警惕深房理背后的房市证券化风险，如何看待深房理集资炒房？

1. 警惕深房理背后的房市证券化风险，如何看待深房理集资炒房？

这种现象其实有很多，政府应该对银行的资金流向严格审查，不能允许经营贷流向楼市。其实这种现象的背后是，大城市楼市泡沫导致的乱象。很多炒房客不满足于自己仅有的资金，开始组织更多的人，通过各种方式从银行套取贷款，然后用这笔钱通过代持申请低息房贷，这样可以将自身炒房的利益最大化。但这种做法风险也非常高，因为是地下操作，所以风险没有得到控制，流程也没有得以监管，所以资金存在极大风险。一旦银行断贷，炒房者可能面临很大的还款压力。

而且需要注意的是，很多楼盘都是限售的，短时间内，炒房客也无法将房子卖出，这就让不少人面临巨大的资金压力，这样又不得不寻求其他的贷款，最后导致杠杆越来越高。而房价不可能一直涨下去，一旦房价出现大跌，炒房客随时就套其中。

现在的深圳就像几年前的燕郊一样，炒作的时候，一大堆人涌进入，然后房价崩盘，资不抵债，大批炒房客深陷其中，房子卖不出去，却又要面临很大的房贷压力。所以政府要想实现真正房住不炒，一定要一致炒房情绪。

参考资料：
近日，一位名为“深房理装修队003”的微博用户在网上公布深房理会员违规炒房资料102份，并称已将资料提交给银保监工作人员，引发舆论强烈关注。
4月8日，深圳市住房和建设局、深圳市公安局、深圳市市场监督管理局、深圳市地方金融监管局、深圳市互联网信息办公室、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局联合发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告。
近一个月来，多地发布违规流入楼市的信贷、经营贷清查结果。在此背景下，由微博网友曝出的102份炒房资料，引起大众、监管层面的广泛关注。根据曝光信息，深房理提供平台，支持会员合伙买房。但深房理所做的还不止这些。

2. 楼市风险高，投资者要警惕房产市场泡沫破灭

楼市风险在2020年前7个月的风险是否增加，先看看一组公开数据。由于房地产市场的本质是金融属性，我们就从金融数据来进行分析。
  
 根据央行的数据，7月底，广义货币余额为213万亿元，同比增长10.7%，增速比上月末低了0.4个百分点，比上年同期高2.6个百分点；狭义货币余额59.12万亿元，同比增长6.9%，这是什么概念呢？增长意味着货币比以前多了，实际情况是货币比一年前的总额多了20万亿元，换句话说，货币比一年前超发了20万亿元。
  
 7月份，初步测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.6%和5.7%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.5个百分点。
  
 虽然今年的房价持续上涨，但是现在买房作为投资，真的很难赚到钱了。
  
 某地产研究院发布《2020年二季度50城住宅综合收益率研究报告》显示，二季度50个城市住宅综合收益率只有3.1%。
  
 收益率确实有点低，甚至还达不到投资货币基金和银行定期存款的水平，如果考虑居民消费价格指数CPI，那么3.1%的投资收益甚至是赔本赚吆喝的买卖。
  
 根据国家统计局发布的数据，2020年7月份，全国居民消费价格同比上涨2.7%，1-7月份，全国居民消费价格比去年同期上涨3.7%。
  
 城市住宅综合收益率3.1%和居民消费价格指数上涨3.7%相比，住宅收益率显然没有跑赢物价上涨速度。
  
 这反映了，从今年的楼市情况来看，房屋增值和出租的收益情况很不理想，在这种情况下，如果投资楼市的收益能与通货速度持平就很不错了，但是到目前为止，今年楼市收益想跑赢CPI涨幅的可能性微乎其微。
     
 
  
     
 
  
  
 如果考虑更多的房屋持有成本，比如房屋的维修、物业费、折旧及税费等成本，毫不夸张地说，今年持有房产真的是赔本的买卖。
  
 另外，8月11日出台的契税法也给未来楼市带来的一定的不确定性，虽然契税法到2021年9月份才生效，但距离生效的时间也就1年多的时间，契税法生效后，契税成本到底会如何变化，目前来看还是未知数。
  
 目前，房屋的契税成本一般是1-1.5%的水平，是有优惠政策的。契税法的税率为3-5%，契税法生效后，优惠税率是否继续执行，现在各种说法都有，有人说国家可能会继续执行优惠税率，但是也有人说，契税法生效后，会按照3-5%的税率缴纳契税，按照一套房子300万元计算，就会增加4-6万元的契税成本。
     
 
  
     
 从楼市开发商的角度来看，开发商的偿债高峰已经临近，资金会有一定的压力。按照某研究中心的报告，有14家房企2020年的到期债务规模超过1000亿元。其中万科2020年到期债务是最高的，有600多亿元。其他，如绿地、绿城、龙湖、新城等几家房企年内到期债务均超过了百亿元。
     
 
  
     
 2020年7月11日，银保监会指出，企业、住户等部门杠杆率上升，部分资金违规录入房市股市，推高了资产泡沫风险。
  
 同时，在7月份召开的房地产有关会议上，提到“稳住存量、严控增量，防止自己违规流入房地产市场”的总基调，部分地区开始收紧楼市资金，线上线下同时采取行动。
  
 线下方面，进入8月份以来，各地银保监局加强监管，已经开出了多张罚单，涉及的银行机构被罚超过1000万元。保监会的态度很明确，坚决遏制银行资金违规进入楼市。
  
 线上方面，7月17日，银保监会正式公布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》，提出互联网贷款资金不得用于房地产市场。
  
 可以看出，银保监会对贷款资金违规进入楼市的监管力度正在加大，力度也是空前的。
  
 总体来说，房地产市场政策还是以平稳为主，但是随着经济内循环的调子越来越高，进入楼市的资金必然会受到严重影响，楼市也必然降温，把资金投向能为内循环带来动力的领域。但楼市不能乱，防止涨，也要防止落，防止房产市场泡沫破裂，投资者也必须有房产市场泡沫破裂的心理准备。
  
 对此，你是怎么看的呢？

3. 泡沫经济会对房地产和金融业(比如银行、证券公司)造成什么影响，假如泡沫破灭，会对这两个行业带来什么

泡沫经济，有时候也可以叫做投机泡沫，市场泡沫，价格泡沫，金融泡沫。泡沫的出现是资产价格或资产价格交易区间强烈的背离相应的资产内在价值。因为它往往很难观察到现实市场内在价值，泡沫往往只能够在价格突然下跌出现后，通过分析历史数据最终确定内在价格。通常这种价格的下跌被称为崩溃或者泡沫破裂。
这就是说泡沫经济出现，房地产行业的内在价值很难评估，因为泡沫是不能够被事先被确定的，所以我们也不能阻止泡沫的形成，这样下去就会导致房地产泡沫，如果这个泡沫破裂了，可能会引发金融危机，多数情况下，政府一般不会等到泡沫自行破裂，政府会主动通过货币政策和财政政策尝试“刺”泡沫，看会不会引发金融危机。如果泡沫破裂，会破坏大量的财富，造成经济下行，资产价格通缩底迷。更严重的会推毁一个国家的经济，其影响也会波及到其它国家。时间有限，如果要具体的，私聊。

4. 为什么房地产泡沫是金融危机的源头？

近年来随着我国房地产业的迅速发展，我国房地产业是否出现泡沫，房地产泡沫是否引发金融危机越来越受到人们的关注。但目前研究多是从房地产业出现的一些问题出发，从而得出是否存在房地产泡沫的结论，多数缺乏理论深度。 本文从泡沫概念出发，探讨了泡沫的本质，分析了房地产泡沫形成的原因，得出房地产泡沫产生有一定的必然性和房地产泡沫主要是地价泡沫的结论。 在上述研究的基础上，进一步分析了房地产泡沫的危害，刨析了房地产泡沫引发金融危机的主要机理。同时通过深入研究国际上常用的检验房地产泡沫的方法—收益还原法，从金融危机的角度出发，通过条件假设和简化推导出房地产泡沫破灭导致借贷市场失衡的房地产泡沫率临界值，进而将收益还原法变换得出现实中的泡沫率模型，以现实泡沫率与泡沫率临界值的比较分析，判定房地产泡沫引发金融危机的可能性，并以此确定房地产泡沫引发金融危机的过程中的最具有影响作用的关键性因素，针对这些因素提出防范房地产泡沫引发金融危机的措施。 本文上述研究的结论是：从借贷失衡角度房地产泡沫引发金融危机过程中的最具有影响意义的关键性因素有房地产企业的资产负债率、金融机构的总资产、泡沫资产总价值、金融机构的资本充足率和房地产泡沫。对我国而言在目前形势下房地产企业的负债主要来自于银行或金融机构的贷款，房地产泡沫主要表现为地价泡沫，所以防范房地产泡沫引发金融危机的理论途径主要有控制房地产贷款比例、加强土地管理、提高金融机构总资产和泡沫资产资产总价值的比例、保证金融机构资本充足率几个方面。 由此对我国房地产良性发展提出以下建议：其一完善房地产金融，降低房地产贷款比例；其二从源头入手加强土地管理；其三建立金融危机角度的房地产预警体系；最后要提高金融机构的资本量和资本充足率同时降低人们对房地产的预期和投资以减少泡沫资产总价值。

5. 为什么房地产泡沫是金融危机的源头？

近年来随着我国房地产业的迅速发展，我国房地产业是否出现泡沫，房地产泡沫是否引发金融危机越来越受到人们的关注。但目前研究多是从房地产业出现的一些问题出发，从而得出是否存在房地产泡沫的结论，多数缺乏理论深度。
本文从泡沫概念出发，探讨了泡沫的本质，分析了房地产泡沫形成的原因，得出房地产泡沫产生有一定的必然性和房地产泡沫主要是地价泡沫的结论。
在上述研究的基础上，进一步分析了房地产泡沫的危害，刨析了房地产泡沫引发金融危机的主要机理。同时通过深入研究国际上常用的检验房地产泡沫的方法—收益还原法，从金融危机的角度出发，通过条件假设和简化推导出房地产泡沫破灭导致借贷市场失衡的房地产泡沫率临界值，进而将收益还原法变换得出现实中的泡沫率模型，以现实泡沫率与泡沫率临界值的比较分析，判定房地产泡沫引发金融危机的可能性，并以此确定房地产泡沫引发金融危机的过程中的最具有影响作用的关键性因素，针对这些因素提出防范房地产泡沫引发金融危机的措施。
本文上述研究的结论是：从借贷失衡角度房地产泡沫引发金融危机过程中的最具有影响意义的关键性因素有房地产企业的资产负债率、金融机构的总资产、泡沫资产总价值、金融机构的资本充足率和房地产泡沫。对我国而言在目前形势下房地产企业的负债主要来自于银行或金融机构的贷款，房地产泡沫主要表现为地价泡沫，所以防范房地产泡沫引发金融危机的理论途径主要有控制房地产贷款比例、加强土地管理、提高金融机构总资产和泡沫资产资产总价值的比例、保证金融机构资本充足率几个方面。
由此对我国房地产良性发展提出以下建议：其一完善房地产金融，降低房地产贷款比例；其二从源头入手加强土地管理；其三建立金融危机角度的房地产预警体系；最后要提高金融机构的资本量和资本充足率同时降低人们对房地产的预期和投资以减少泡沫资产总价值。