位交付业主使用前的物业服务,其收费按有关文件规定执行。      第四条 物业服务收费实行属地管理、分级负责。市价格主管部门会同市住建行政主管部门(以下简称物业主管部门)负责全市物业服务收费的监督管理工作,并组织实施宁波国家高新区行政区域内物业服务收费管理工作。宁波国家高新区新建普通住宅(含保障性住房)前期物业服务收费标准由市价格主管部门另行制定。      各区县(市)价格主管部门会同同级物业主管部门负责并组织实施本行政区域内物业服务收费的监督管理工作,可参照本办法制定当地具体实施办法。      第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用标准与服务质量和水平相适应的原则。      第六条 物业服务应当包括以下内容:      (一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;      (二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁,生活垃圾的收集、清理,化粪池的清理等,但按照规定应当由业主或使用人清理或承担费用的建筑装潢垃圾、家具垃圾除外;      (三)公共绿地、花草树木的养护管理;      (四)公共秩序维护,协助做好安全防范工作;物业服务合同约定物业服务企业应对车辆实行停放管理的,按照合同的约定执行;      (五)物业档案管理;      (六)合同约定的其他公共性服务。      房屋共用部位、共用设施设备的具体使用管理、维修保养依据开发建设单位、业主委员会与物业服务企业的合同约定执行。      第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。      普通住宅前期物业服务收费(含保障性住房前期物业服务收费,下同)实行政府指导价。      业主委员会成立后的普通住宅、非住宅(含公寓,下同)和高标准住宅的物业服务收费实行市场调节价。高标准住宅须由开发建设单位向当地物业主管部门提出认定申请,符合下列条件之一的,为高标准住宅:      (一)独栋、联排等独门独户住宅;      (二)建筑容积率在1.0以下的小区住宅;      (三)单套套型建筑面积140(含)平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%(含)以上的。其中,套型面积包括专有部分建筑面积(套内建筑面积)和分摊的共有建筑面积两部分。      第八条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分级定价制度,由各地价格主管部门会同物业主管部门,结合《宁波市住宅小区星级物业服务导则》,根据物业服务成本、市场供求状况、社会承受能力等因素,制定一星级、二星级、三星级、四星级、五星级物业服务收费标准(包括基准价和浮动幅度,下同)。各地应根据物业人员工资、服务成本变化、物价等因素,对当地物业服务收费标准原则上每3年进行1次评估,并视评估情况合理调整,及时向社会公布。      各地价格主管部门应会同物业主管部门加强对物业项目收费的事后监管,依据《宁波市住宅小区星级物业服务导则》规定,对前期物业收费项目应每年度按照“双随机”的办法进行1次抽查考评,对特级前期物业项目收费每3年开展1次成本调查。具体前期物业收费项目抽查考评办法由各地自行制定。      第九条 普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前,拟定前期物业服务方案,在物业主管部门、价格主管部门公布的范围内选定物业服务等级及相应的基准价、浮动幅度,按照有关规定确定具体收费标准并在前期物业服务合同中约定。保障性住房物业服务收费原则上不得超过三星级收费标准。分期开发建设的普通住宅物业项目,已全部取得立项、规划、土地、施工等相关行政许可的,首期物业项目批复后3年内的后续物业项目可以整体定价,其他分期物业项目,应分期定价。      对超过五星级物业的普通住宅前期物业服务项目,开发建设单位应向当地物业主管部门提出特级服务申请,经物业主管部门认定后,由价格主管部门按照质价相符的原则,依照定价程序核定收费标准。开发建设单位申请材料应包括:物业服务收费申请报告、项目立项、规划、土地、施工等许可文件复印件、普通住宅小区总平面图、设施设备和人员配置情况、成本测算表等必要资料。      第十条 前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已依法选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止;合同约定期限届满,物业服务区域尚不具备成立业主大会、业主委员会条件的,前期物业服务合同可以自动延续,由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。      纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的,或因建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋,物业服务费由建设单位按规定标准全额交纳。      第十一条 非住宅、高标准住宅的前期物业服务费,由开发建设单位按照《宁波市住宅小区星级物业服务导则》等规定自主确定物业服务等级及其收费标准。      已成立业主委员会后的物业服务收费,应由业主委员会根据业主大会的决定,也可参照物业主管部门、价格主管部门公布的物业服务等级及收费标准,通过物业服务合同中明确服务内容及收费标准。      第十二条 业主委员会或开发建设单位与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。      包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。      酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用,物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。      日常使用的物业专项维修资金不得纳入包干制、酬金制范围。      第十三条 实行物业服务收费包干制的,物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。      实行物业服务收费酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。      物业服务成本构成一般应包括以下内容:      (一)物业服务企业人员的工资、社会保险、公积金和按规定提取的福利费等,含工程技术人员、电梯安全员、消防控制室等岗位人员工资、社会保险和按规定提取的福利费、培训及继续教育等费用;      (二)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;(三)物业服务企业办公费用;      (四)物业服务企业固定资产折旧;      (五)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;      (六)经业主大会同意的其它费用。      第十四条 实行物业服务收费酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。      业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。      业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的,可聘请有资质的中介机构进行审计。      第十五条 物业服务费按月计收。计费起始时间,从已具备交付条件,自开发建设单位通知业主应办理房产交付手续时间的次月起计算。因业主原因未及时办理交付手续的,其物业服务费由业主承担。      空关房物业服务收费按《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》(甬政发〔2010〕53号)的有关规定执行。日常使用的物业专项维修资金不论是否属于空关房,应按标准全额缴纳。      纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的,或因建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋,物业综合服务费由建设单位按规定标准全额交纳。      物业服务费可以预收,有约定预收时限的,按照物业服务合同所约定的时限向业主、使用人收取。未作约定的,预收期不得超过12个月。凡预收相关物业费用的,物业服务企业不得以补交费用的名义变相提高收费标准。      第十六条 计费单位按房屋所有权证登记的建筑面积(除汽车和自行车库外)计收,尚未办理产权登记的,以物业售卖合同上的建筑面积为准。同一房屋所有权证书或同一物业买卖合同载登记的地下储藏室、工具间等应按载登记的建筑面积交纳物业综合服务费。业主或业主委员会与物业服务企业另有约定的,从其约定。      第十七条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。      违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。      业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时,业主或物业使用人应当按规定结清物业服务费用。      第十八条 原房屋共用部位和共用设施日常维修费(指中修以下维修)纳入物业专项维修资金管理,以日常使用的物业专项维修资金的名义缴纳和使用,具体管理办法由有关部门另行规定。自本办法施行之日起,2011年4月1日(含)以后新建普通住宅小区物业服务项目,不得向业主收取日常维修费,共用部位和共用设施日常维修按专项维修资金有关规定执行,2011年4月1日以前的前期物业服务项目,已缴纳过物业专项维修基金的房改房、拆迁安置房等项目可不再缴纳日常维修费,其他项目日常维修费缴纳和使用暂仍按物业服务合同约定执行,待日常使用的物业专项维修资金管理办法出台后统一按规定执行。      第十九条 开发建设单位应当向全体业主公布车库、车位(含人防设施用于停车等)的处分情况。开发建设单位委托物业服务企业,或自行收取经不动产首次登记的销售剩余车库、车位的停车服务费或租金的,应当在销售房产的同时,公布车库、车位的收费标准或租金,并在物业服务合同中具体约定。经不动产首次登记的车库、车位,开发建设单位不得以只售不租为由拒绝出租,车库、车位出租期限原则上一次不得超过12个月。      占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的,物业服务企业应根据业主大会的决定收取停车费。业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。      物业服务企业应当将停车费单独列账,独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定或者有关规定,将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。      第二十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。受专业单位委托代收费用的,物业服务企业应与委托单位签订委托合同,可向委托单位收取代收服务费用,但不得向业主收取手续费等额外费用。      单独设置计量表的电梯、增压水泵、中央空调等公用高能耗设施设备运行消耗的能耗费,由所有使用该设备的业主合理分摊,并在物业服务合同中约定。未单独设置计量表的公用高能耗设施设备能耗费用,以及其他公共普通能耗费用在物业服务费中统一列支,不得向业主或物业使用人分摊。      物业服务企业办公和生活的用水、用电费用,保安系统、绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用,均应在物业服务费中列支,不得向业主或物业使用人分摊。      开展多种经营活动的水、电费用,由该项经营收益列支,不得向业主或物业使用人分摊。      第二十一条 建筑装潢垃圾、家具垃圾由业主负责清运,物业服务企业负责垃圾堆放点的设置。物业服务企业受业主委托清运的,按物业服务合同中约定的收费标准执行,凡预收清运费的,物业服务企业不得要求业主补缴垃圾清运费等。      物业服务企业不得向业主或装修单位(装修人)收取楼道维护费、进出人员出入证工本费(遗失补办的除外)等违规费用。      第二十二条 物业管理区域内公共配套服务设施的物业服务费,除警务室和居委会办公用房免收物业服务费外,其他机构或单位物业服务收费应通过双方协商确定。      第二十三条 除前期物业服务收费实行政府指导价外,对住宅小区实施物业管理过程中涉及的建筑垃圾清运服务费、机动车停放服务费(含集中管理的停车位、非独立车库管理费、共用部位和共用停车设施、人防车位、临时停放服务费)、代办服务费、特约服务费等收费,凡政府价格主管部门未作规定的,一律实行市场调节价。      第二十四条 物业服务企业应严格落实收费明码标价制度和推行“阳光物业”制度。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置,将物业服务企业名称、收费对象、服务内容和标准、计费方式、计费起始时间、收费项目和标准、价格管理形式、收费依据、举报投诉电话12358等有关情况进行公示,接受业主、物业使用人和价格主管部门的监督。      物业服务企业应按规定每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况,具体办法按照市住房和城乡建设委员会《关于全面推进“阳光物业”工作的指导意见》(甬建发〔2017〕135号)执行。      第二十五条 物业服务企业违反价格法律、法规及上述有关规定的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。对社会反响强烈的物业收费行为,价格主管部门可会同物业主管部门采取提醒、约谈等必要措施。      第二十六条 本办法自2018年1月1日起施行。本办法由宁波市物价局会同宁波市住房和城乡建设委员会解释。本办法实施后,尚未成立业主委员会的,继续按前期物业服务合同执行,已成立业主委员会的,按业主大会的决定执行。此前物业服务收费规定,凡与本办法不一致的,一律以本办法为准。本办法未尽事宜,按《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》等有关规定执行。

5. 宁波市住宅小区物业管理条例(2009修订)

第一章　总则第一条　为了规范住宅小区物业管理活动，促进业主自治管理物业，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用、维护及其监督管理。第三条　市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。

　　县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。

　　建设、规划、城管、公安、价格、环保、工商、民政、财政、人防等有关部门应当依照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。第四条　街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会，协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督。

　　社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）调处业主与物业服务企业的纠纷。

　　业主与物业服务企业在物业管理中发生纠纷的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会调处。第五条　县（市）、区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。第二章　业主、业主大会和业主委员会第六条　业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。第七条　物业管理区域具备法律、法规规定的条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主成立业主大会筹备组，辖区物业主管部门应当予以协助。第八条　业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

　　（一）确定业主身份；

　　（二）拟定业主大会议事规则草案；

　　（三）拟定管理规约草案；

　　（四）拟定业主委员会选举办法草案；

　　（五）组织召开首次业主大会。第九条　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处（乡镇人民政府），由业主大会筹备组使用。

　　筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第十条　业主大会的召开形式、业主代表的产生、业主大会决定的作出，依照法律、法规的相关规定执行。第十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，能认真履行业主义务，热心社区公益事业，具有较强的公信力和组织协调能力。第十二条　业主委员会委员的人数应当是单数，且不得少于五人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向街道办事处（乡镇人民政府）和辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

　　辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会每届任期三至五年，具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。第十三条　业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时必须有半数以上的委员出席，作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　业主委员会应当在作出决定后三日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。

6. 宁波市物业服务收费管理实施办法

海曙、江北、鄞州区发改局(物价局)、建设局(物业办),国家高新区经发局、建设局,市区各物业服务企业:      为进一步规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业合法权益,根据《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省、市有关物业服务收费管理的规定,现将《宁波市物业服务收费管理实施办法》印发给你们,请遵照执行。      宁波市物价局        宁波市住房和城乡建设委员会      2017年10月13日      宁波市物业服务收费管理实施办法      第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业合法权益,促进物业服务行业健康发展,根据《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省、市物业服务收费管理有关规定,结合市区实际,制定本办法。      第二条 本办法适用于宁波市市区行政区域范围内(不含奉化区、镇海区和北仑区)的物业服务收费行为及其管理活动。      第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋共用部位及其配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。      本办法所称前期物业服务没有特别说明的,均是指住宅小区竣工交付使用后至业主委员会成立之间的物业服务。住宅小区竣工后至开发建设单位交付业主使用前的物业服务,其收费按有关文件规定执行。      第四条 物业服务收费实行属地管理、分级负责。市价格主管部门会同市住建行政主管部门(以下简称物业主管部门)负责全市物业服务收费的监督管理工作,并组织实施宁波国家高新区行政区域内物业服务收费管理工作。宁波国家高新区新建普通住宅(含保障性住房)前期物业服务收费标准由市价格主管部门另行制定。      各区县(市)价格主管部门会同同级物业主管部门负责并组织实施本行政区域内物业服务收费的监督管理工作,可参照本办法制定当地具体实施办法。      第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用标准与服务质量和水平相适应的原则。      第六条 物业服务应当包括以下内容:      (一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;      (二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁,生活垃圾的收集、清理,化粪池的清理等,但按照规定应当由业主或使用人清理或承担费用的建筑装潢垃圾、家具垃圾除外;      (三)公共绿地、花草树木的养护管理;      (四)公共秩序维护,协助做好安全防范工作;物业服务合同约定物业服务企业应对车辆实行停放管理的,按照合同的约定执行;      (五)物业档案管理;      (六)合同约定的其他公共性服务。      房屋共用部位、共用设施设备的具体使用管理、维修保养依据开发建设单位、业主委员会与物业服务企业的合同约定执行。      第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。      普通住宅前期物业服务收费(含保障性住房前期物业服务收费,下同)实行政府指导价。      业主委员会成立后的普通住宅、非住宅(含公寓,下同)和高标准住宅的物业服务收费实行市场调节价。高标准住宅须由开发建设单位向当地物业主管部门提出认定申请,符合下列条件之一的,为高标准住宅:      (一)独栋、联排等独门独户住宅;      (二)建筑容积率在以下的小区住宅;      (三)单套套型建筑面积140(含)平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%(含)以上的。其中,套型面积包括专有部分建筑面积(套内建筑面积)和分摊的共有建筑面积两部分。      第八条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分级定价制度,由各地价格主管部门会同物业主管部门,结合《宁波市住宅小区星级物业服务导则》,根据物业服务成本、市场供求状况、社会承受能力等因素,制定一星级、二星级、三星级、四星级、五星级物业服务收费标准(包括基准价和浮动幅度,下同)。各地应根据物业人员工资、服务成本变化、物价等因素,对当地物业服务收费标准原则上每3年进行1次评估,并视评估情况合理调整,及时向社会公布。      各地价格主管部门应会同物业主管部门加强对物业项目收费的事后监管,依据《宁波市住宅小区星级物业服务导则》规定,对前期物业收费项目应每年度按照“双随机”的办法进行1次抽查考评,对特级前期物业项目收费每3年开展1次成本调查。具体前期物业收费项目抽查考评办法由各地自行制定。      第九条 普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前,拟定前期物业服务方案,在物业主管部门、价格主管部门公布的范围内选定物业服务等级及相应的基准价、浮动幅度,按照有关规定确定具体收费标准并在前期物业服务合同中约定。保障性住房物业服务收费原则上不得超过三星级收费标准。分期开发建设的普通住宅物业项目,已全部取得立项、规划、土地、施工等相关行政许可的,首期物业项目批复后3年内的后续物业项目可以整体定价,其他分期物业项目,应分期定价。      对超过五星级物业的普通住宅前期物业服务项目,开发建设单位应向当地物业主管部门提出特级服务申请,经物业主管部门认定后,由价格主管部门按照质价相符的原则,依照定价程序核定收费标准。开发建设单位申请材料应包括:物业服务收费申请报告、项目立项、规划、土地、施工等许可文件复印件、普通住宅小区总平面图、设施设备和人员配置情况、成本测算表等必要资料。      第十条 前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已依法选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止;合同约定期限届满,物业服务区域尚不具备成立业主大会、业主委员会条件的,前期物业服务合同可以自动延续,由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。      纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的,或因建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋,物业服务费由建设单位按规定标准全额交纳。      第十一条 非住宅、高标准住宅的前期物业服务

7. 宁波市住宅小区物业管理条例(2001修正)

第一章　总则第一条　为了加强本市住宅小区物业管理，明确业主、住用人和物业管理公司的权利和义务，保障住宅小区物业合理使用，维护住宅小区公共秩序，创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。第二条　本条例适用于宁波市市区住宅小区的物业管理。
    本条例施行后交付使用的住宅小区应当实行物业管理。
    本条例施行前已经实行物业管理的住宅小区，应当按本条例的规定规范物业管理。
    本条例施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅小区，应当创造条件实行物业管理。第三条　本条例所称住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区(含居民小区、住宅组团，下同)。每个住宅小区的具体区域由物业管理主管部门会同城市建设、规划等部门和所在地街道办事处(镇人民政府)确定。
    本条例所称物业管理，是指业主、住用人委托物业管理公司对住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备以及公共场所进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅小区的安全、公共秩序、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、住用人提供相关服务。
    本条例所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
    本条例所称住用人，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的承租人和实际使用物业的其他人。第四条　住宅小区物业管理实行业主、住用人自治管理与物业管理公司专业管理服务相结合的原则。第五条　宁波市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门。
    各区房地产管理部门主管本辖区内住宅小区物业管理工作。
    城市建设、规划、市政公用、公安、邮电、物价、工商、电力等有关部门应按各自职责，协同实施本条例。第六条　各区人民政府应当加强对本辖区内住宅小区物业管理的领导和实施中的协调工作。
    街道办事处(镇人民政府)协助物业管理主管部门对物业管理进行监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。第七条　住宅小区依照本条例规定成立业主、住用人管理委员会(以下简称管委会)。管委会代表住宅小区全体业主、住用人的合法权益，依据有关法律、法规和本条例规定行使职权。第八条　物业管理公司受管委会的委托，根据本条例的规定对住宅小区的物业实施管理。第二章　初期物业管理第九条　本条例所称初期物业管理，是指住宅小区管委会成立前的物业管理。第十条　区物业管理主管部门应当参加新开发的住宅小区建设项目的规划、扩初会审、竣工验收，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。第十一条　新开发的住宅小区在管委会成立前，由区物业管理主管部门召集开发建设单位，邀请所在地街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、市政、绿化、环卫单位共同协商，选聘物业管理公司，实行初期物业管理。第十二条　初期物业管理的主要职责是：在新建住宅小区交付使用后至管委会成立前，督促住宅小区开发建设遗留问题的整改；对住宅小区的设施和环境实行规范化管理；为居民提供入住服务和其他社会服务。第十三条　住宅小区综合验收后，开发建设单位应当按国家和省规定的保修期限和保修范围承担房屋的保修责任。第十四条　市物业管理主管部门应当统一制定初期物业管理规定，物业管理公司和住宅小区内所有业主、住用人应当遵守。第十五条　初期物业管理适用本条例第三章以外的各项规定。第三章　业主、住用人代表大会和管理委员会第十六条　住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，区物业管理主管部门应当会同所在地街道办事处(镇人民政府)以及居民委员会及时召集第一次业主、住用人代表大会。
    业主、住用人代表大会，由本住宅小区的业主、住用人及属地居民委员会等代表组成，每年至少召开1次。
    业主、住用人代表大会应当有过半数代表出席。业主、住用人代表大会作出的决定，应当经全体代表的过半数通过。第十七条　业主、住用人代表大会行使下列职权：
    (一)选举、罢免管委会的组成人员；
    (二)通过、修改业主、住用人公约；
    (三)批准管委会工作章程；
    (四)听取和审查管委会工作报告；
    (五)决定关于业主、住用人利益的重大事项；
    (六)改变和撤销管委会决定。第十八条　管委会委员由业主、住用人代表大会在代表中选举产生。管委会委员中的业主、住用人代表名额应不少于80%。
    管委会每届任期3至5年，管委会委员可以连选连任。管委会主任、副主任在管委会委员中推选产生。
    管委会应当自选举产生之日起15日内，向所在地的区物业管理主管部门办理登记。
    管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。管委会会议根据需要可邀请政府有关部门、物业管理公司等单位的人员列席。

8. 宁波市住宅小区物业管理条例

第一章　总则第一条　为了加强本市住宅小区物业管理，明确业主、住用人和物业管理公司的权利和义务，保障住宅小区物业合理使用，维护住宅小区公共秩序，创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。第二条　本条例适用于宁波市市区住宅小区的物业管理。
　　本条例施行后交付使用的住宅小区应当实行物业管理。
　　本条例施行前已经实行物业管理的住宅小区，应当按本条例的规定规范物业管理。
　　本条例施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅小区，应当创造条件实行物业管理。第三条　本条例所称住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区（含居住小区、住宅组团，下同）。每个住宅小区的具体区域由物业管理主管部门会同城市建设、规划等部门和所在地街道办事处（镇人民政府）确定。
　　本条例所称物业管理，是指业主、住用人委托物业管理公司对住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备以及公共场所进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅小区的安全、公共秩序、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、住用人提供相关服务。
　　本条例所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
　　本条例所称住用人，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的承租人和实际使用物业的其他人。第四条　住宅小工和管理实行业主、住用人自治管理与物业管理公司专业管理服务相结合的原则。第五条　宁波市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门。
　　各区房地产管理部门主管本辖区内住宅小区物业管理工作。
　　城市建设、规划、市政公用、公安、邮电、物价、工商、电力等有关部门应按各自职责，协同实施本条例。第六条　各区人民政府应当加强对本辖区内住宅小区物业管理的领导和实施中的协调工作。
　　街道办事处（镇人民政府）协助物业管理主管部门对物业管理进行监督。协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。第七条　住宅小区依照本条例规定成立业主、住用人管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表住宅小区全体业主、住用人的合法权益，依据有关法律、法规和本条例规定行使职权。第八条　物业管理公司受管委会的委托，根据本条例的规定对住宅小区的物业实施管理。第二章　初期物业管理第九条　本条例所称初期物业管理，是指住宅小区管委会成立前的物业管理。第十条　区物业管理主管部门应当参加新开发的住宅小区建设项目的规划、扩初会审、竣工验收，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。第十一条　新开发的住宅小区在管委会成立前，由区物业管理主管部门召集开发建设单位，邀请所在地街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、市政、绿化、环卫单位共同协商，选聘物业管理公司，实行初期物业管理。第十二条　初期物业管理的主要职责是：在新建住宅小区交付使用后至管委会成立前，督促住宅小区开发建设遗留问题的整改；对住宅小区的设施和环境实行规范化管理；为居民提供入住服务和其他社会服务。第十三条　住宅小区综合验收后，开发建设单位应当按国家和省规定的保修期限和保修范围承担房屋的保修责任。第十四条　市物业管理主管部门应当统一制定初期物业管理规定，物业管理公司和住宅小区内所有业主、住用人应当遵守。第十五条　初期物业管理适用本条例第三章以外的各项规定。第三章　业主、住用人代表大会和管理委员会第十六条　住宅小区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，区物业管理主管部门应当会同所在地街道办事处（镇人民政府）以及居民委员会及时召集第一次业主、住用人代表大会。
　　业主、住用人代表大会，由本住宅小区的业主、住用人及属地居民委员会等代表组成，每年至少召开一次。
　　业主、住用人代表大会应当有过半数代表出席。业主、住用人代表大会作出的决定，应当经全体代表的过半数通过。第十七条　业主、住用人代表大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免管委会的组成人员；
　　（二）通过、修改业主、住用人公约；
　　（三）批准管委会工作章程；
　　（四）听取和审查管委会工作报告；
　　（五）决定关于业主、住用人利益的重大事项；
　　（六）改变和撤销管委会决定。