经营性物业贷款的介绍

1. 经营性物业贷款的介绍

经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过 8年。（最长可达15年）

2. 经营性物业贷款的条件

1、在银行开立基本账户或一般账户, 具有贷款证(卡),且无不良信用记录；2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70%；3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力；4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。

3. 经营性物业贷款的条件

1、在银行开立基本账户或一般账户,具有贷款证(卡),且无不良信用记录；
2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70%；
3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力；
4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；
5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。
案例分析：
2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元。经尽职调查后，评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷，因此设计和实施了如下解决方案：先以860万元帮助其从典当行解压股权，再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元。
经营性物业贷款用于房地产企业经营物业。
经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。
经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过8年。（最长可达15年）。
【本文关联的相关法律依据】
《个人贷款管理暂行办法》第十一条
个人贷款申请应具备以下条件：
（一）借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；
（二）贷款用途明确合法；
（三）贷款申请数额、期限和币种合理；
（四）借款人具备还款意愿和还款能力；
（五）借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；
（六）贷款人要求的其他条件。

4. 经营性物业贷款的用途

用途如下：1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金;2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。就是经营性物业贷款用途就是不能用于买房买车买船舶，其他用途都可以的，只要不违法。3、经营性物业贷款的用途广泛，可有效满足企业的经营性资金需求，也可以置换该物业建设期的银行贷款、股东借款和关联公司借款等负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金。如：用于房地产企业经营物业。4、经营性物业贷款的用途是用于房地产企业经营物业。经营性物业贷款一般只有物业经营的企业才可以办理，它的贷款额度在物业评估净值的70％左右。拓展资料1、关于经营性物业、经营性物业贷款1（经营性物业的定义：经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼(甲级及以上)、宾馆酒店(四星级及以上)、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。2）经营性物业贷款经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为.还本付息主要来源的抵押贷款。2、关于贷款1）贷款是指银行或其他金融机构，按一定利率和必须归还等条件，出借货币资金的一种信用活动形式，简单通俗的理解就是需要利息的借钱。2）银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。

5. 办理经营性物业贷款需要哪些条件？

经营性物业贷就是经营性住房抵押贷款，需要资料及流程如下：
身份证、户口本、婚姻证明、营业执照、银行流水、产权证、国土证、金额较大的话需要提供用途，需要第三方收款（房子要没有任何债务问题，没有办理过抵押才可以申请）
把你的如上资料提供到银行审核
银行会查你的家庭征信
征信通过后会倒你的房子处做评估
打电话核实你的资料真实性，金额较大的话会去公司实体考察
银行审批通过
通过后去签订放款合同
到房管局办理抵押
银行收到抵押权证
银行放款

6. 经营性物业贷款的特点

1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估。

7. 经营性物业贷款的提供资料

1、申请人和担保人各自的《企业（法人）营业执照》、《经营许可证》（如有）、《组织机构代码证》、企业（公司）章程、《贷款卡》；2、法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件；3、三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表；4、抵（质）押物清单、产权证明(原件)和有处分权人同意抵（质）押或保证人愿意提供保证的有关证明文件；5、产权证书、租赁协议及承租方资料；6、董事会同意以经营性物业抵押的决议。

8. 经营性物业抵押贷款 银行要调查这8项内容

经营性物业抵押 贷款 ，银行除了对借款人的资质、申报资料的真实性、还款能力、还款方式等进行调查，还要从调查以下8个方面：
 
 1、核实经营性物业租赁行为的真实、合法性。若承租人由于并不负有向民生银行提供其经营状况资料的义务，而拒绝提供相应资料的情况下，经办行应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道尽可能多地搜集承租人的资料和信息。
 
 2、若物业出租方式为整体出租，应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式，对主要承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价；若物业出租方式为零散出租，则应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空置率、物业管理情况等进行分析，以对该物业经营现状与趋势作出评价。
 
 3、判断经营性物业长期价值、租赁前景及变现能力，对经营性物业在拟贷款期限内的未来经营稳定性作出综合性判断。
 
 4、对于承租人系借款申请人的关联企业的，经办行应严格对其关联交易情况进行调查评价，并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断，并提出应对措施。
 
 5、租赁合同审查。经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响，应特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、行使抵押权时租约的调整、违约条款对借款合同及担保合同的影响等。租赁合同应提交分行法律部门审查，法律部门的审查意见和经办行风险管理部门制订的风险防范措施应作为审批报送材料一并上报。
 
 6、审查借款人融资前支用该物业租金收入的实际用途；审查作为物业日常维持费用的物业管理费金额是否充分；审查借款人除租金收入外的其他经营收入来源，判断借款人在租金不足偿还贷款时，增加补充还款来源的能力。
 
 7、若设置保证人的，应调查担保人的财务经营情况，判断其担保能力。
 
 8、经营性物业由该物业持有人直接经营管理的，应调查物业持有人是否具备从事物业经营管理的历史，以及其股东的经营情况、物业经营管理经验等。