房地产企业如何做税收筹划？

1. 房地产企业如何做税收筹划？

 针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
   土地增值税的筹划方法主要有一下几种：
   （1）利用临界点
   从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。企业也可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。
   （2）收入分散
   对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。
   （3）选择适当的利息扣除方法
   房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。
   （4）代收费用并入房价
   这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。
   （5)增加扣除项目金额
   （6）费用转移、加大开发成本
   （7）成本核算对象筹划
   房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
   （8）利用合作建房
   按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
   （9）利用代建房
   （10）在合法的前提下延后土地增值税清算时间
   首先问题涉及比较广泛经营公司涉及到增值税、企业所得税、人员工资个税和股东分红税，我来为您列举一一解答：
   
   增值税、所得税：   增值税、所得税高的解决方案有两种，一：在税收洼地设立独立核算的分公司，所有税正常交交完可以有返还增值税，企业所得税地方留存部分25%-70%。二：配套与主公司经营范围相匹配的一般纳税人个人独资企业分流部分业务，让个人独资承担部分利润去交税，个人独资的税点一般在3个点左右（一般纳税人增值税可以全额抵扣，在税收洼地注册的个人独资增值税可以返还地方留存25%-70%）
   
   人员个税 ：   员工本来是与公司属于雇佣关系，比如公司花十万每月雇佣了某人来为公司提供某项服务，现转变雇佣关系为合作关系，让员工成立工作室和公司签立合同把工资以合作费形式公对公打款，比员工直接缴纳七级累进肯定是要节省不少的，在税收洼地成立的工作室增值税同样可以享受增值税返还
   
   股东分红：   一：通过总部经济招商在税收洼地注册有限合伙企业，让有限合伙企业成为股东，20%分红税照常交，但是交完税后会有地方财政返还税款地方留存部分25%-70%（视园区而定）
   
   假设有限合伙是股东分红税缴税100w（股东分红税20%）正常各地方上缴之后就没有了，但是你的有限合伙注册地是在税收洼地园区就可以返还10w-28w（所得税国家是四六开，国家要拿走百分之六十，地方留存部分为百分之四十100w*40%*返比例）
   
   二：注册配套主公司经营范围相符的个人独资企业，通过业务分流让个人独资承担主公司部分利润去交税（业务分流的意思是我本公司接了一个项目，主公司下面的个人独资为主公司提供了某项服务，该项合作的合作款为XXXw），可以避免部分利润交股东分红税，个独核定征收承担部分税率一般控制3%-5%具体需要根据公司综合情况进行计算。
   举例：以服务业小规模一年500万为例
   增值税：500W/1.03*3%=145631.06
   附加税：145631.06*6%=8737.86
   所得税：500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91
   综合税率：5.18%
   举例：一般纳税人500万为例
   一般纳税人：增值税：500w/1.06*6%=283018.87
   附加税：283018.87*6%=16981.13
   所得税：500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34
   综合税率：7.9%（一般纳税人增值税全额抵扣后税率1.9%）
   
     
   
   房地产是高负债率产业，很多公司的 负债率在80%以上甚至90%以上 ，房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。 否则，资金链将面临断裂的危险。 
   
   　　改革开发到现在的20多年里，房地产市场销售暴涨，快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上，除了极少数激进的房地产企业资金链断裂，大部分房地产企业基本上赚了很多钱。但是随着政府严管，加上银行融资的严管， 房地产行业迎来最大的 历史 转折点。 
      
    　　从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。 
   
   第一，销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。销售额尚未进入负增长区间，但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势，销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下，开发人员可以快速滚动开发，充分利用杠杆资金，但如果销售回款变慢，房地产的资金就不能尽快收回，这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险
   
   　　 怎样才能保证房开企业的资金不会断裂？ 
   
   　　大型房地产开发企业在大环境下生存有什么妙计吗？
      
            大型房地产开发有限公司可以参考以下两种情况模式： 
   
    　　第一，主要公司承包整个项目建设及建造。 
   
   　　房开企业一般拥有自己的建设公司，将自己建设公司的材料供应及设备服务分成两个子公司独立计算，将这两个部分的业务外包给子公司， 将子公司注册在税收洼地并申请高额的税收奖励返还扶持 ，业务产生的增值税、企业所得税都可以得到 地方的高额税收奖励返还扶持 ，欠缺的成本发票可以通过在税收洼地成立多个个人独资企业的方式， 解决成本发票欠缺的问题 
   
    　　举例说明： 
   
   　　某某建设有限公司业务范围：建筑工程、建材砂石销售 (税率13%)，业务体量大，但是进项发票不够， 成本发票大量欠缺，具体的操作方法是通过业务拆分，拆分成两家有限公司。 
   
   　　该建设公司分别在两个税收洼地设立两家有限公司，
   
    一家做建筑工程，一家做建材贸易，以及建筑设备的租赁业务 
   
   我们假设两家公司增值税一年纳税1000万，企业所得税纳税1000万
      
           通过税收洼地的高额税收奖励，可以分别返还给两家公司 
      
          增值税：1000万*50%*90%=450万 
      
         企业所得税：1000万*40%*90%=360万 
      
        纳税2000万，可以通过税收洼地的高额税收奖励返还获得：450万+360万=810万的税金 
   
     节约的810万税金可以极大地解决房开企业资金链紧张的问题 
   
   　　针对房开企业大量缺成本发票的问题，同样可以在税收 洼地成立多个建设，建筑相关的个人独资企业
   
   申请核定征收所得税的方式加以解决， 核定征收后综合税率仅需：0.5%-3.16%   由于是核定征收，不用考虑成本发票和进项发票按照核定的税率缴税即可。 
   
   我们来看个对比案例，假设500万的高额无票利润
   
   　　不包括增值税、附加税利润部分，只计算所得税和股东分红税。
   
     房开企业正常纳税 
   
   　　企业所得税：500*25%=125万
   
   　　股东分红：(500-125)*20%=75万
   
    　　税收洼地设立的个人独资企业： 
   
   　　个人所得税：500万*2.1%=10.5万
   
   　　分红税：个人独资企业无需缴纳分红税
      
             10.5万相对于200万来讲，节税90%以上 
   
   税收洼地设立的个人独资企业核定征收后非常适合解决房开企业高额无票支出，以及成本发票欠缺的问题。
      
     
   存货计价方法的选择。存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等，包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。一般来说，当材料价格不断上涨时，采用后进先出法来计价，可以使期末存货成本降低，本期销货成本提高，从而使企业计算应纳所得税额的基数相对的减少，达到减轻企业所得税负担，增加税后利润。反之，当材料价格不断下降，采用先进先出法来计价。
   固定资产折旧方法的选择。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑以下问题：所得税税率的变化影响；通货膨胀因素的影响；货币时间价值因素的影响等。
   费用分摊方法的选择。企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除。
   这个问题太笼统，税收筹划本身是一个综合的，复杂的，贯穿地产企业经营全过程的。从企业拿地，成立，立项，建设开发，销售，每个环节都有对应的税收筹划点，都需要先熟悉项目所在地的房地产涉税的具体情况。比如前期土地出让合同签订时间，会涉及到土地使用税的纳税义务时间，项目立项的不同会涉及到后期土地增值税清算，等等
   谢谢，邀请，房地产企业投资，第一，投资大，基数高，并且涉及的行业范围广，要专业的人，做好税收规划，要考虑一下几点，第一，规避平台规划，具体表现是增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税跳跃临界点，因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现，第二，投资转化，房地产公司，除了开发，销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租，投资联营等多样的转化技术，以上就是关于税收筹划的想法
   近年来，房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策，竞争越来越激烈。在这种背景之下，控制企业的运营成本成了提高收益的重要手段，而税收筹划是控制成本的方法之一。房地产业涉税十余种，并不是所有税种都适合进行税收筹划的，土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大，因此，房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态，然而，不当的税收筹划又会带来税务稽查风险。
   税收优惠政策适用是否合法?
   我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；因国家建设需要依法征用、收回的房地产；因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税；房地产企业一方以土地作价入股进行投资或联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，暂免征收土地增值税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；委托代建免税：对开发商而言，虽然取得了收入的，但是没有发生产权转移，其收入不属于土地增值税的征税范围；
   当房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税待遇时，税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用要求。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议，例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策，都存在争议。
   销售收入是否有少计的情况?
   销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为，比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。
   扣除项目和金额是否准确?
   计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。
   综上，建议房地产开发企业需对土地增值税纳税筹划给予足够重视，企业相关要及时掌握最新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收筹划方案降低企业税负，提升核心竞争力。同时，当面临税务机关质疑时，企业应积极寻求税法专业人士的帮助，从法律角度出发，积极应对，据理力争。
   合力中税作为国内最早的财税供应链协同解决方案提供商和国内首家电子票据综合服务平台服务商，凭借在财税管理领域多年来运筹帷幄和深耕细作，对房地产企业传统财务工作流程进行了全新升级改革，为企业提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的财税解决方案及落地服务，构建了标准化、自动化财务管理流程，将企业交易端信息透明化，实现业务与财务深度融合，为财务人员发挥规划、预测、决策、控制、评价等职能提供大量真实、可靠信息。
   除此之外，合力中税帮助房地产企业打破了分子公司各自为阵、各业务部门之间“条块分割”所造成的“信息孤岛”现象，有效规避企业运营风险及涉税风险，实现集团总部与分子公司之间、内部各个部门之间的数据共享与应用，让管理者对集团整个运作流程进行系统化的管理与控制，清晰掌握企业运营状况，实现了线上线下、全方位、多品类的互补作战效应和更加人性化、高效率、高质量的财税管理。

2. 房地产企业如何做税收筹划

法律分析：房地产企业税收筹划：1、结算方式的筹划；2、进项税额抵扣时间的筹划；3.入住税收洼地；4、采购价格选择的筹划。
法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》
第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。
第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。
第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。
任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　
第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。
法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

3. 房地产企业纳税筹划的具体操作是如何的

房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划。
一、利用土地增值税率临界点进行纳税筹划税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。
二、变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划根据房产税暂行条例第
3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。【例】A房地产开发公司曾将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。公司应该缴纳房产税20×12%=2.4万元，营业税20×5%=1万元，城市维护建设税和教育费附加1×(7%+3%)=0.1万元。不考虑企业所得税，公司的利润为20-2.4-1-0.1=16.5万元。如果进行纳税筹划，公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税，应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×(1-30%)×1.2%=0.84万元。公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，公司的利润为20-0.84=19.16万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。
三、变房地产销售业务为代建行为进行纳税筹划如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业——代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税;同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，再按规定征收。公司可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。
四、利用货币价值的时间性进行纳税筹划货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。由此可见，合法不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段。

4. 房地产开发企业税务筹划怎么做？

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。
　　一、房地产开发企业税收筹划技术 
　　房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
　　（一）规避平台筹划
　　土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
　　（二）投资转化技术
　　房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
　　(三)税基筹划技术
　　房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
　　（四）实现技术
　　主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
　　二、房地产开发企业税收筹划方式 
　　（一）利用临界点进行税收筹划
　　纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
　　大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
　　同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
　　（二）利用投资方式的不同进行税收筹划
　　房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。
　　大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,
　　假设房产原值为P, 房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。
　　1、采取出租方式应承担的税负
　　营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
　　总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。
　　2、采取联营方式应承担的税负
　　房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。
　　总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
　　寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，
　　41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
　　在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。此时的总体税负T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.
　　（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
　　房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
　　假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
　　如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
　　（四）利用收款方式的不同进行税收筹划
　　房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。
　　由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。
　　大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
　　值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

5. 房地产开发企业税务筹划怎么做？

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。
一、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术
房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
(三)税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
二、房地产开发企业税收筹划方式
（一）利用临界点进行税收筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
（二）利用投资方式的不同进行税收筹划
房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。
大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,
假设房产原值为P,房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。
1、采取出租方式应承担的税负
营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。
2、采取联营方式应承担的税负
房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。
总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，
41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500此时的总体税负T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.
（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（四）利用收款方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。
由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。
大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

6. 房地产企业税收筹划的介绍

对国家而言，税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经济结构和产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民经济的健康、快速、稳定发展。

7. 房地产公司，税务筹划合法吗，该如何做？

税务筹划的前提就是合法合规。只有通过合法合规的方式达到少缴税款的目的，才能叫做税收筹划。
如果不合法不合规，那么就是偷税，不是税收筹划，被税局查处，是要被追缴税款、加收滞纳金、罚款的。
房地产公司的税收筹划，要在项目立项前仔细分析每一个项目，每个阶段怎么做，才能少缴税款。

8. 如何作好房地产企业税收筹划管理工作范式文

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。

　　一、房地产开发企业税收筹划技术

　　房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

　　（一）规避平台筹划

　　土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

　　（二）投资转化技术

　　房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

　　(三)税基筹划技术

　　房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

　　（四）实现技术

　　主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

　　二、房地产开发企业税收筹划方式

　　（一）利用临界点进行税收筹划

　　纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 
20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。

　　大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。

　　同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

　　（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

　　房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。

　　大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,

　　假设房产原值为P, 
房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。

　　1、采取出租方式应承担的税负

　　营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

　　总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

　　2、采取联营方式应承担的税负

　　房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。

　　总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

　　寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，

　　41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

　　在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房产原值－68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式，从税收的角度考虑宜采用租赁方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值－68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500>（41.22×200-0.84×1000－68×0.03）/25，所以，租赁方式可以节税。此时的总体税负T1= 
41.22%R1=41.22%×200=82.44（万元），而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×0.03+25%×500=133.42 
（万元）。不难看出，公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税50.98（133.42-82.44）万元。

　　（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

　　房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

　　假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。

　　如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。

　　（四）利用收款方式的不同进行税收筹划

　　房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。

　　由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。

　　大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

　　值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。