地产信托有抵押违约会血本无归吗?

1. 地产信托有抵押违约会血本无归吗?

亲亲，您除非买到假信托,否则买信托产品一般不会亏得血本无归。信托产品的起点为1万元，如果低于1万元门槛，那么投资者就要慎重考虑了。不同的项目风险程度不同，建议用户在选购信托产品前多咨询信托经理。一般信托理财经理会从各个方面帮投资者分析产品的投资价值，投资者购买之前也要了解清楚信托的知识，这样才能降低风险。【摘要】
地产信托有抵押违约会血本无归吗?【提问】
亲亲，您除非买到假信托,否则买信托产品一般不会亏得血本无归。信托产品的起点为1万元，如果低于1万元门槛，那么投资者就要慎重考虑了。不同的项目风险程度不同，建议用户在选购信托产品前多咨询信托经理。一般信托理财经理会从各个方面帮投资者分析产品的投资价值，投资者购买之前也要了解清楚信托的知识，这样才能降低风险。【回答】
自2001年《信托法》成立至今，购买信托产品的投资者都没有遭遇本金亏损的情况，买融资类产品(俗称固定收益产品)至今100%兑付，因为融资方有约定融资成本；买投资类产品，如PE、股权并购、定向增发、证券类品种等等，收益是浮动的，有比较高也有低一些的，但本金亏损还没发生。【回答】

2. 投资房地产信托不能单纯信抵押物

去年收益率领跑的房地产信托产品依然备受投资者青睐。以上周为例，房地产类信托产品平均收益率为8.15%，本周新发行的高收益信托产品中不乏房地产信托产品。专家提醒投资者，房地产信托业务尤其需要理清主体的股权和债务关系，除了选择优质的交易对手，在信托公司存续管理方面提出了更加细致的要求，需要持续关注主体是否出现异常和预警情况，不可单纯迷信抵押物。
近日，手握百万资金的林女士对平均收益率为8.15%的房地产类信托产品颇为动心，而且见到有抵押物更加放心。抵押物的房地产信托是否靠谱？
有抵押物却无法追债
近日曝出重庆典雅地产公司破产重整案，4家信托公司和14家银行牵涉其中引起关注。其中，中诚信托相关贷款产品对应的抵押物部分资产因置换问题，已被自然人占有和使用，在追偿债务时导致查封后又被判解除查封而无法执行。中诚信托相关人士表示，现在只能按法律程序走，继续追偿债务。
据了解，这种情况在业内纠纷中并不少见，很多房产商愿意以高达20%~30%的融资成本向信托公司“求助”，但万一提供的抵押或担保不足，就可能在高收益之后埋下隐患。
部分信托公司尝试参与房地产项目控制风险
信托业协会数据显示，2018 年房地产类信托是绝对的明星，募集资金规模连续四个季度保持在首位。广州某信托业内人士透露，今年房地产业务仍是发力的重点，但在交易对手选择上较为慎重，大多数信托公司要求选择与销售额排名前100强的房地产企业进行合作，有的信托公司甚至把标准提高至前50强，且地产项目尽量选择一线、二线重要城市，三、四线城市的项目只与行业龙头公司进行合作，且项目位置比较好，以此更好地把控入口风险。
此前，债权模式是信托公司开展房地产业务最传统模式，信托资金运用方式包括但不限于直接发放信托贷款、股权收益权投资、应收账款买入返售等。由于金融监管持续收紧，为了与银行进行差异化竞争，已经有部分信托公司开始探索进行真实股权投资，如通过股权和债权结合的方式与交易对手共同进行项目开发，除了获取债权部分的利息收入外，还通过持有股权至项目结束获取股权部分的收益分配。
除了股权加债权的模式，部分信托公司还尝试开展纯股权投资的房地产项目，这个比较典型的是持有型商业地产项目，由信托计划出资100%控股项目公司，深度参与项目开发建设和运营管理。
专家支招：理清主体股权和债务关系防风险
信托行业博士后研究员应汇康对记者表示，规避防范房地产信托的风险主要还是信托公司对项目的筛选和管理两个环节的把握。
一是看主体的股权和债务关系，尤其要关注是否存在隐形的债务或股东复杂的民间债务。二是看完整性，特别要注重抵押物的完整性。这个完整性包括地理意义上的完整性（确保处置的方便）和权利上的完整性，抵押的权利要完整。三是要更加注重存续管理，管理过程中要持续关注主体是否存在异常的、值得预警的情况，有问题要及时处理，等到风险暴露出来就比较被动了，这对信托公司管理上提出了更加细致的要求。
资深信托研究员袁吉伟表示，对于一些涉及民间借贷、高息借贷的房企要高度关注，说明其融资渠道已经很有限，资金链已比较紧张。“优选交易对手是一方面，更重要的是预判好行业走势，根据行业走势调整交易策略，单纯迷信抵押物是不可取的。”(记者 倪明)

3. 投资房地产信托不能单纯信抵押物

去年收益率领跑的房地产信托产品依然备受投资者青睐。以上周为例，房地产类信托产品平均收益率为8.15%，本周新发行的高收益信托产品中不乏房地产信托产品。专家提醒投资者，房地产信托业务尤其需要理清主体的股权和债务关系，除了选择优质的交易对手，在信托公司存续管理方面提出了更加细致的要求，需要持续关注主体是否出现异常和预警情况，不可单纯迷信抵押物。
近日，手握百万资金的林女士对平均收益率为8.15%的房地产类信托产品颇为动心，而且见到有抵押物更加放心。抵押物的房地产信托是否靠谱？
有抵押物却无法追债
近日曝出重庆典雅地产公司破产重整案，4家信托公司和14家银行牵涉其中引起关注。其中，中诚信托相关贷款产品对应的抵押物部分资产因置换问题，已被自然人占有和使用，在追偿债务时导致查封后又被判解除查封而无法执行。中诚信托相关人士表示，现在只能按法律程序走，继续追偿债务。
据了解，这种情况在业内纠纷中并不少见，很多房产商愿意以高达20%~30%的融资成本向信托公司“求助”，但万一提供的抵押或担保不足，就可能在高收益之后埋下隐患。
部分信托公司尝试参与房地产项目控制风险
信托业协会数据显示，2018 年房地产类信托是绝对的明星，募集资金规模连续四个季度保持在首位。广州某信托业内人士透露，今年房地产业务仍是发力的重点，但在交易对手选择上较为慎重，大多数信托公司要求选择与销售额排名前100强的房地产企业进行合作，有的信托公司甚至把标准提高至前50强，且地产项目尽量选择一线、二线重要城市，三、四线城市的项目只与行业龙头公司进行合作，且项目位置比较好，以此更好地把控入口风险。
此前，债权模式是信托公司开展房地产业务最传统模式，信托资金运用方式包括但不限于直接发放信托贷款、股权收益权投资、应收账款买入返售等。由于金融监管持续收紧，为了与银行进行差异化竞争，已经有部分信托公司开始探索进行真实股权投资，如通过股权和债权结合的方式与交易对手共同进行项目开发，除了获取债权部分的利息收入外，还通过持有股权至项目结束获取股权部分的收益分配。
除了股权加债权的模式，部分信托公司还尝试开展纯股权投资的房地产项目，这个比较典型的是持有型商业地产项目，由信托计划出资100%控股项目公司，深度参与项目开发建设和运营管理。
专家支招：理清主体股权和债务关系防风险
信托行业博士后研究员应汇康对记者表示，规避防范房地产信托的风险主要还是信托公司对项目的筛选和管理两个环节的把握。
一是看主体的股权和债务关系，尤其要关注是否存在隐形的债务或股东复杂的民间债务。二是看完整性，特别要注重抵押物的完整性。这个完整性包括地理意义上的完整性（确保处置的方便）和权利上的完整性，抵押的权利要完整。三是要更加注重存续管理，管理过程中要持续关注主体是否存在异常的、值得预警的情况，有问题要及时处理，等到风险暴露出来就比较被动了，这对信托公司管理上提出了更加细致的要求。
资深信托研究员袁吉伟表示，对于一些涉及民间借贷、高息借贷的房企要高度关注，说明其融资渠道已经很有限，资金链已比较紧张。“优选交易对手是一方面，更重要的是预判好行业走势，根据行业走势调整交易策略，单纯迷信抵押物是不可取的。”

4. 房地产信托违约是什么意思？

呵呵，你问的就不清楚，回答清楚也就不容易了。我试着说两句供你参考。
 
1、你怎么定义“房地产信托”？
 
（1）以房地产相关权益，如房屋、土地的所有权或建成物业的租售权，为信托财产所设定的信托？
 
（2）还是以集合信托方式募集信托资金，并以债权或股权方式投资于放房地产领域的，也即信托财产管理运用和处分方式为投资于房地产领域，并以投资形成的资产、物业等的出租、出售或实物或权益分配，为信托资产本益回收方式的集合信托产品？
 
2、你怎么定义“违约”？
 
我们假定你所问的“房地产信托违约”是目前市场上、网络上、媒体上所说的最常见的“房地产信托违约”的，那这个“房地产信托”实质上指的是上述1（2），即以以集合信托方式募集信托资金，并以债权或股权方式投资于放房地产领域的，也即信托财产管理运用和处分方式为投资于房地产领域，并以投资形成的资产、物业等的出租、出售或实物或权益分配，为信托资产本益回收方式的集合信托产品。
 
“违约”所谓的“约”，实际上包含了整个信托资金募集、投放、过程管理、信托本益实现等整个信托财产管理运作流程的所有交易环节中，所需书面法律文件载明的事宜。广义上除了资金信托合同外，还应该包括基于信托财产的投放所签署的贷款/投资合同等、基于信托财产投放所对应资产的运作所需签署的营销策划、法律服务、财务审计、工程建设等等合同。
 
在不同的阶段，违不同的约，所引致的法律、财务后果各不相同。你问的是哪一样？
 
3、我们再次假定你所问的“房地产信托违约”是目前市场上、网络上、媒体上所说的最常见的“房地产信托违约，那么这个是情况实质是指，一个以房地产相关行业、领域投资为信托财产管理、运用和处分方式的集合信托产品，在信托期限届满时，无法按时或足额按照相关资金信托合同的约定，返还信托投资本益的问题。
 
出现了这种情况，
 
（1）首先要根据信托合同的约定，判定责任承担主体。目前市场已知的房地产相关集合信托产品到期不能兑付的，主要问题在于信托公司（受托人）缺乏事前的有效尽职调查，无法判别项目风险或过程中缺乏有效监管等，以及由此引致的所谓“受托人承担责任”而带来的“信托产品的刚性兑付”问题。
 
（2）其次要看信托资产投资运营期间，形成了什么样的资产，比如房子盖起来了吗？土地拆平了吗？等等。如果有房有地，且权益完整的，就属于“资产价值和时点现金流不匹配”的问题了。比较有利于资产转让并回收现金。如果连有效资产都没有，那就糟糕了。钱白花了，啥东西没捞着。如果信托公司也是个没实力的，只能干干的诉讼处置，投资者就有得等了。
 
大体就是这些了。供参考。

5. 房地产信托面临的风险？

   
   　　你知道么。你知道房地产信托风险中有多少不为人知的秘密么。下面由我为你分享的相关内容，希望对大家有所帮助。 
   　　及风险解析    　　一、 
   　　1.国家巨集观政策影响 
   　　当前中国房地产业发展面临复杂多变的巨集观政策形势随着央行121号档案和国务院18号档案的出台房地产通过银行融资的难度增大信托公司的竞争优势虽然开始显现但同时也将风险转移了过来2005年银监会出台了212号档案明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛原来占60%以上的房地产信托门槛提高了因此影响到了信托投资公司房地产信托的规模和发展 
   
   　　2.房地产自身行业风险 
   　　房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托例如上个世纪九十年代房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策巨集观调控的结果如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力就可能存在房地产泡沫如果泡沫达到一定程度就必然影响到房地产信托根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示2005年1—12月份我国房地产投资增幅不断降低其直接原因就是国家针对区域性地区房地产行业可能出现的风险进行了巨集观调控房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险 
   　　3.专案自身及市场风险 
   　　信托投资公司通过控制抵押率、向专案公司派驻管理人员等控制专案风险但这些风险控制措施都有一定的局限性即使是投资于成熟物业的房地产信托也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等这种风险可分为系统分险和非系统风险是信托投资公司风险的主要来源之一因而把握房地产市场的变化和走势必须系统考虑国家巨集观调控政策、利率调整、消费文化等因素而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化也可能导致房地产市场价格产生较大的波动 
   　　4.产品设计上的缺陷 
   　　信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念即一旦专案灭失或者损害基本都是由投资者买单公司的专案推介人员也是承认具有这样的设计缺陷但是如果真的小概率事件出现了那么投资者便会遭受巨大的损失 
   　　5.资讯不对称 
   　　为了合作和共同的利益房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题比如和该公司合作的某房地产企业为了融到资金只证明了自己的经验和实力避讳自己曾经在专案上出现的诚信和管理事故等问题而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断因此由于资讯的不对称真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视 
   　　6.财产流动性风险 
   　　信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押如果融资方未能按期偿还本息公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权则可能产生流动性风险 
   　　7.财产所有权风险 
   　　《信托法》总则第二条指出信托是指委托人基于对受托人的信任将其财产委托给受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受托人的利益或特定目的进行管理或处分的行为我国的信托业建立在“委托”制度基础上委托行为不需要财产权的转移信托财产的所有权属于委托人受托人只是把信托财产制与可控的位置这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规如逃避债务和税收等从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时如购买股票、银行开户、缴纳税款等信托投资公司由于不是信托财产的所有人在操作中会面临许多困难处理不当会形成所有权风险 
   　　8.信托公司管理不善风险 
   　　《信托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资专案和合作专案选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险 
   　　二、房地产信托风险的成因分析 
   　　1.房地产信托体系的内在脆弱性 
   　　巨集观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险在市场经济环境下这种系统风险普遍存在有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起金融动荡但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性就房地产信托体系而言由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点同时房地产业占用的社会资金量很大因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定尤其在我国更是如此 
   　　2.房地产信托机构的内在脆弱性 
   　　不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得区域性的金融市场扰动演变为全面的金融危机对于房地产业信托系统而言房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源资讯经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具在资讯经济学中常常将博弈中拥有私人资讯的一方称为“代理人”不拥有私人资讯的一方称为“委托人”因此由信托市场资讯的不对称就引出信托市场上的委托—代理问题委托—代理问题是信托市场上一个普遍存在的问题而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一。 
   　　3.房地产信托产品市场主体行为的有限理性 
   　　房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理性行为这些非理性行为包括从众行为、灾难短视行为、忽视资讯行为及认识的非一致性等对于房地产信托系统而言这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向 
   　　4.房地产信托产品价格的内在波动性 
   　　几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产其价格同样具有较强的波动性房地产信托资产的波动原因也与资讯不完全性有关其定价受到不完全资讯的制约即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素而这两个方面都以零散的资产持有者所知这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中。   
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