我们是一家慈善基金会，主要是收到捐赠物品后再捐赠出去，请问这样该怎么做会计分录

1. 我们是一家慈善基金会，主要是收到捐赠物品后再捐赠出去，请问这样该怎么做会计分录

　　如果是民间慈善组织,适用民间非盈利组织会计制度,
　　关于民间非赢利组织的会计制度和处理
　　《民间非营利组织会计制度》
　　2004年8月18日，财政部发布了《民间非营利组织会计制度》，要求适用的民间非营利组织①自2005年1月1日起施行该制度。这一制度的发布，填补了我国会计规范的一项空白，对于规范民间非营利组织的会计行为，提高其会计信息质量和透明度，实现与相关法律法规的协调，促进民间非营利组织的健康发展，将起到积极作用。
　　一、关于捐赠（包括政府补助）的会计处理 在民间非营利组织中，捐赠（包括政府补助）往往是其重要的资金来源，因此，对各种捐赠业务如何进行会计处理就显得十分重要，它也涉及到一些基本的会计概念问题。
　　（一）对于取得的捐赠，应当确认为收入还是净资产
　　民间非营利组织的主要资金来源之一是捐赠，但对于接受的捐赠应当确认为收人还是净资产则有不同意见：
　　一种意见认为，我国现行企业会计制度将企业接受的捐赠作为“资本公积”处理，其实质是将捐赠直接作为“净资产”确认，因此，民间非营利组织也应当和企业一样，将接受的捐赠确认为净资产。
　　另一种意见则认为，如果将民间非营利组织接受的捐赠作为净资产确认，民间非营利组织的很大一部分收入将无法在业务活动表中反映出来，既不利于真实、完整地反映民间非营利组织的业务活动情况，也不利于衡量管理者的经营业绩。另外，民间非营利组织接受的捐赠符合收入的定义，即它是民间非营利组织在业务活动中取得的，最终会导致净资产的增加，因此，应当将其确认为收入。
　　我国《民间非营利组织会计制度》采纳了上述第二种观点，即民间非营利组织取得的捐赠应当确认为收入，在业务活动表中予以反映，以完整地反映其收入来源和业务活动开展情况。
　　（二）对于取得的捐赠，是否应当区分无条件捐赠和附条件捐赠分别进行处理
　　民间非营利组织取得的捐赠，根据捐赠合同或者协议是否附有对捐赠资产的使用设置限制条件，通常可以区分为无条件捐赠和附条件捐赠。对于无条件的捐赠，国际上一般都规定应当在收到捐赠时确认收入。但是，对于附条件的捐赠，则有不同看法：
　　一种意见认为，对于附条件的捐赠，在所附条件满足之前不能确认收人。按照这一意见，民间非营利组织在收到附条件捐赠时，应当首先将其计入“递延收入（或者递延收益）”，在资产负债表中作为负债反映。比如，现行《国际会计准则第20号—政府补助会计和政府援助的披露》规定，对于政府补助，只有在合理保证企业将满足所附条件和补助能够收到时，才能够予以确认；政府补助应当在与其拟补偿的相关成本相配比的期间内，系统地确认为收益；政府补助不应当直接贷记股东权益。按照这一规定，收到的政府补助将被确认为负债，计人“递延收入”，然后，分期摊销，计人有关会计期间的收入。
　　另一种意见认为，将附条件的捐赠确认为“递延收入”，并在资产负债表中作为负债反映，不符合负债的定义和确认条件，因为民间非营利组织在收到捐赠资产时，尽管对于捐赠资产存在使用方面的限制，但是并不存在需要偿还捐赠资产或者相应资金的现时义务，所以，不应当将收人递延，确认为负债。对于附条件的捐赠，只要民间非营利组织已经取得了捐赠资产的控制权，导致了净资产的增加，民间非营利组织就应当将其确认为当期收入。
　　考虑到上述第一种观点在会计基本概念上站不住脚，而且容易导致收入确认和计量上的主观随意性，再加上国际会计准则理事会已经作出决议，否定了现行国际会计准则第20号的做法，准备取消这一准则或者以新的准则取而代之。而第二种观点将是国际会计准则理事会拟选用的方法，也是目前澳大利亚等国的做法。所以，我国《民间非营利组织会计制度》选择了第二种观点，即对于无条件的捐赠或政府补助，应当在捐赠或政府补助收到时确认收入；对于附条件的捐赠或政府补助，应当在取得捐赠资产或政府补助资产控制权时确认收人。与此同时，制度又规定，当民间非营利组织存在需要偿还全部或者部分捐赠资产（或者政府补助资产）或者相应金额的现时义务时，则应当就需要偿还的金额同时确认一项负债和费用。
　　二、关于受托代理业务的会计处理
　　在民间非营利组织实务中，通常还从事不少受托代理业务，尤其是一些基金会、慈善组织等。这些受托代理业务有时在民间非营利组织的业务总量中还占有不小的份额。
　　民间非营利组织所从事的受托代理业务，是指民间非营利组织只是从委托方收到受托资产，并按照委托人的意愿将资产转赠给指定的其他组织或者个人，或者按照有关规定将资产转交给指定的其他组织或者个人的行为。民间非营利组织本身只是在交易过程中起中介作用，无权改变受托代理资产的用途或者受益人。
　　显然，受托代理业务与接受捐赠业务有本质上的差别。在接受捐赠业务中，民间非营利组织获得了捐赠资产，并拥有了捐赠资产的所有权和使用权；而在受托代理交易业务中，资产并不是捐赠给民间非营利组织的，它是委托人捐赠给指定的组织和个人的，民间非营利组织本身并没有导致净资产的增加。同时，资产转给指定的组织和个人时，通常也不是以民间非营利组织的名义赠予受赠人的，它仍然是以委托人的名义赠予受赠人的。因此，民间非营利组织在进行会计处理时，应当将受托代理交易业务与捐赠业务相区分。在实务中，不少民间非营利组织将受托代理业务视同捐赠处理，实际上虚增了捐赠收入和净资产，不利于如实反映民间非营利组织的财务状况和运营绩效。
　　因此，民间非营利组织因从事受托代理业务而获得受托代理资产时，不应当确认收入，因为受托代理交易不会增加民间非营利组织的净资产。但是，在对受托代理交易进行具体会计处理时，则有不同观点：一种意见认为，既然民间非营利组织对于受托代理交易只是起中介作用，民间非营利组织只是受委托人之托将受托代理资产转赠或者转交给指定的组织或者个人，因此主张不在财务报告中反映这一事项，即对于受托代理交易事项，既不予确认和计量，也不必披露。
　　另一种意见认为，对于受托代理交易事项，可以不予确认和计量，但是应当在会计报表附注中予以披露，以反映民间非营利组织开展的业务活动情况。
　　第三种意见则认为，仅仅在会计报表附注中披露受托代理交易事项是不够的，因为受托代理交易资产一旦进入民间非营利组织，就属于已经被民间非营利组织所控制的资源，而且民间非营利组织有义务将该资产转交给受赠人。所以，民间非营利组织应当在资产负债表中反映受托代理资产和受托代理负债，以全面反映其资产负债状况，这样也有助于在会计报表中综合反映其业务开展情况。
　　我国《民间非营利组织会计制度》采纳了第三种意见。即规定民间非营利组织应当对受托代理资产进行确认和计量，并且在确认一项受托代理资产时，应当同时确认一项受托代理负债。考虑到该项交易的特殊性，制度还规定，民间非营利组织应当在资产负债表中单列项目反映所确认的受托代理资产和受托代理负债。
　　三、关于固定资产折旧的会计处理
　　在会计实务中，民间非营利组织一般是参照事业单位会计制度进行会计核算的，所以固定资产并不计提折旧。但是，固定资产不计提折旧一方面无法反映固定资产的损耗情况，导致资产负债表中所反映的固定资产金额没有反映其实际价值，进而导致资产价值和净资产价值的高估；另一方面，固定资产不计提折旧，也使得民间非营利组织每期业务活动表中的成本、费用低估，不利于如实反映民间非营利组织的经营业绩。
　　基于上述理由，我国《民间非营利组织会计制度》规定，民间非营利组织应当对固定资产计提折旧，在固定资产的预计使用寿命内系统地分摊固定资产的成本，这样一方面可以提高民间非营利组织资产负债表和业务活动表信息的质量，另一方面有助于加强民间非营利组织的资产管理和成本管理。
　　四、关于文物文化资产的会计处理
　　在会计实务中，不少民间非营利组织拥有大量的艺术品和历史文物等，比如基金会接受捐赠的字画和其他艺术品、博物馆的艺术品及文物收藏和寺庙拥有的历史文物等，主要用于展览、教育或研究等目的，通常不对外捐赠或销售。对于这些历史文物、艺术品以及其他具有文化或历史价值并作长期或者永久保存的典藏等应当如何进行核算？过去一直没有明确。从实务情况来看，大量的民间非营利组织并没有将其纳入表内核算，有些甚至连基本的实物登记和管理制度都没有，导致这些文物文化资产管理上的混乱。
　　应该讲，上述文物文化资产是符合固定资产定义的，因此从全面反映民间非营利组织的资产和加强这些组织的资产管理的角度，我国《民间非营利组织会计制度》规定，对于用于展览、教育或研究等目的的历史文物、艺术品以及其他具有文化或历史价值并作长期或者永久保存的典藏等，应当作为固定资产核算，并要求单设“文物文化资产”科目进行核算，在资产负债表的固定资产大类下单列项目予以列报。但考虑到这些资产的价值一般并不随着时间的推移而减少，也就是说，它们一般不存在象其他固定资产那样的损耗问题，所以，我国《民问非营利组织会计制度》规定，对于文物文化资产，不必计提折旧。
　　五、关于资产减值会计
　　在会计实务中，民间非营利组织一般参照事业单位会计制度进行会计核算，所以，对于所发生的资产减值损失，一般都不予确认。这一会计处理原则已经导致许多民间非营利组织的一些长期无法收回的应收款项继续挂账，无法得到及时处理；市价超跌的投资或者可收回金额严重低于账面价值的存货等继续以账面价值计价，资产价值高估。
　　为此，在《民间非营利组织会计制度》的起草和征求意见过程中，大家普遍认为应当允许民间非营利组织对所发生的资产减值损失予以确认和计量，以如实反映民间非营利组织的资产价值情况。尤其是捐赠人、债权人等资金提供者和会计信息使用者都希望民间非营利组织应当在资产负债表确认资产减值损失，以方便其如实评价民间非营利组织的财务状况。基于此，我国《民间非营利组织会计制度》规定，民间非营利组织应当定期或者至少于每年年度终了，对短期投资、应收款项、存货、长期投资等资产是否发生了减值进行检查，如果这些资产发生了减值，应当计提减值准备，确认减值损失，并计人当期费用。
　　考虑到民间非营利组织的固定资产、无形资产等其他长期资产，在一般情况下发生减值的可能性较小，而且其减值损失的计量也相对比较困难，所以，该制度在要求民间非营利组织对固定资产计提折旧和对无形资产进行摊销外，原则上不要求计提减值准备，但是如果固定资产或者无形资产发生了重大减值，则应当计提减值准备，确认减值损失。
　　六、关于净资产的分类与列报
　　由于民间非营利组织一般既没有所有权属于出资者的投入资本，也没有针对出资者的分配，所以，民间非营利组织的净资产来源基本上都为其所获得的收入扣减相应的费用后的余额。民间非营利组织的这种组织特征决定了它对于净资产的分类与列报与企业有明显不同。
　　既然民间非营利组织的净资产主要来自于收入减去费用后的余额，而在构成民间非营利组织收人来源的相关资产中，则又因其使用是否受到限制而在性质上有所不同。所以，将民间非营利组织的净资产按照其资产的使用是否受到限制进行分类有助于向会计信息使用者提供较为有用的信息，有利于会计信息使用者据以判断在民间非营利组织的净资产中，有多少属于其使用受到资产提供者等限制的，有多少属于不受限制的，是民间非营利组织可以自由支配和使用的。
　　从国际上看，西方成熟市场经济国家一般也是采用这种分类方法。但是分类方式则略有不同。比如美国将净资产分为三类：永久限定性净资产、暂时限定性净资产和非限定性净资产。英国则将净资产仅仅分为限定性净资产和非限定性净资产两类。
　　我国《民间非营利组织会计制度》只将净资产分为两类，即限定性净资产和非限定性净资产。没有对限定性净资产再进一步区分永久限定性净资产和暂时限定性净资产的理由主要有三点：
　　一是在制度中很难对“永久限定性”和“暂时限定性”的概念进行严格界定，我国现行有关合同、协议等法律法规中，也没有这些术语，所以，没有法律上的严格界定可资参考。
　　二是在实际操作中，会计人员有时很难判断净资产的使用属于永久限定性的，还是暂时限定性的，从而会导致实务中对于永久限定性净资产和暂时限定性净资产的分类带有一定的主观随意性，影响会计信息的可比性。
　　三是所谓永久限定实际上也是相对的，出资人等可能改变或撤消对资产的限定。
　　七、关于收入的确认原则
　　关于民间非营利组织收入的确认问题，从国际上来看，一般是将民间非营利组织的收入区分为交换交易所形成的收入和非交换交易所形成的收入两类。
　　所谓交换交易，是指按照等价交换原则所从事的交易，即当某一主体取得资产、获得服务或者解除债务时，需要向交易对方支付等值或者大致等值的现金，或者提供等值或者大致等值的货物、服务等的交易。如按照等价交换原则销售商品、提供劳务等，均属于交换交易。
　　非交换交易是指除交换交易之外的交易，在非交换交易中，某一主体取得资产、获得服务或者解除债务时，不必向交易对方支付等值或者大致等值的现金，或者提供等值或者大致等值的货物、服务等，或者某一主体在对外提供货物、服务等时，没有收到等值或者大致等值的现金、货物等。如接受捐赠、政府补助等，均属于非交换交易。
　　无论从美国等国的会计准则，还是有关国际准则来看，对于因交换交易所形成的收入均采用与企业相同交易一致的确认原则，如《国际会计准则第18号一收入》和我国的收入会计准则等。对于非交换交易（如捐赠、政府补助等），则一般按照交易的资源是否导致实体增加了资产或者减少了负债（即是否导致实体增加了净资产）来确认收入。
　　我国《民间非营利组织会计制度》借鉴了国际上的这一通行做法，在规范收入确认原则时，亦区分交换交易和非交换交易进行规范。对于交换交易形成的收入的确认原则与我国《企业会计准则——收入》相一致；对于非交换交易形成的收人，则应当在符合以下条件时才能予以确认：1.与交易相关的含有经济利益或者服务潜力的资源能够流人民间非营利组织并为其所控制，或者相关的债务能够得到解除；
　　2.交易能够引起净资产的增加；
　　3.收入的金额能够可靠地计量。
　　八、关于费用的确认与列报
　　由于我国《民间非营利组织会计制度》规定的会计核算基础为权责发生制，而且业务活动表的主要功能是用以评价民间非营利组织的经营绩效，所以，该制度要求在对费用的会计核算中，应当严格区分业务活动成本和期间费用，将两者分别列报。其中，业务活动成本，是指用于归集民间非营利组织为了实现其业务活动目标、开展其项目活动或者提供服务所发生的费用。在民间非营利组织所从事的项目、业务或者服务种类比较多的情况下，民间非营利组织应当在“业务活动成本”项目下分别项目、服务或者业务大类进行核算和列报，以反映更加充分的成本信息，也有利于将成本信息与相关收入信息相比较，更好地考察民间非营利组织的绩效。
　　对于民间非营利组织发生的为了组织、管理其业务活动和为了筹集业务活动所需资金所发生的费用，该制度规定应当确认为当期费用，分别计人管理费用和筹资费用，对于当期所发生的除业务活动成本、管理费用和筹资费用以外的其他费用，也应当确认为当期费用，单列“其他费用”项目进行核算和列报。
　　我国《民间非营利组织会计制度》在制定过程中，充分吸收了我国企业会计改革的成果，并借鉴了相关国际惯例和财务会计的最新进展，引入了一些较新的会计理念和会计处理规定，比如区分捐赠和受托代理业务进行会计处理、区分交换交易与非交换交易规范收入确认原则、分别净资产的限定性与非限定性进行列报等。这些会计规定，不仅对于规范民间非营利组织会计核算行为，而且对于丰富我国会计理论、完善我国会计标准建设均富有积极意义。


　　如果是官方的,有拨款的，适用事业单位会计制度
　　.　(一)事业单位接受固定资产捐赠的会计处理

　　《事业单位会计制度》在固定资产科目的规定中指出，接受捐赠的固定资产，按照同类固定资产的市场价格或根据捐赠方提供的有关凭据记账。接受固定资产时发生的相关费用，应当计入固定资产价值。同时作如下会计分录：

　　借：固定资产

　　贷：固定基金

　　(二)外单位捐赠未限定用途财物的会计处理

　　《事业单位会计制度》在其他收入科目的规定指出，其他收入核算事业单位对外投资收益、固定资产出租、外单位捐赠未限定用途的财物、其他单位对本单位的补助以及其他零星杂项收入等。为此，事业单位接受外单位捐赠未限定用途的财物应将其作为其他收入核算。同时作如下会计分录：

　　借：外单位捐赠未限定用途的财物所在的相关科目

　　贷：其他收入——下捐赠收入

2. 和房东签订租赁合同后如果房东把已出租的房屋进行抵押时那原来的合同是否继续有效？

最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条对此作了明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”因为租赁合同签订在先，因此就算进行了抵押，租赁合同依然有效。

3. 请问房屋租赁合同终止后添附物如何处置的法律分析

【摘要】 随着市场经济的发展，人民生活水平的提高，越来越多的人拥有不止一套房产，于是房屋租赁也越来越成为市民生活中一件司空见惯的事情。与此同时，围绕房屋租赁也发生越来越多的民事纠纷。其中，房屋租赁合同终止后，就承租人对承租房屋进行装修或增设之物如何处置产生的纠纷就是较为棘手解决的一种。本文拟从探讨承租人对承租房屋装修、增设行为的法律性质入手，检讨我国对此类问题现行法律规制的笼统与不足，进而提出在房屋租赁合同终止后，如何正确处置添附物的法律意见和建议。【关键词】 房屋租赁 添附 附合 合同终止一、承租人对承租房屋装修或增设行为的法律性质分析 承租人承租出租人的房屋后，特别是用于商业用途的房屋，往往会对房屋进行装修、增设。例如：粉刷墙壁，铺设地面，增设耳房、门窗、水电设施等。这些行为在民法理论上有一个统一的法律概念，叫做添附。何谓添附？“添附者，为附合、混合及加工三者在学术上之总称”。[1]附合是指不同所有人的物因密切结合而形成不经毁损就难以分割的新物，其可发生动产与动产的附合，亦可发生动产与不动产的附合；混合是指不同所有人的动产因相互混杂、交融而难以识别和分离，其发生在动产与动产之间；加工则是指在他人之物上进行劳作，从而使其具有更高的价值的活动，加工的标的仅限于动产，不包括不动产。由以上定义可知，承租人对承租房屋进行装修、增设，如铺设地面、粉刷门窗、扩建耳房、增设水电设施等多使之与房屋紧密结合为一体，非经毁损难以分割，属于典型的添附之附合行为，且既会发生动产与不动产之附合（如扩建耳房、铺设地面），也会发生动产与动产之附合（如粉刷门窗）。由于附合属于添附的一种，且房屋租赁关系中的动产附合偶尔也会伴随加工行为，因此本文将承租人对承租房屋的装修、增设行为统称为添附。 附合、混合、加工作为添附行为，“俱为动产所有权得丧之共同原因”，[2]即从理论上来说，添附是所有权原始取得的一种方式。由于添附物已经作为一个新物存在且不可分割或分割之后会导致财产价值的损失，因此只有将添附物所有权归于一人的制度设计才能既遵守“一物一权”的物权原则，又能维护物之经济价值和社会之安定秩序。根据添附一般原则，动产与不动产附合时，附合物归不动产所有人，动产所有人有权要求不动产所有人给予合理补偿。动产与动产附合时，附合物一般由原物价值较大的一方取得，若各方原物价值相当，则发生共有。具体到承租人对承租房屋的装修、增设来说，当装修、增设之物与不动产房屋附合，此时附合物的所有权应当归属不动产房屋所有人即出租人所有。当装修、增设之物与出租人的其他动产附合，此时根据双方原物之价值、效用或性质确定附合物归属出租人或承租人所有或者双方共有，但因附合丧失原物所有权的一方均享有取得合理补偿的权利。二、房屋租赁合同终止后，添附物如何处置的现行法律规定 然而，现实生活情况多变、错综复杂，添附作为物权法范畴的一项重要的制度，在我国颁布的《物权法》中却未作任何规定。我国现行法律对房屋租赁纠纷中添附物处理的规定散见于：《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿”。《城市房屋租赁管理办法》第23条规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿”。通过以上内容可以看出，现行法律对租赁关系中添附物的处置系任意性规定，即允许租赁合同双方就添附物的处置自由约定。但同时又对未经出租人同意下的添附物处置规定的过于笼统、原则，且未对租赁合同提前终止情况下添附物的处置做任何规定，导致实践中，就租赁合同终止后添附物能否拆除、何种情况应由出租人对承租人进行补偿常常发生争议。三、房屋租赁合同终止后，添附物如何处置的法律分析（一）出租人同意条件下的添附物的处置 承租人对承租房屋进行装修、增设以是否取得出租人同意分为两种情况。添附物的处置始终以出租人的同意为首要原则。承租房屋的所有权为出租人所有，尽管承租人因租赁关系享有对该房屋的使用权，但当承租人要对承租房屋进行装修、增设处分时，却应得到出租人的同意。依据民事权利处分原则和我国对添附物处置的现行法律规定，只要是出租人同意承租人对房屋进行的添附，则不管租赁合同是到期终止还是因解除而提前终止，都应由出租人取得添附物的所有权，承租人有损失的，由出租人对其进行补偿。但需注意，由于租赁属于民事契约法律关系，依照契约自由原则，当事人可以以约定变更法律之规定。简言之，在房屋租赁合同终止的时，经出租人同意的添附物的处置，租赁合同双方有约定的，应当按照约定进行处理；没有约定的，由出租人取得添附物所有权，并给予承租人折价补偿。 然而，承租人经出租人同意对承租房屋进行装修、增设显系法律规定之理想状态，实践中，承租人往往对承租房屋擅自实施添附。同时，房屋租赁合同终止事由有二：1、租赁合同期限届满；2、租赁合同因当事人的解除而消灭。我国现行法律规定添附物的处置时却并未对合同终止事由作出区分，因此下文就以此作为分类，就租赁合同终止后未经出租人同意的添附物的处置进行法律分析。（二）未经出租人同意条件下的添附物的处置1、合同因租赁期限届满终止后，未经出租人同意的添附物的处置 此种情况下，租赁合同双方均没有过错及违约行为，但由于承租人的添附行为事前并未得到出租人的同意，即承租人对合同到期后添附物的处置后果有一定的心里认知，且在合同期限内，“承租人已经实现了按合同约定使用房屋以及添附投资的收益”[3]，因此按照添附的一般原则和现行法律规定，对于添附物能够拆除的，应当予以拆除，造成出租人损失的应当由承租人予以赔偿；不能拆除的，添附物的所有权应当归属出租人所有。 对于承租人能否要求出租人给予折价补偿，尽管承租人的添附之物往往使得原物价值增加，但鉴于其添附行为并未得到出租人的同意，因此此时若要求出租人给予承租人折价补偿，无异平添、加重出租人的负担，同时也必将导致“承租人为了自己目的，不顾出租人的利益及要求，擅自进行装修，并在房屋租赁期满后向出租人主张该部分添附物的折价补偿”[4]，使承租人从中非法获益。 综上，租赁合同到期后，对于未经出租人同意的添附物，能够拆除的，予以拆除，造成出租人损失的，由承租人进行赔偿；不能拆除的，由出租人取得添附物的所有权，且无须给予承租人折价补偿。2、租赁合同因解除提前终止后，未经出租人同意的添附物的处置（1）因不可抗力因素终止租赁合同后，未经出租人同意的添附物的处置 不可抗力是指不能预见、不能避免的客观因素，此种情况下租赁合同的解除于租赁合同双方均无过错可言。因此，有观点指出此时应当按照公平原则，由出租人取得添附物并给予承租人折价补偿。然而，笔者认为此种情况同租赁合同到期终止一样，由于承租人是未经出租人同意下的添附，尽管未完全实现其添附物的收益，但出租人亦无过错，且存在合同提前终止后租金利益的损失，因此更加不能平添出租人负担，要求出租人就添附物对承租人进行折价补偿。（2）因出租人违约导致租赁合同提前解除后，未经出租人同意的添附物的处置 有观点认为此种情况下，出租人存在过错，因此应当由出租人取得添附物后给予承租人折价补偿。笔者认为，此时出租人的违约行为，应当向承租人承担的是损害赔偿责任，与添附物的折价补偿不属于同一法律关系。由于承租人的添附并未取得出租人的同意，因此不能以出租人存在违约而要求出租人对添附物进行折价补偿。 但是存在一种情况，即承租人的添附尽管事前未经出租人同意，但其有确实证据证明在租赁合同期限内，能够得到出租人的事后同意，但因出租人的违约导致合同提前终止而不能实现。此时依据公平原则，承租人可以要求出租人取得添附物后，对承租人进行折价补偿，但要以承租人能够举证证明为前提。此种情况概属特殊，且同样适用此种条件下因不可抗力导致租赁合同提前终止后添附物的处置。（3）因承租人违约导致租赁合同提前解除后，未经出租人同意的添附物的处置 承租人添附未经出租人同意，同时又因其违约导致租赁合同提前终止，根据添附原则，此时添附物所有权归属出租人，且出租人无须对承租人折价补偿自不待言。但一种观点认为如果承租人的添附物能使房屋升值，说明承租人行为并没有使出租人受到损失，本着公平的角度，出租人取得添附物后应当给予承租人一定的折价补偿，而承租人违约，按合同约定承担违约责任即可。笔者则认为，尽管承租人的添附多会使房屋升值，但这是否就意味出租人没有损失并不能一概而论。譬如，当出租人的房屋就是为了出租之用，承租人的装潢、增设行为能否适合下一承租人的使用要求，不符合时，出租人需要花费多大成本拆除这些添附物的问题都应当予以考虑，此时若再要出租人根据公平原则折价补偿承租人，显然是对出租人的不公。因此，当租赁合同因承租人违约导致提前终止后，承租人对租赁房屋的添附物能够行使取回权的应当予以取回、拆除；不能取回、拆除的，应当归属出租人所有，且出租人无须对承租人进行折价补偿。四、总结 综上所述，房租租赁合同终止后添附物的处置按照逻辑顺序分为以下几个步骤：1、首先确定承租人的添附是否取得出租人的同意。2、得到出租人同意的，确定双方对添附物的处置是否存在约定，有约定的按照约定处置；没有约定的，添附物归出租人所有，出租人对承租人进行折价补偿。3、未经出租人同意的添附，考虑租赁合同的终止事由，即合同是因期限届满终止还是因不可抗力、一方违约而提前解除。4、当租赁合同因合同期限届满终止时，由于合同双方均无过错，此时未经出租人同意的添附物归出租人所有，且出租人无须对承租人进行折价补偿。5、当租赁合同因出租人违约或不可抗力提前终止时，根据添附原则，未经出租人同意的添附物所有权仍应归属出租人所有，且出租人无须向承租人折价补偿；但承租人有证据证明其能够得到的出租人同意，但因出租人的违约或不可抗力而不能实现时，出租人在取得添附物后仍须向承租人给予一定折价补偿。 6、当租赁合同因承租人违约提前解除时，未经出租人同意的添附物所有权应归属出租人所有，且出租人无须向承租人折价补偿，同时承租人须向出租人承担损害赔偿责任。[1] 谢在全：《民法物权论（上册）》，中国政法大学出版社，1999年版，第254页。[4] 参见：同上

4. 不动产抵押未办理登记后将房屋出租适用买卖不破租赁吗？为什么？

以不动产进行抵押，必须办理登记才能生效，未办理登记则抵押权不成立，将房屋出租适用买卖不破租赁。希望能帮到你！

5. 不动产抵押同时又出租的后果如何?

不动产抵押同时又出租的后果如何?不动产抵押中，由于抵押人并不转移该抵押物的占有，抵押人可以将该不动产出租出去以获得更多的经济利益，这便产生了抵押权人、抵押人(出租人)与租赁人之间的关系问题。《物权法》并没有采用《担保法》的规定，而是区分了抵押与租赁的先后顺序，并设计了不同的效力规则。根据《物权法》第190条的规定，如果不动产的出租在前，抵押合同订立在后，则原租赁关系不受抵押权的影响。如果不动产抵押权的设立在前，出租在后，则该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。应当注意，在区分抵押和租赁的先后顺序时，对于抵押的判断标准不同。一个是抵押合同的订立，另一个是抵押权的设立。在不动产抵押中，这两个时间以登记为界限是不同的，也是在我们适用不同效力规则时应特别予以区分的。例如，村民甲和村民乙先就甲房屋的抵押签订了抵押合同，而后抵押人甲将自己的房屋出租给了村民丙，出租之后，甲和乙才办理了抵押登记手续，这种情况下该如何认定租赁关系与抵押权的效力呢?从不动产登记的公示作用来看，不动产抵押未作登记，租赁人丙无从知道该房屋抵押权的存在，因此丙可以其主观上为善意不知情来对抗乙的抵押权，即乙的抵押权实现时，不能破坏原有的租赁关系。

6. 甲将某屋出租于乙,租赁期满后,甲欲将房屋另租给丙(双方已签订租赁合同),故要求乙

你的做法遗漏了一个程序 ，应该先与已打招呼 ，因为国家合同法有明文规定 ，同等价格条件下 ，原租户有优先权 ，你现在优先和丙签订了合同 ，他不同意退房岂不是难处理吗 。是你先违法剥夺了他的优先权 。

7. 合同法关于出租,转租多年,

房屋转租是指房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再给他人使用，不参与经营而获得租金性收益的行为。
　　房屋转租包括两个不同的法律关系，涉及到三个主体，即出租人、承租人(俗称二房东)和次承租人(俗称租户)。现行法律法规允许房地产转租。
　　我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
　　根据《合同法》的规定，房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租，是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。在非法转租中，承租人的转租行为是违约或违法行为，出租人有权终止合同。
　　对于承租人擅自转租的法律后果，《城市私有房屋管理条例》第二十一条规定，承租人擅自将承租的房屋转租的，出租人有权解除租赁合同。房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。但是，现实中对承租人的转租行为的认定往往产生不同的认识，从而产生对承租人交给他人使用是否属于非法转租而难以认定。
　　一、转租行为由谁举证
　　根据证据规则，谁主张谁举证，按理应当由出租人来证明对方的非法转租行为。但是，《合同法》颁布后，承租人将租赁房屋转租后，往往不签转租合同，或者签了转租合同，但转租人与第三人害怕出租人收回房屋而否认是转租，根本就不出示他们之间的转租合同。如果一定要出租人拿到承租人与次承租人之间的转租合同才能认定其非法转租行为几乎是不可能的。因此，我们认为出租人只要证明房屋不是由承租人在使用就完成了举证任务，然后，再由承租人来证明第三人使用不是非法转租而有合法使用的理由。如果承租人不能证明第三人可以合法使用，便推定承租人将房屋非法转租给第三人使用了。这与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条关于“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定也不相悖。
　　租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不得擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。这一点，《城市私有房屋管理条例》第二十一条规定的比较清楚。但是，不动产租赁合同具有继续性的特征，应当尽量维护租赁权所产生的经济关系的安定性，发挥促进交易的功能。一般来讲，同意转租，应当由出租人作出明示表示。默示能否成为同意转租的形式，实践中颇有争议。而根据《民法通则》第56条的规定：“民事法律行为可以采取书面形式，口头形式或者其他形式。法律规定采用特定形式的，应当依照法律规定。”据此规定，我们认为，口头形式、书面形式、默示形式是民事法律行为的主要形式，在是否同意转租的问题上，法律没有规定必须采取特定形式。从默示之中同样可以推定出当事人真实的意思表示。因此，如果出租人以收取租金为目的，面对显而易见的转租事实，历经多年而不提异议，还按月收取租金，可以从双方的相互默契中推知出租人已同意转租。既然双方没有约定允许转租而出租人已经默示同意转租，以后再以没有经过自己同意而提出收回房屋就不妥当。
　　三、合伙经营者是否可以使用承租房屋
　　在现实生活中，有许多案例显示，承租人将承租的房屋用来与别人合伙经营，这种情况能否认定为非法转租行为就得具体问题具体分析。我们认为，如果承租人亲自参与经营，那就不能确认承租人有非法转租行为。如果承租人并不参与经营，而是由他人经营，承租人只是参与分红，可以认为承租人是一种变相的转租行为。在这种情况下，出租人可以解除租赁合同。如果承租人将合伙情况告知了出租人并征求出租人的意见，出租人同意其行为，当然可以合法使用，而出租人如果不同意承租人与他人合伙使用该房屋，其他合伙人也是不能使用该房屋的。
　　现实生活中，有些案例显示，承租人将房屋交给第三人使用，第三人以自己的名字在工商所登记为个体经营，当出租人怀疑对方有非法转租行为时，承租人与第三人又到工商所悄悄地将个体经营登记变更为原承租人。对此，出租人可到工商部门调取承租人曾经交给他人使用的证据，以此来确认承租人有转租行为。在实务中，有人认为对方已经改正了就不应当追究了。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定，“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的……(八)法律、法规规定其他可以收回的。”根据这一规定，我们认为，只要承租人有将房屋交给他人使用而又没有合法理由，出租人就有权收回房屋。否则，就违背了合同意思自治原则，必然会侵害出租人自主选择合同相对人的权利。再者，法律规定“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋”，也就是说认定的标准是有没有法律规定的几种行为，并没有规定要看现在这几种行为是否在继续，也就是说，只看有没有法律规定的几种行为而不看行为是否正在进行，哪怕行为已经停止，但在承租期内只要有过法律规定的几种行为，出租人就有权终止合同，收回房屋。
　　在现实生活中，我们还经常碰到这样一种情况：有人租下一处房屋，未经出租人同意，经营一段时间后又委托他人经营，或者签订房屋租赁合同后，直接委托他人经营。这种情况能否认定其为非法转租?这要看承租人的主体地位如何。如果承租人是法人，其承租后再委托他人经营是可以的，受委托人只是该法人在此处的一个负责人，代表法人在此经营，不应当认定该行为是非法转租。但是，如果承租人是个体户，那情况就不一样了。《城乡个体工商户管理暂行条例》第四条规定“个体工商户，可以个人经营，也可以家庭经营。个人经营的，以个人全部财产承担民事责任;家庭经营的，以家庭全部财产承担民事责任。个体工商户可以根据经营情况请一、二个帮手;有技术的个体工商户可以带三、五个学徒。”根据这一规定，个体工商户只能以个人经营或家庭经营，可以请帮手或带学徒，而不可以委托他人经营或给他人承包经营。如果个体工商户以委托他人经营或承包给他人经营为借口而否认其非法转租行为，法律则不能支持。
　　总之，房屋非法转租行为的确认在现实生活中是个复杂的问题，法律对此并没有作出具体规定，这就需要我们法律工作者运用法理和生活常识进行推定从而作出正确的判断。
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8. 如何认定房屋租赁合同效力，违章建筑租赁合同是否有效

出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
（一）审查合同的主体是否适格。
即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。
但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。例如广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的；2、产权有争议或者产权受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、属于违章建筑的；5、不符合安全标准的；6、已抵押，未经抵押权人同意的；7、法律、法规禁止的。
而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有权证的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、权属有争议的；5、属于违法建筑的；6、不符合安全标准的；7、已抵押，未经抵押权人同意的；8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
（三）审查是否进行过登记备案。
1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。
简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。
有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。
还有人认为，现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。
合同法关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。
（四）审查房屋租赁合同的内容是否合法。
在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。
二、违章建筑租赁合同是否有效
房屋属违章建筑物，对此订立的租赁合同无效。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，对此都有了明确的规定，本是无庸置疑的。但就目前广东的情况来看，农村为发展经济，积极招商引资办厂，没有经过任何规划、报批、报建，建起了大量的厂房、工棚，表面上是以厂房出资他人（多为台商、港商）合作办厂，实质上是出租厂房收取租金。显然这样的租赁行为是非法的，是不应受到法律保护的。现实中，农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的，村民的分红也就靠这一块。不幸的是很多外商赚足了钱后，有的长期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身债务要村集体来背。这种现状目前较突出，起诉到法院，法院又无法依法予以保护，村民怨气大。
法院现在处于一种两难境地。一方面要依法办案，不能明知是违章建筑出租，也给予保护。另一方面，法院作为地方经济秩序和社会稳定的维护者，又不忍看到村民受到巨大的经济损失，而且因为法院的依法办案导致村民对法院工作的误解，是任何法院领导都不愿看到的。对类似这样的违章建筑出租问题，我们在审判实践中究竟应如何处理，是困扰基层法院法官的一大难题。
一是认为租金可以适当保护。即首先认定违章建筑出租是非法的，租赁合同无效，但实际已租用房屋或场地，本着实事求是的原则，仍应给予一定的补偿，因为租赁合同的无效不象其他买卖合同，可以返还，租赁是一种行为合同，没法返还。在计算补偿费时按房管部门评定的租金标准计算。笔者认为，不管采用何种计算方法，只要对租金予以了支持，就是等于承认了违章建筑出租的合法性，与认定违章建筑出租是非法的前提相矛盾。
二是认为，对于违章建筑出租的非法所得应依照《民法通则》第134条第3款的规定对非法活动的所得予以收缴，以惩罚乱建乱租，冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。站在村民的角度来看，违章建设的厂房、工棚出租的租金不能通过合法途径收回来，感情上是很难接受的。但早知如此何必当初，违法乱建的后果不是不知道的，只是在利益的驱动下冒险而已。同时，要批评的是我们的有关政府职能部门的失职、失察和纵容。如果政府职能部门对农村的违章建筑加大监督、处罚力度，相信不会造成今天的尬尴局面。
对违章建筑的非法所得应予以依法收缴。这是法律的要求，也是规范房屋建筑、租赁市场的需要，这个代价迟早要有人来付出。更严格地说，行政执法部门没有对这种违章建设行为进行处罚，已是很照顾农村经济发展了。其实，这样的光收房租、坐吃山空的经济发展是没有多大价值的。