证监会三部门表态：支持民营房企发债融资

1. 证监会三部门表态：支持民营房企发债融资

房地产行业新发展模式又一次被中央部门提出。围绕上市公司的支持政策，预计将被更多推出。
4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称“通知”）。通知中两大重点提法给市场传递了更积极的信心和良好预期：一是坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，密切关注市场形势和行业变化，促进房地产行业良性循环和健康发展；二是坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。
市场普遍认为，这次通知是具体落实近期召开的国务院常务会议、国务院金融委会议精神，进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定。预计未来会出台缓解房企债务压力的相关政策。
从去年底中央经济工作会议对房地产行业首次提出“探索新的发展模式”，到今年全国两会政府工作报告再次明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”，之后3月16日，国务院金融委强调，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日，证监会表示，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，新发展模式就是以“房住不炒”为宗旨，放弃原有的高负债、高杠杆支持下的高周转模式，顺应市场需求，以现金流管理为核心，以企业健康与可持续发展为目标，努力进行产品创新和管理创新，适度提升市场集中度的发展新模式，这也是新阶段下房企转型和发展的方向。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，通知提出支持上市房企向新发展模式转型，代建、租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等都是新发展模式的重要方向，这些领域将得到金融重点支持。
植信投资研究院资深研究员马泓分析认为，通知对解决当下民营房企融资困境会起到积极作用，预计2022年接下来会有更多的优质房企使用直接融资工具来缓解现金流和偿债压力。马泓建议，增加对优质房企的直接金融支持，包括央企、国企和民营房企。
资本市场支持
“通知对房地产企业释放了积极信号，探索新发展模式倒逼房企必须重新审视过往高杠杆、高周转、高负债扩张模式积累的风险，寻求新的增长点和新的经营模式。”某房企证券中心总经理表示，但这并不意味着房地产市场最危险的时刻已经过去。
浙商证券认为，在支持上市房企向新发展模式转型过程中，行业股权、债权融资、收并购行业整合等方面的支持会跟进。
马泓认为，通知主基调是偏暖的，在“房住不炒”的背景下，为民营房企寻求疏困的方法。所谓新发展模式，主要是基于中长期发展考虑，引导房企在降本增效和逐步改变融资渠道方面下功夫，实现房企向专业化、低杠杆、多元化融资方向转型。未来，高质量、高效益、低负债的发展模式将成为新的主流。
某房地产观察人士认为，通知将房地产企业作为问题提出，意味着房地产企业问题的重要度得到提升。依据政策面在需求端释放和融资端宽松调整，会使房企现金流得到改善，细化支持并购重组则能加快风险出清。房企要顺应政策及行业趋势，在房地产代建、资产管理、REITs等业务上寻找第二增长曲线。
民营房企发债会增多
过去的2021年，房企违约金额244.78亿美元，涉及违约债券55只。行业内频发的债务违约和现金流紧张，使得房企在债券市场融资愈发艰难。
中指院研究数据显示，2022年1~3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。从结构来看，信用债融资占比90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的绝对主力。
“这并不意味着对房地产行业融资彻底开闸，在公开市场再融资仍然面临较大压力，整体市场恢复和信心重建至少要需要3~5个月时间。”华东某房企高管认为，政策大多是在“纠偏”，以“房住不炒”为核心的金融审慎管理仍是主基调。面对公司流动资金出现问题，当下首选是出售资产回笼资金。
实际上，一季度优质民营房企已开始受到融资支持，参与到收并购阵营。平安银行、浦发银行、邮储银行等积极与房企签订并购融资战略合作协议。据不完全统计，截至目前，各种渠道的地产并购类融资额度已释放超过1500亿元。
柏文喜认为，今年房企能否真正走出困境还有待于行业信心与市场信心的整体性恢复。已经出险的房企，最终的结果可能是市场化重整或者破产清算。
记者注意到，中国四大资产管理公司（AMC）也开始“跑步”进场，通过轻资产和重资产两种模式为出险房企纾困，对象包括佳兆业、奥园、恒大、华夏幸福、花样年、阳光城等。
刘水认为，由于房地产市场预期没有发生明显改善，金融机构避险情绪仍然很重，总体来看，房地产风险出清速度较慢。通知明确完善民营企业债券融资支持机制，意味着民营房企发债融资将得到支持，有利于缓解民营房企融资难的状况，稳定企业预期。当前发生债务违约的房企，相当一部分是上市民营房企，支持民营上市企业并购重组，将加快发生债务违约的房企风险出清。
华夏新供给经济学研究院创始院长贾康表示，我国房地产政策已走向宽松，行业也在修复的过程中。今年下半年房地产市场会回暖，但离“热”还有距离，不会像前几轮调控那样出现“过山车”式的冷热摆动。希望在这一轮房地产市场预期向好的调整中，随着市场逐渐升温，要抓住相关的基础性制度建设创新，标本兼治并追求“治本为上”，形成房地产业的健康发展长效机制。

2. 监管发文鼓励信托公司支持房企合理融资需求

近日，央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），该文件引发了市场广泛关注。
“政策出台主要目的是为了‘保交楼’能顺利推进，对房地产信托的风险化解起到缓冲剂的作用，并不意味着对房地产信托的松绑，对当前低迷的房地产市场是一大利好。” 用益金融信托研究院研究员帅国让接受《证券日报》记者采访时表示。
预计房地产信托业务
将保持平稳
在稳定房地产融资方面，《通知》指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。根据要求，自本《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期一年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
用益金融信托研究院研究员喻智对《证券日报》记者表示，“稳定开发贷的投放和贷款可展期一年，支持房企的合理融资需求，房企融资环境转好，短期偿债压力减少，可以有效解决房企资金流动性紧张的问题，房地产行业的违约风险应该会明显下降。”
同时，为保持信托等资管产品融资稳定，《通知》鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
“《通知》提到合理融资需求。政策的目的还是化解风险，维持行业的稳定发展，所以对信托公司来说，房地产信托可以做，但展业范畴应该限制在保交楼、项目并购、风险处置、养老地产、租赁住房等符合政策指引的方向上。”百瑞信托研究发展中心研究员谢运博对《证券日报》记者表示，预计部分房地产企业流动性紧张的局面将得到一定程度的缓解，有助于存量房地产信托项目的稳健运行。
在谢运博看来，目前，信托行业稳步推进业务转型，房地产信托的规模、占比均已有所下降，预计房地产信托业务将保持平稳。
信托业务转型
大方向不会变化
中国信托业协会数据显示，在信托资金配置的五大领域（工商企业、基础设施、证券市场、金融机构、房地产）中，投向房地产的资金占比明显下降，由2012年的第三位降至2021年的第五位。业内人士认为，此次《通知》的发布或将对房地产信托市场带来转机。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《证券日报》记者，“这是目前监管层对信托业务重要的政策和表态，此次政策可以理解为对房地产信托业务的放松。”
不过，在多数业内人士看来，虽然房地产信托规模在短期内可能会有所回升，但信托转型的总体趋势不会发生改变。某大型信托机构高管对记者坦言，“房地产信托规模回暖还比较难，主要在于资金端信心还不足，整个房地产行业还处于调整周期底部。”
严跃进认为，本次政策对信托公司提及了“转型”的概念，这意味着，监管在引导信托公司减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新投资机会和业务方向。
“在当前的经济金融环境下，信托行业在房地产领域的投向很难发生大的改变。” 帅国让表示，未来在多元化融资支持下REITs行业将加速发展，有利于引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力，信托公司在REITs可能存在一定的结构性机会。

3. 房地产债券融资与其他融资的比较

一般来说，较常见的对外融资渠道主要有三个：发行股票、向银行借款和发行债券。股票经常是溢价发行，发行成本低，筹到的资金量巨大，只需派发股利而不需要偿还本金。但是股票发行的手续复杂，受到的制约多，要求严格。向银行借款手续相对来说简单一些，但是贷款期限比较短，资金的适用范围受到严格限制，银行经常干涉企业的经营决策，条件比较苛刻。而发行债券筹集的资金较多，并且使用自由，债权人无权过问企业的经营决策，而且债券利息在税前支付，具有“税盾”的优势，因此发行债券是许多企业愿意选择的方式。但债券融资的发行成本要比银行借款高，还本付息会构成企业的负担。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资1．内部融资方式包括：
（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。2．外部融资的主要渠道和融资工具有：
（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
（4）房地产投资信托（REIT，REIT）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
（6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

4. 房地产债券融资与其他融资的比较

一般来说，较常见的对外融资渠道主要有三个：发行股票、向银行借款和发行债券。股票经常是溢价发行，发行成本低，筹到的资金量巨大，只需派发股利而不需要偿还本金。但是股票发行的手续复杂，受到的制约多，要求严格。向银行借款手续相对来说简单一些，但是贷款期限比较短，资金的适用范围受到严格限制，银行经常干涉企业的经营决策，条件比较苛刻。而发行债券筹集的资金较多，并且使用自由，债权人无权过问企业的经营决策，而且债券利息在税前支付，具有“税盾”的优势，因此发行债券是许多企业愿意选择的方式。但债券融资的发行成本要比银行借款高，还本付息会构成企业的负担。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资1．内部融资方式包括：
（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。2．外部融资的主要渠道和融资工具有：
（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
（4）房地产投资信托（REIT，REIT）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
（6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

5. 房企增信债券融资范围扩大，已有试点公司开启第二轮融资

监管支持下的房企融资再有新突破，不再局限于首批试点房企和参与座谈会的房企。另据澎湃新闻获悉，部分首批试点房企已经开启第二轮增信债券融资工作。
有房企人士向澎湃新闻表示，第二轮增信融资给了他们内部相当大的鼓舞，公司希望藉此缓解流动性紧张的局面。
分析人士表示，在销售下滑、融资不畅的情况下，利用优质资产进行融资，一定程度上可以缓解房企的现金流问题。特别是已经有房企沟通监管支持下的第二轮融资，也给部分拥有优质资产的房企更多信心。
今年8月，中国银行间市场交易商协会两次组织房企举行座谈会，探讨房企发债为房企提供支持；交易商协会还听取参会房企诉求，并表示将进一步研究如何支持房地产市场平稳健康发展。
首批试点的房企包括旭辉控股集团（00884.HK）、龙湖集团（00960.HK）、金地集团（600383.SH）、碧桂园（02007.HK）、远洋集团（03377.HK）、新城控股（601155.SH）、美的置业（03990.HK）和滨江集团（002244.SZ）等。
参与第二次座谈会的房企包括，中南建设（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、宝龙地产（01238.HK）、世茂集团（00813.HK）、富力地产（02777.HK）等多家民营房地产企业。
据澎湃新闻统计，截至目前，已经有5家房企成功发行中债增进公司全额担保的人民币中期票据，发行额度为62亿元，发行利率在3.30%-3.33%之间。中南建设等公司则向澎湃新闻表示，正在推进与中债增进公司合作的计划。
随后，多家试点名单外的房企也开始寻求增信发债。
其中，卓越置业集团有限公司旗下的卓越商业管理有限公司正在申请由中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债信用增进公司”）提供全额担保的债券。另外，此前未参与座谈会的中骏集团（01966.HK）计划发行由中债信用增进公司全额担保的债券，中骏集团告诉澎湃新闻，一直有在积极沟通，目前没有进一步落地的细节。未在首批试点名单且未参与两次座谈会的绿地控股（600606.SH）正计划推进与中债增进公司的合作。

6. 房企融资等来好消息：监管机构将提供流动性支持

海外发债几近停滞的内房企，等来了一个好消息。
8月16日，据资本市场消息人士称，金融监管部门计划推出新措施缓解房企流动性压力，由国有增信机构中债信用增进投资公司对民营房企发债开展效力更强的“全额不可撤销担保”，帮助其发债。部分债券发行有望在本月底房企中期业绩发布截止日期前完成。
这份示范房企名单包括龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、金地集团等。“监管计划给予积极支持，目前正就新的融资计划沟通中。”龙湖集团相关人士对中国房地产报记者表示。接近碧桂园人士亦透露，正在和监管部门保持密切沟通中。
受这一利好消息影响，8月16日，内房股集体上涨5.5%。其中，龙湖集团股价一度急升18%，一扫此前8月10日受瑞银评级下调而跌幅近20%颓势。
“中债信用增进投资公司不是普通国企、央企，而是专业的信用增级公司，由此公司提供增信，说明支持力度很大。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对此表示。
资料显示，中债信用增进投资公司成立于2009年，由北京国有资本、中银投资、首钢集团、中化股份、中石油、国网等6家公司各持股16.5%，中国银行间交易商协会持股1%，是国内第一家专业债券信用增进机构，主要解决低信用级别发行体特别是中小企业融资困难的市场需求。
这是监管层继5月份对民营房企创设信用保护合约之后，又一次对示范性房企融资提供支持的政策。
4月11日晚间，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》明确提出，支持房企转型，支持民营房企融资。
随后，在证监会指导下，沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”。证监会债券部人士在会上指出，证监会积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，发挥市场化增信作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持，尽快推出组合型信用保护合约业务，并便利回购融资机制，适当放宽受信用保护的民营企业债券回购质押库准入门槛。
5月16日，市场消息称，碧桂园、龙湖集团、美的置业3家民营房企被选为“示范房企”，将在周内陆续发行人民币债券，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产企业增强公开市场的融资功能。
“这次相比5月份政策的最大不同是，监管层不仅对示范性房企进行信用保护和增级，还亲自下场去购买这些示范房企发行的债券，阶段性为房企提供流动性支持，并通过带头引导作用，引导市场机构也来购买这些债券。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
国家统计局最新数据显示，1~7月，房企到位资金8.88万亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款1.1万亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金3.15万亿元，下降11.4%；定金及预收款2.86万亿元，下降37.1%；个人按揭贷款1.42万亿元，下降25.2%。
无论是银行贷款、自筹资金还是以按揭和定金为主的其他资金，7月份增速全面下滑，且跌幅均较6月份继续扩大，从侧面反映出金融机构对开发商的风险担心进一步加剧，房企融资渠道受阻严重。
李宇嘉认为，现在市场对民营房企的风险担忧在加大，比如优质蓝筹龙头遭到“做空”，因此，此次监管层出台这个政策是可信的，有利于缓解民企融资困境。现在市场悲观情绪已经到了极度状态，金融市场已经失灵，迫切需要政府出面发挥作用，预计未来房企融资状况会触底、好转。
对于房企而言，还有一个确定的好消息，就是央行再次“降息”。
8月15日，央行开展4000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作（含对8月16日6000亿元MLF到期的续做）和20亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2%，均下降10个基点。
第二季度央行货币政策执行报告明确，继续通过政策利率引导市场利率下行。此次1年期MLF操作、7天期逆回购降息，目的就是引导市场利率下行，反映的是当前经济恢复放缓对加大逆周期调节力度的迫切需求。
央行数据显示，7月，人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元；社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元。
招联金融首席研究员董希淼表示，此次两个利率下降，一方面传递出将更大力度支持实体经济、稳增长的积极信号；一方面将直接推动银行降低融资成本，更好刺激企业的投资需求和居民的消费需求。
MLF利率的上调或下调，一般都会传导至贷款基础利率（LPR）利率，并最终影响贷款利率，房贷利率也因此存在进一步调整空间。
国信证券研报认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管，皆在夯实“保交楼”信心，提升了地产股债的“下限”。在此基础上，期待需求端更有力政策推出的效果。当前经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。

7. 房企融资等来好消息：监管机构将提供流动性支持

海外发债几近停滞的内房企，等来了一个好消息。
8月16日，据资本市场消息人士称，金融监管部门计划推出新措施缓解房企流动性压力，由国有增信机构中债信用增进投资公司对民营房企发债开展效力更强的“全额不可撤销担保”，帮助其发债。部分债券发行有望在本月底房企中期业绩发布截止日期前完成。
这份示范房企名单包括龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、金地集团等。“监管计划给予积极支持，目前正就新的融资计划沟通中。”龙湖集团相关人士对记者表示。接近碧桂园人士亦透露，正在和监管部门保持密切沟通中。
受这一利好消息影响，8月16日，内房股集体上涨5.5%。其中，龙湖集团股价一度急升18%，一扫此前8月10日受瑞银评级下调而跌幅近20%颓势。
“中债信用增进投资公司不是普通国企、央企，而是专业的信用增级公司，由此公司提供增信，说明支持力度很大。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对此表示。
资料显示，中债信用增进投资公司成立于2009年，由北京国有资本、中银投资、首钢集团、中化股份、中石油、国网等6家公司各持股16.5%，中国银行间交易商协会持股1%，是中国第一家专业债券信用增进机构，主要解决低信用级别发行体特别是中小企业融资困难的市场需求。
这是监管层继5月份对民营房企创设信用保护合约之后，又一次对示范性房企融资提供支持的政策。
4月11日晚间，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》明确提出，支持房企转型，支持民营房企融资。
随后，在证监会指导下，沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”。证监会债券部人士在会上指出，证监会积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，发挥市场化增信作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持，尽快推出组合型信用保护合约业务，并便利回购融资机制，适当放宽受信用保护的民营企业债券回购质押库准入门槛。
5月16日，市场消息称，碧桂园、龙湖集团、美的置业3家民营房企被选为“示范房企”，将在周内陆续发行人民币债券，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产企业增强公开市场的融资功能。
“这次相比5月份政策的最大不同是，监管层不仅对示范性房企进行信用保护和增级，还亲自下场去购买这些示范房企发行的债券，阶段性为房企提供流动性支持，并通过带头引导作用，引导市场机构也来购买这些债券。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
国家统计局最新数据显示，1~7月，房企到位资金8.88万亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款1.1万亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金3.15万亿元，下降11.4%；定金及预收款2.86万亿元，下降37.1%；个人按揭贷款1.42万亿元，下降25.2%。
无论是银行贷款、自筹资金还是以按揭和定金为主的其他资金，7月份增速全面下滑，且跌幅均较6月份继续扩大，从侧面反映出金融机构对开发商的风险担心进一步加剧，房企融资渠道受阻严重。
李宇嘉认为，现在市场对民营房企的风险担忧在加大，比如优质蓝筹龙头遭到“做空”，因此，此次监管层出台这个政策是可信的，有利于缓解民企融资困境。现在市场悲观情绪已经到了极度状态，金融市场已经失灵，迫切需要政府出面发挥作用，预计未来房企融资状况会触底、好转。
对于房企而言，还有一个确定的好消息，就是央行再次“降息”。
8月15日，央行开展4000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作（含对8月16日6000亿元MLF到期的续做）和20亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2%，均下降10个基点。
第二季度央行货币政策执行报告明确，继续通过政策利率引导市场利率下行。此次1年期MLF操作、7天期逆回购降息，目的就是引导市场利率下行，反映的是当前经济恢复放缓对加大逆周期调节力度的迫切需求。
央行数据显示，7月，人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元；社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元。
招联金融首席研究员董希淼表示，此次两个利率下降，一方面传递出将更大力度支持实体经济、稳增长的积极信号；一方面将直接推动银行降低融资成本，更好刺激企业的投资需求和居民的消费需求。
MLF利率的上调或下调，一般都会传导至贷款基础利率（LPR）利率，并最终影响贷款利率，房贷利率也因此存在进一步调整空间。
国信证券研报认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管，皆在夯实“保交楼”信心，提升了地产股债的“下限”。在此基础上，期待需求端更有力政策推出的效果。当前经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。

8. 央行：加强房地产金融审慎管理 多措并举促进信用债发行

央行网站26日消息，2019年中国人民银行金融市场工作会议于2月25日-26日在北京召开。会议总结了2018年人民银行系统金融市场和信贷政策工作，部署了2019年金融市场和信贷政策重点工作。会议提出，全面深化民营企业小微企业金融服务，改善货币政策传导机制，加大信贷投入力度，发挥债券融资支持作用，强化“几家抬”政策合力。
会议指出，2019年，人民银行金融市场系统干部职工坚持稳中求进总基调，坚持新发展理念，坚定信心、务实进取，全面做好宏观信贷政策指导和金融市场创新发展各项工作，推动深化金融供给侧结构性改革，优化融资结构和金融市场体系、产品体系，为实体经济发展提供更高质量、更有效率的金融服务。
会议强调，要以服务实体经济为导向，积极推动金融市场规范健康发展。注重发挥债券市场在支持实体经济和商业银行等机构资本补充中的作用，多措并举促进信用债发行，稳步发展资产证券化。建立健全市场化、法治化违约处置机制，维护债券市场平稳运行。稳步推进债券市场对外开放，持续推动债市制度创新和产品创新。要加强金融基础设施统筹监管，做好机构监测和风险防范。继续加强对黄金市场的监管和制度建设，强化票据市场建设和风险防范，加强同业拆借市场管理，推动各类市场创新规范发展。继续推动互联网金融风险专项整治，推进互联网金融长效监管制度建设。
会议要求，遵循市场发展规律，优化信贷投向和结构，强化金融服务功能，找准金融服务重点，以服务实体经济、服务人民生活为本，进一步落实好各项信贷政策。加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。全力做好金融助推脱贫攻坚工作，注重金融扶贫质量和风险防范，推动金融精准扶贫可持续发展。继续加强对乡村振兴、制造业高质量发展、区域协调发展、“两权”抵押贷款试点衔接等国家重大战略、重点领域和薄弱环节的金融支持。
会议指出，我国经济金融发展进入新的阶段，经济面临下行压力，防范化解金融风险等重大风险任务艰巨，许多矛盾和问题仍然突出。人民银行金融市场系统干部职工要围绕支持实体经济融资的债券创新、票据市场完善、黄金租赁、民营企业小微企业政策传导、乡村振兴、制造业高质量发展等重点领域，从理论和实践相结合的角度加强调查研究，找准金融市场和信贷运行的规律，找到破解难题的办法和路径，提高政策制定和执行效果。要持续改进工作作风，严格执行八项规定精神和各项要求，坚决整治形式主义、官僚主义，勇于担当、积极作为，推动金融市场和信贷政策各项业务再上新台阶。