宁波市住宅小区物业管理条例的条例内容

1. 宁波市住宅小区物业管理条例的条例内容

第一章 总 则第一条 保障住宅小区物业合理使用，维护住宅小区公共秩序，创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。第二条 本条例适用于宁波市市区住宅小区的物业管理。本条例施行后交付使用的住宅小区应当实行物业管理。本条例施行前已经实行物业管理的住宅小区，应当按本条例的规定规范物业管理。本条例施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅小区，应当创造条件实行物业管理。第三条 本条例所称住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区（含居民小区、住宅组团，下同）。每个住宅小区的具体区域由物业管理主管部门会同城市建设、规划等部门和所在地街道办事处（镇人民政府）确定。本条例所称物业管理，是指业主、住用人委托物业管理公司对住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备以及公共场所进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅小区的安全、公共秩序、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、住用人提供相关服务。本条例所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。本条例所称住用人，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的承租人和实际使用物业的其他人。第四条 住宅小区物业管理实行业主、住用人自治管理与物业管理公司专业管理服务相结合的原则。第五条 宁波市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门。各区房地产管理部门主管本辖区内住宅小区物业管理工作。城市建设、规划、市政公用、公安、邮电、物价、工商、电力等有关部门应按各自职责，协同实施本条例。第六条 各区人民政府应当加强对本辖区内住宅小区物业管理的领导和实施中的协调工作。街道办事处（镇人民政府）协助物业管理主管部门对物业管理进行监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。第七条 住宅小区依照本条例规定成立业主、住用人管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表住宅小区全体业主、住用人的合法权益，依据有关法律、法规和本条例规定行使职权。第八条 物业管理公司受管委会的委托，根据本条例的规定对住宅小区的物业实施管理。第二章 初期物业管理第九条 本条例所称初期物业管理，是指住宅小区管委会成立前的物业管理。第十条 区物业管理主管部门应当参加新开发的住宅小区建设项目的规划、扩初会审、竣工验收，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。第十一条 新开发的住宅小区在管委会成立前，由区物业管理主管部门召集开发建设单位，邀请所在地街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、市政、绿化、环卫单位共同协商，选聘物业管理公司，实行初期物业管理。第十二条 初期物业管理的主要职责是：在新建住宅小区交付使用后至管委会成立前，督促住宅小区开发建设遗留问题的整改；对住宅小区的设施和环境实行规范化管理；为居民提供入住服务和其他社会服务。第十三条 住宅小区综合验收后，开发建设单位应当按国家和省规定的保修期限和保修范围承担房屋的保修责任。第十四条 市物业管理主管部门应当统一制定初期物业管理规定，物业管理公司和住宅小区内所有业主、住用人应当遵守。第十五条 初期物业管理适用本条例第三章以外的各项规定。第三章 业主、住用人代表大会和管理委员会第十六条 住宅小区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，区物业管理主管部门应当会同所在地街道办事处（镇人民政府）以及居民委员会及时召集第一次业主、住用人代表大会。业主、住用人代表大会，由本住宅小区的业主、住用人及属地居民委员会等代表组成，每年至少召开一次。业主、住用人代表大会应当有过半数代表出席。业主、住用人代表大会作出的决定，应当经全体代表的过半数通过。第十七条 业主、住用人代表大会行使下列职权：（一）选举、罢免管委会的组成人员；（二）通过、修改业主、住用人公约；（三）批准管委会工作章程；（四）听取和审查管委会工作报告；（五）决定关于业主、住用人利益的重大事项；（六）改变和撤销管委会决定。第十八条 管委会委员由业主、住用人代表大会在代表中选举产生。管委会委员中的业主、住用人代表名额应不少于五分之四。管委会每届任期三至五年，管委会委员可以连选连任。管委会主任、副主任在管委会委员中推选产生。管委会应当自选举产生之日起十五日内，向所在地的区物业管理主管部门办理登记。管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。管委会会议根据需要可邀请政府有关部门、物业管理公司等单位的人员列席。第十九条 管委会向业主、住用人代表大会负责并报告工作。管委会应当维护业主、住用人的合法权益，履行下列职责：（一）召集和主持业主、住用人代表大会；（二）选聘或者解聘物业管理公司，与物业管理公司订立、变更或者解除物业管理服务合同；（三）审议决定物业维修资金和利用住宅小区物业设施产生的收益的使用；（四）审议物业管理公司制订的年度管理计划、房屋及设施维修计划；（五）听取业主、住用人的意见和建议、监督物业管理公司的管理服务活动；（六）配合物业管理公司做好与其他有关单位、部门的协调工作；（七）住宅小区物业管理的其他事宜。第二十条 业主、住用人公约是有关物业使用、维修等活动的行为规范，自业主、住用人代表大会审议通过之日起生效。管委会应当自业主、住用人公约生效之日起十五日内，将业主、住用人公约报所在地的区物业管理主管部门备案。第二十一条 业主、住用人代表大会作出的决定和业主、住用人公约，对住宅小区内全体业主、住用人具有约束力。第四章 物业管理公司第二十二条 物业管理公司应当配备相应的专业技术人员和管理人员，并按规定向物业管理主管部门申领物业管理资质证书。物业管理公司应当按资质管理的规定从事物业管理服务。第二十三条 住宅小区综合验收时，开发建设单位应通过物业管理主管部门向该住宅小区管委会移交下列工程建设资料：（一）住宅小区建设各项批准文件；（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；（三）单位建筑、结构、设备竣工图；（四）地下管网竣工图；（五）有关设备、设施的使用的维修技术资料；（六）业主清册（房屋分配方案）；（七）分幢分层平面图和套型图；（八）其他必要的资料。第二十四条 物业管理公司的权利：（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅小区物业管理方案；（二）依照物业管理服务合同对住宅小区实施管理；（三）依照物业管理服务合同和有关规定收取管理服务费；（四）制止违反住宅小区物业管理规定的行为；（五）开展多种经营和有偿服务。第二十五条 物业管理公司的义务：（一）按物业管理主管部门规定的物业管理标准和物业管理服务合同的要求实施物业管理，保证住宅和公共设施完好、安全，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便；（二）接受管委会和业主、住用人的监督，并定期向管委会报告工作；（三）接受物业管理主管部门、其他有关行政管理部门及街道办事处（镇人民政府）的监督、指导；（四）协助有关部门和居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动。第二十六条 物业管理公司的管理服务事项：（一）房屋共有部位和共用设施的使用管理、维修养护和更新；（二）道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；（三）绿化养护；（四）保安及公共秩序的维护；（五）房屋共有部分和公共场所的保洁；（六）车辆进出及停放的管理；（七）为居民开展相关服务；（八）其他物业管理事项。有条件时，可接受供电、供水、通讯、有线电视等专业机构的委托，扩充物业管理内容。第二十七条 物业管理公司接受委托从事物业管理，应当与管委会签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当载明下列内容：（一）管委会和物业管理公司名称、住所；（二）物业管理区域范围和管理项目；（三）物业管理服务事项；（四）物业管理服务要求和标准；（五）物业管理服务费用；（六）物业管理服务期限；（七）违约责任；（八）合同终止和解除的约定；（九）双方约定的其他事项。物业管理公司应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅小区所在地的区物业管理主管部门备案。物业管理公司接受有关专业机构委托进行物业管理的，应当签订委托合同。第二十八条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主、住用人收取物业管理综合服务费的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。未受管委会或者业主、住用人委托，物业管理公司自行提供服务收费的，业主、住用人可以不支付。第二十九条 物业管理公司应当配合居民委员会做好社区工作。对管委会已委托物业管理公司进行管理服务的项目，居民委员会不再提供有偿服务。第三十条 物业管理公司应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起十日内，向管委会办理下列事项，并报住宅小区所在地的区物业管理主管部门备案：（一）对预收的物业管理综合服务费按实结算，多收的部分予以退还；（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；（三）移交物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。第五章 物业使用及维护第三十一条 业主、住用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第三十二条 住宅小区禁止下列行为：（一）未经有关部门批准，改变房屋的使用性质、结构、外形和色调；（二）占用、损坏房屋的共有部位、共用设施和附属设施；（三）违章搭建和违章装修；（四）侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品；（五）乱丢垃圾杂物或排放有毒、有害物质；（六）乱设摊位、乱设集贸市场；（七）随意停放车辆和鸣喇叭，大型车进入住宅小区及非业主、住用人机动车停放过夜；（八）聚众喧闹或发出超过规定标准的噪声；（九）擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在房屋和公共设施上乱写、乱画；（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。第三十三条 业主或住用人装修房屋，应当事先通知物业管理公司。物业管理公司应当将装修房屋的注意事项告知业主或住用人。物业管理公司发现装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知管委会并报有关行政管理部门依法处理。第三十四条 房屋的维修责任按下列规定划分：（一）室内部分，由业主负责维修；（二）房屋的共有部位和共用设施，由物业管理公司负责定期养护维修。第三十五条 住宅小区内的非住宅房屋内部由业主自行管理或聘请物业管理公司管理，其外围由住宅小区物业管理公司统一管理。第三十六条 住宅小区内的市政公用设施、环境卫生设施、停车场等公共设施，由各专业管理机构委托物业管理公司统一管理和维修养护。管理维修养护费用由各专业管理机构按规定支付。第三十七条 住宅小区内车辆停放管理的收费标准按物价部门的规定执行。车辆停放管理的收益用于住宅小区物业管理。第三十八条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、住用人和管委会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与管委会签订协议，并支付设置费用。收取的设置费用用于住宅小区物业管理。第六章 物业管理用房、设施和经费第三十九条 开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当按住宅小区总建筑面积千分之三的比例配置物业管理用房。物业管理用房产权属住宅小区全体业主共同所有，由管委会代管，并提供给物业管理公司有偿使用，租金用于物业管理。物业管理用房建设费用，海曙、江东、江北区从小配套费中列支；镇海、北仑区作为成本外独立费，列入房屋价格。第四十条 开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当按住宅小区总建筑面积千分之四的比例配置物业管理经营用房。物业管理经营用房由开发建设单位无偿提供，产权属住宅小区全体业主共同所有，由物业管理公司向管委会租用，租金用于物业管理。第四十一条 开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当配套建设住宅小区庭院式管理设施。第四十二条 开发建设单位应当在住宅小区综合验收前，按住宅小区建设总投资千分之二的比例，向区物业管理主管部门交纳初期物业管理费，由区物业管理主管部门拨给物业管理公司使用。住宅小区建设总投资的计算方法，由市人民政府规定。第四十三条 住宅小区应当设立物业维修资金，用于房屋共有部位、共用设施的维修、更新。物业维修资金设立的具体标准和办法，由市人民政府规定。第四十四条 本条例施行前已交付使用的住宅小区，实行物业管理所需的物业管理用房、经营用房和物业维修资金，由市人民政府另行规定。第四十五条 业主、住用人应按月向物业管理公司交纳物业管理综合服务费。普通住宅的物业管理综合服务费标准，由市物价部门会同市物业管理主管部门制定；高标准住宅的物业管理综合服务费标准，由物业管理公司与管委会协商确定，向当地物价部门备案。其他服务项目的收费，除物价部门有统一规定外，由物业管理公司与管委会或者业主、住用人协商确定。第四十六条 物业管理的各项资金，必须按规定建帐立制；各项经费的收支情况应当定期公布，接受业主、住用人监督。财政、审计和物价等部门应当依法加强对物业管理收费的监督、审计、检查。第七章 法律责任第四十七条 违反本条例规定，未经物业管理主管部门资质审查擅自从事物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办资质审查手续；逾期不补办手续的，责令限期补办，并可处二千元以上二万元以下的罚款。第四十八条 物业管理公司不履行物业管理服务合同义务或履行合同未达到规定标准的，应当承担相应的违约责任；造成业主、住用人损失的，应当承担赔偿责任。物业管理公司违反本条例情节严重的，物业管理主管部门可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书。第四十九条 对业主、住用人或其他单位、个人违反本条例第三十二条规定的行为，物业管理公司有权予以制止，并通知责任人限期改正或提请有关部门处理；造成损失的，责任人应承担赔偿责任。第五十条 住宅小区开发建设单位违反本条例第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条规定的，由物业管理主管部门责令其限期履行；对违反第四十二条规定的，可按日加收应缴额千分之二的滞纳金。第五十一条 业主、住用人未按物业管理服务合同规定交纳物业管理综合服务费的，应当承担相应的违约责任。物业管理公司违反规定收费的，由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。第五十二条 违反本条例规定，截留、挪用、侵占物业管理各项经费的，除责令退回款项外，由有关部门按规定权限对有关责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十三条 对违反本条例的行为，管委会、业主、住用人可以向区物业管理主管部门投诉。区物业管理主管部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起三十日内，答复投诉人。投诉人对区物业管理主管部门的答复有异议的，可以向市物业管理主管部门提出复核要求。市物业管理主管部门应当自受理之日起三十日内将复核意见答复投诉人。第五十四条 物业管理公司与管委会发生争议，双方不能协商解决的，可向物业管理部门申请调解，也可根据合同规定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。第五十五条 市或区物业管理主管部门违反本条例规定的行为，由市人民政府或者市物业管理主管部门责令改正或者撤销其决定。市或区物业管理主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。第八章 附 则第五十七条 本条例中业主、住用人公约、管委会工作章程的示范文本，由市物业管理主管部门制定；物业管理服务合同、初期物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理主管部门会同市工商行政管理部门规定。第五十八条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。第五十九条 各县（市）的住宅小区物业管理可参照本条例执行。第六十条 市区非住宅小区的其他住宅实行物业管理的，可参照本条例执行。第六十一条 本条例具体应用中的问题由市房地产管理局负责解释。第六十二条 本条例自1998年6月1日起施行。

2. 宁波市住宅小区物业管理条例的条例颁布

1997年11月12日宁波市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过，1998年4月20日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准，根据2001年5月29日宁波市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议，通过2001年9月3日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准的《宁波市人民代表大会常务委员会关于修改〈宁波市住宅小区物业理条例〉的决定》修正。

3. 宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的物业管理相关政策

（一）各县（市）区人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度，对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的办法，解决老小区物业管理的长效管理问题。对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区，建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上，应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房（纳入国家直管公房管理，免租给物业服务企业经营），租金收入用于补贴物业服务经费。（二）对物业区域规模较小，服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区，住宅小区停车费、物业经营用房等收益，经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定，可用于补贴物业服务费用的不足，以确保小区物业管理的长效发展。（三）为扶持物业管理的发展，各县（市）区财税部门对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠。（四）凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的，不得转由业主或物业服务企业承担。（五）对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主，物业服务费实行先交后补的办法，先由业主依照物业服务合同的约定交纳，之后每年12月底向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体标准由各县（市）区人民政府另行制定。各级政府和物业管理主管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，要根据各地的实际，出台相应的政策措施，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。本意见自发文之日起实施，由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题。

4. 宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的物业服务企业的服务

（一）物业服务企业应履行物业服务委托合同，按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养，环境整洁，绿化养护，公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。（二）物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。（三）物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：1.实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况；2.实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。（四）建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分档案制度，加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管，严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设，促进物业服务企业不断改进服务态度，提高物业服务水平。《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。（五）物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳；业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。（六）根据《条例》第三十二条规定，物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时，应提交由社区居委会出具的相应证明，证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。（七）规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时，将退出时间、理由报送县（市）区物业管理主管部门和属地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会备案。在辖区物业管理主管部门、属地街道办事处（乡镇人民政府）的监督下，将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料，移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门，供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。物业管理退出办法和程序，由市建设行政主管部门另行制定。（八）为提高小区车库、车位的利用率，缓解小区停车难的问题，产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

5. 宁波市住宅小区物业管理条例(2009修订)

第一章　总则第一条　为了规范住宅小区物业管理活动，促进业主自治管理物业，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用、维护及其监督管理。第三条　市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。

　　县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。

　　建设、规划、城管、公安、价格、环保、工商、民政、财政、人防等有关部门应当依照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。第四条　街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会，协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督。

　　社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）调处业主与物业服务企业的纠纷。

　　业主与物业服务企业在物业管理中发生纠纷的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会调处。第五条　县（市）、区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。第二章　业主、业主大会和业主委员会第六条　业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。第七条　物业管理区域具备法律、法规规定的条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主成立业主大会筹备组，辖区物业主管部门应当予以协助。第八条　业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

　　（一）确定业主身份；

　　（二）拟定业主大会议事规则草案；

　　（三）拟定管理规约草案；

　　（四）拟定业主委员会选举办法草案；

　　（五）组织召开首次业主大会。第九条　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处（乡镇人民政府），由业主大会筹备组使用。

　　筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第十条　业主大会的召开形式、业主代表的产生、业主大会决定的作出，依照法律、法规的相关规定执行。第十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，能认真履行业主义务，热心社区公益事业，具有较强的公信力和组织协调能力。第十二条　业主委员会委员的人数应当是单数，且不得少于五人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向街道办事处（乡镇人民政府）和辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

　　辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会每届任期三至五年，具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。第十三条　业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时必须有半数以上的委员出席，作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　业主委员会应当在作出决定后三日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。

6. 宁波市住宅小区物业管理条例的介绍

《宁波市住宅小区物业管理条例》是为了加强宁波市住宅小区物业管理，明确业主、住用人和物业管理公司的权利和义务而制定的。

7. 宁波市住宅小区物业管理条例(2021修订)

第一章　总则第一条　为了加强和规范住宅小区物业管理活动，维护物业管理各方主体合法权益，构建物业管理与基层治理共建共治共享格局，建设和谐宜居小区，根据国家和省相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内住宅小区物业管理（以下称物业管理）活动及其监督管理，适用本条例。第三条　物业管理应当遵循党建引领、业主自治、政府监管、专业服务、质价相符、公平公开、权责一致的原则。

　　本市建立和完善社区党组织领导下，居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区基层治理体系，创新物业管理方式，提高物业管理规范化、法治化水平。第四条　市和区县（市）人民政府应当加强对物业管理的组织领导，建立健全部门分工负责、协同监管机制，协调解决物业管理的重大问题，统筹推进物业管理各项工作。第五条　市和区县（市）住房和城乡建设管理部门是本行政区域物业主管部门，负责物业管理活动的指导和监督管理工作。

　　发展和改革、公安、民政、财政、司法行政、自然资源和规划、生态环境、排水、市场监管、市容环境卫生、园林绿化、公用事业、人民防空、地方金融监管、消防救援等部门应当按照各自职责，共同做好物业管理指导和监督管理工作。

　　镇（乡）人民政府、街道办事处应当按照规定的职责，将物业管理纳入本级社区治理工作体系，建立健全工作制度，明确工作职责，指导、监督本辖区内物业管理活动，并承担应急物业服务等职责。

　　居（村）民委员会应当支持、指导所辖物业管理区域业主、业主委员会依法开展物业管理自治活动，按照规定的职责实施物业管理相关工作。第六条　区县（市）、镇（乡）人民政府和街道办事处应当建立健全物业管理争议化解和矛盾纠纷调处机制，发挥专业性调解组织和社区法律顾问的作用，及时调处、化解物业管理服务矛盾纠纷，促进和谐社区建设。第七条　区县（市）、镇（乡）人民政府和街道办事处引导和鼓励相关单位依法成立物业管理志愿服务组织，开展物业管理相关法律、法规宣传和技能培训，支持志愿服务者参与、协助实施物业管理日常巡查、监督等活动。物业管理志愿服务组织应当吸收业主委员会成员和其他业主加入。第二章　物业管理区域第八条　物业管理区域的划分确定应当遵循规划优先、功能完善、物权清晰、相对集中、便于管理的原则。

　　自然资源和规划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当征求区县（市）物业主管部门对物业共用设施设备和物业管理用房配置的意见。

　　建设单位申请办理住宅建设工程规划许可证，应当同时向区县（市）物业主管部门申请划分确定物业管理区域。区县（市）物业主管部门应当自收到申请之日起三十日内，会同自然资源和规划部门、镇（乡）人民政府、街道办事处，根据住宅小区建设用地宗地范围、共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分确定。划分确定物业管理区域时，应当征求所在地居（村）民委员会的意见。

　　非住宅物业与住宅物业拥有共同的配套设施设备的，非住宅物业应当纳入该住宅小区物业管理区域。第九条　已划分确定的物业管理区域不得擅自调整。具有下列情形之一的，经业主大会决定，业主委员会可以向所在地的区县（市）物业主管部门提出调整物业管理区域的申请：

　　（一）因河道、道路等物理分割或者历史原因、分期开发以及其他生活习惯形成两个以上相对独立区域，配套设施设备、物业管理办公用房可以分割且符合规划配置相关条件的；

　　（二）规模较小的物业管理区域与毗邻物业管理区域合并的。

　　申请调整物业管理区域的，应当提交物业管理区域调整方案、物业管理用房和设施设备维护管理责任分配方案、业主大会决定等材料。所在地的区县（市）物业主管部门应当自收到相关材料之日起三十日内，会同镇（乡）人民政府、街道办事处和居（村）民委员会，依照前款和本条例第八条第一款的规定，作出是否调整物业管理区域的决定。决定不予调整的，应当说明理由和依据。第十条　物业管理区域内规划为城市道路、城市公共绿地、城市河道等的公共区域不属于物业管理范围，由市政设施、城市绿化、水行政等主管部门按照规定的职责分工管理。

　　物业管理区域规划建筑用地内、围护或者围墙外与市政设施相连的业主共有场地，由业主共同决定和落实管理责任，并依照市容环境卫生等法律、法规的规定，维护市容管理秩序和环境卫生。

　　物业管理区域内配建的向社会开放的公共厕所管理和维护，由市容环境卫生主管部门负责；垃圾房、生活垃圾分类归集点以及收集容器的配置和使用管理，依照《宁波市生活垃圾分类管理条例》等有关法律、法规的规定执行。

8. 宁波市住宅小区物业管理条例(2001修正)

第一章　总则第一条　为了加强本市住宅小区物业管理，明确业主、住用人和物业管理公司的权利和义务，保障住宅小区物业合理使用，维护住宅小区公共秩序，创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。第二条　本条例适用于宁波市市区住宅小区的物业管理。
    本条例施行后交付使用的住宅小区应当实行物业管理。
    本条例施行前已经实行物业管理的住宅小区，应当按本条例的规定规范物业管理。
    本条例施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅小区，应当创造条件实行物业管理。第三条　本条例所称住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区(含居民小区、住宅组团，下同)。每个住宅小区的具体区域由物业管理主管部门会同城市建设、规划等部门和所在地街道办事处(镇人民政府)确定。
    本条例所称物业管理，是指业主、住用人委托物业管理公司对住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备以及公共场所进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅小区的安全、公共秩序、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、住用人提供相关服务。
    本条例所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
    本条例所称住用人，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的承租人和实际使用物业的其他人。第四条　住宅小区物业管理实行业主、住用人自治管理与物业管理公司专业管理服务相结合的原则。第五条　宁波市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门。
    各区房地产管理部门主管本辖区内住宅小区物业管理工作。
    城市建设、规划、市政公用、公安、邮电、物价、工商、电力等有关部门应按各自职责，协同实施本条例。第六条　各区人民政府应当加强对本辖区内住宅小区物业管理的领导和实施中的协调工作。
    街道办事处(镇人民政府)协助物业管理主管部门对物业管理进行监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。第七条　住宅小区依照本条例规定成立业主、住用人管理委员会(以下简称管委会)。管委会代表住宅小区全体业主、住用人的合法权益，依据有关法律、法规和本条例规定行使职权。第八条　物业管理公司受管委会的委托，根据本条例的规定对住宅小区的物业实施管理。第二章　初期物业管理第九条　本条例所称初期物业管理，是指住宅小区管委会成立前的物业管理。第十条　区物业管理主管部门应当参加新开发的住宅小区建设项目的规划、扩初会审、竣工验收，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。第十一条　新开发的住宅小区在管委会成立前，由区物业管理主管部门召集开发建设单位，邀请所在地街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、市政、绿化、环卫单位共同协商，选聘物业管理公司，实行初期物业管理。第十二条　初期物业管理的主要职责是：在新建住宅小区交付使用后至管委会成立前，督促住宅小区开发建设遗留问题的整改；对住宅小区的设施和环境实行规范化管理；为居民提供入住服务和其他社会服务。第十三条　住宅小区综合验收后，开发建设单位应当按国家和省规定的保修期限和保修范围承担房屋的保修责任。第十四条　市物业管理主管部门应当统一制定初期物业管理规定，物业管理公司和住宅小区内所有业主、住用人应当遵守。第十五条　初期物业管理适用本条例第三章以外的各项规定。第三章　业主、住用人代表大会和管理委员会第十六条　住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，区物业管理主管部门应当会同所在地街道办事处(镇人民政府)以及居民委员会及时召集第一次业主、住用人代表大会。
    业主、住用人代表大会，由本住宅小区的业主、住用人及属地居民委员会等代表组成，每年至少召开1次。
    业主、住用人代表大会应当有过半数代表出席。业主、住用人代表大会作出的决定，应当经全体代表的过半数通过。第十七条　业主、住用人代表大会行使下列职权：
    (一)选举、罢免管委会的组成人员；
    (二)通过、修改业主、住用人公约；
    (三)批准管委会工作章程；
    (四)听取和审查管委会工作报告；
    (五)决定关于业主、住用人利益的重大事项；
    (六)改变和撤销管委会决定。第十八条　管委会委员由业主、住用人代表大会在代表中选举产生。管委会委员中的业主、住用人代表名额应不少于80%。
    管委会每届任期3至5年，管委会委员可以连选连任。管委会主任、副主任在管委会委员中推选产生。
    管委会应当自选举产生之日起15日内，向所在地的区物业管理主管部门办理登记。
    管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。管委会会议根据需要可邀请政府有关部门、物业管理公司等单位的人员列席。