商品房预售资金既要监管更要优化

1. 商品房预售资金既要监管更要优化

日前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
不难看出，这次会议对下一步房地产市场发展给出了更加明确的方向和目标，定位不变，政策可以灵活把握，对商品房预售资金监管需要优化。目的就是一个——促进房地产市场平稳健康发展。只要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，房地产市场就不会出现大的问题。
倒是“优化商品房预售资金监管”要求，对各级来说，是需要认真研究和思考的问题，既要把资金监管好，不要再出现开发企业跑路等问题，也要监管有序、监管合理、监管科学，不影响开发企业正常的资金使用。
商品房预售制，在房地产市场发展中的作用还是比较大的。特别是房地产市场发展的初期，由于各方资金都比较紧张，政府无力组建经济实力强的开发企业，一般建筑企业也没有足够的经济实力参与房地产市场发展，有实力的企业没有开发房地产的资质和能力。也正是在这样的情况下，商品房预售制应运而生，成为了开发企业启动市场最重要的资金来源，并一直延续到现在。
但是，随着房地产市场的不断发展，进入房地产市场的投资主体越来越多，鱼目混珠、参差不齐等问题也越来越多，一些本就没有能力和实力的企业与个人，也通过不同渠道、不同手段进入到房地产市场，紧盯商品房预售资金这块大肥肉。起初，在市场火爆、融资十分方便时，都能勉强应对，调控力度一加大，融资闸门被锁，那些原本就是依靠负债入行的企业风险顿现，在用完了商品房预售资金后，资金链断裂，从而出现了烂尾跑路现象，而缴了房款的居民，则面临拿不到房的风险，从而引发了许多矛盾和问题。
也正是在这样的大背景下，有关取消商品房预售制的呼声也就越来越高。只是，在房地产市场最火爆、融资最便捷的时候不取消商品房预售制，到市场趋于平淡、甚至低迷后取消商品房预售制，显然是不合适的，条件也是不具备的。唯一的办法就是加强对商品房预售资金的监管，让开发企业不要再出现依赖商品房预售资金“过日子”的现象，而必须在其他方面资金都比较充分的情况下，再拿地建房，商品房预售资金只能锦上添花，不能雪中送炭。否则，风险就难以避免。
此次会议要求“优化商品房预售资金监管”，主要是基于一些地方在商品房预售资金监管方面，要么放手不管，要么出手管死的“两极化”现象而提出的，是为了更好地发挥商品房预售资金的作用。要知道，商品房预售资金是一笔数额非常巨大的资金，且都与广大居民的利益密切相关，不很好地发挥其作用，对于高效利用社会资源是不利的，也是会影响房地产市场的健康稳定发展的。会议强调“优化”二字，说明地方在商品房预售资金监管方面是存在需要改进的地方的，是有提升的空间的，也是需要对监管的方法与手段进行调整完善的。
就目前而言，最需要优化的还是如何更好地发挥商品房预售资金的作用。目前的开发企业，普遍资金紧张，货币政策又不能轻易给开发企业放水，否则会带来更为严重的问题。因此，用好商品房预售资金就显得极其重要。客观地讲，有些地方在这块资金的监管方面，有点过于严厉，甚至有点僵化了，导致一些开发企业面临比较大的信用风险和资金链断裂风险。
因此，对商品房预售资金的监管，需要优化，要突出“优”字，建立规范、科学、灵活的商品房预售资金监管办法，既不要再出现放任不管问题，也不要将这块资金管死。要依据企业实际和风险防范需要，合理调度与使用好这块资金。其中，监管机构要配备政治素质和业务素质都比较高的人员管理这块资金，而不能将其作为一个安排关系户的新的平台，否则会留下很大的风险隐患，会成为新的漏洞。

2. 多地优化商品房预售资金监管 缓解房企现金流压力

5月以来，全国有约20个城市优化商品房预售资金监管政策。专家表示，此举有利于缓解房企短期资金压力，保障项目顺利竣工交付，保护上下游供应商、购房者的合法权益，促进市场平稳健康发展。
增加拨付节点 提高拨付比例
专家表示，商品房预售资金监管制度本意是保障预售资金安全，在目前情况下适度优化有利于稳定市场信心，助力实现行业良性循环。
总体来看，各地优化商品房预售资金监管政策主要体现在三方面。一是增加重点监管资金拨付节点。如徐州由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金。单体工程主体完成50%，重点监管资金支付到50%；单体工程主体验收，重点监管资金支付到60%；单体工程竣工验收，重点监管资金支付到80%；建设项目竣工备案，重点监管资金支付到90%；办理初始登记，重点监管资金全额支付。
二是提升重点监管资金拨付比例。如泸州明确，在工程进度达到主体封顶和竣工验收备案两个节点时，解控重点监管资金总额比例上限分别提高5%。
三是允许使用银行保函替代预售监管资金。如阜阳允许房地产开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金，支持企业使用银行在途按揭贷款资金顶抵监管额度。海口明确开发企业可凭商业银行出具的保函抵扣同等额度的监管资金，监管额度外的资金可由房地产企业根据需要提取使用。
此外，部分城市采取允许提前提取预售监管资金、依据企业信用评级实行差异化监管等方式提升资金使用效率。
“近期多地出台纾困政策，调整预售资金监管办法。经测算，项目的预售资金监管一般占总预售金的30%-40%。预售资金监管的优化将有助于缓解房企资金紧张的局面。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水说。
更多城市可能跟进
业内预计将有更多城市优化商品房预售资金监管，支持企业生产经营。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，有两类城市或将较快跟进调整商品房预售金监管政策。一是预售资金监管相对较严的城市；二是项目交付风险整体可控的城市。
“政策着力于‘保交楼’，保证在建项目都能按期交付，最大程度维护住房消费者的合法权益。因此，预售资金监管将趋于规范化，真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。”杨科伟补充道。

3. 商品房预售资金监管迎新变局 多地已先行优化

继今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。
为什么新政出台不到3个月就要进行优化？应该如何优化？接受证券时报记者采访的业内人士认为，全国性新政出台后地方执行效果不明显，需要继续完善，建议合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，适当降低预售资金留存比例，优化预售资金支取节点等。
另外，证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
已出全国性政策
执行效果不明显
今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
对于时隔不到3个月中央就提出要“优化”预售资金监管的原因，中银证券房地产行业研究员夏亦丰认为，虽然全国性管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力。但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。她认为，中央政治局会议提出要“优化”，体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。
“此前全国预售资金监管的统一政策出台后，政策效果不明显，因为地方采取了保护主义，担心出烂尾楼，所以地方上执行的效果不明显，这也跟房企的流动性风险有关系。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时也表示，尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取，导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。2月住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，但是这仍然解决不了问题，需要继续完善。
预售资金边际放松
有望切实落地执行
对于如何优化预售资金监管政策，李宇嘉认为，新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持(比如容积率奖励，规划调整等)，资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。
夏亦丰认为，未来预售资金监管可能的改进方向包括：合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金；不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金的监管时间点。
“银行保函的方式从理论上看是个好办法，但也存在问题，就是银行开一套保函要收手续费，这个费用也不低，这就等于又贷了一笔款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说，从支取节点方面优化预售资金监管可能更好，最重要的是监管额度要明确。
证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，连云港、惠州、徐州、梅州、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产措施中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
如长春、连云港、徐州都提出采取担保方式。长春提出，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金；连云港提出，要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。
长春、徐州、梅州、岳阳等地还都提出优化商品房预售监管资金支取节点。
其中，徐州提出，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金；梅州提出，增加预售款提取次数，对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目，在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下，至竣工验收备案前，视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1~2次预售款提取次数。
夏亦丰预计，未来部分城市预售资金的边际放松在执行层面有望切实落地。

4. 商品房预售资金监管迎新变局 多地已先行优化

继今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。
为什么新政出台不到3个月就要进行优化？应该如何优化？接受证券时报记者采访的业内人士认为，全国性新政出台后地方执行效果不明显，需要继续完善，建议合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，适当降低预售资金留存比例，优化预售资金支取节点等。
另外，证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
已出全国性政策
执行效果不明显
今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
对于时隔不到3个月中央就提出要“优化”预售资金监管的原因，中银证券房地产行业研究员夏亦丰认为，虽然全国性管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力。但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。她认为，中央政治局会议提出要“优化”，体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。
“此前全国预售资金监管的统一政策出台后，政策效果不明显，因为地方采取了保护主义，担心出烂尾楼，所以地方上执行的效果不明显，这也跟房企的流动性风险有关系。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时也表示，尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取，导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。2月住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，但是这仍然解决不了问题，需要继续完善。
预售资金边际放松
有望切实落地执行
对于如何优化预售资金监管政策，李宇嘉认为，新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持(比如容积率奖励，规划调整等)，资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。
夏亦丰认为，未来预售资金监管可能的改进方向包括：合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金；不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金的监管时间点。
“银行保函的方式从理论上看是个好办法，但也存在问题，就是银行开一套保函要收手续费，这个费用也不低，这就等于又贷了一笔款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说，从支取节点方面优化预售资金监管可能更好，最重要的是监管额度要明确。
证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，连云港、惠州、徐州、梅州、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产措施中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
如长春、连云港、徐州都提出采取担保方式。长春提出，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金；连云港提出，要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。
长春、徐州、梅州、岳阳等地还都提出优化商品房预售监管资金支取节点。
其中，徐州提出，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金；梅州提出，增加预售款提取次数，对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目，在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下，至竣工验收备案前，视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1~2次预售款提取次数。
夏亦丰预计，未来部分城市预售资金的边际放松在执行层面有望切实落地。

5. 商品房预售资金监管迎新变局 多地已先行优化

继今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。
为什么新政出台不到3个月就要进行优化?应该如何优化?接受证券时报记者采访的业内人士认为，全国性新政出台后地方执行效果不明显，需要继续完善，建议合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，适当降低预售资金留存比例，优化预售资金支取节点等。
另外，证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
已出全国性政策 执行效果不明显
今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
对于时隔不到3个月中央就提出要“优化”预售资金监管的原因，中银证券房地产行业研究员夏亦丰认为，虽然全国性管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力。但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。她认为，中央政治局会议提出要“优化”，体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。
“此前全国预售资金监管的统一政策出台后，政策效果不明显，因为地方采取了保护主义，担心出烂尾楼，所以地方上执行的效果不明显，这也跟房企的流动性风险有关系。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时也表示，尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取，导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。2月住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，但是这仍然解决不了问题，需要继续完善。
预售资金边际放松 有望切实落地执行
对于如何优化预售资金监管政策，李宇嘉认为，新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持(比如容积率奖励，规划调整等)，资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。
夏亦丰认为，未来预售资金监管可能的改进方向包括：合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金;不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低;进一步放开预售资金的监管时间点。
“银行保函的方式从理论上看是个好办法，但也存在问题，就是银行开一套保函要收手续费，这个费用也不低，这就等于又贷了一笔款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说，从支取节点方面优化预售资金监管可能更好，最重要的是监管额度要明确。
证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，连云港、惠州、徐州、梅州、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产措施中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
如长春、连云港、徐州都提出采取担保方式。长春提出，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金;连云港提出，要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。
长春、徐州、梅州、岳阳等地还都提出优化商品房预售监管资金支取节点。
其中，徐州提出，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金;梅州提出，增加预售款提取次数，对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目，在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下，至竣工验收备案前，视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1~2次预售款提取次数。
夏亦丰预计，未来部分城市预售资金的边际放松在执行层面有望切实落地。

6. 商品房预售资金监管迎新变局 多地已先行优化

（记者 张达）继今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。
为什么新政出台不到3个月就要进行优化？应该如何优化？接受证券时报记者采访的业内人士认为，全国性新政出台后地方执行效果不明显，需要继续完善，建议合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，适当降低预售资金留存比例，优化预售资金支取节点等。
另外，证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
已出全国性政策
执行效果不明显
今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
对于时隔不到3个月中央就提出要“优化”预售资金监管的原因，中银证券房地产行业研究员夏亦丰认为，虽然全国性管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力。但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。她认为，中央政治局会议提出要“优化”，体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。
“此前全国预售资金监管的统一政策出台后，政策效果不明显，因为地方采取了保护主义，担心出烂尾楼，所以地方上执行的效果不明显，这也跟房企的流动性风险有关系。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时也表示，尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取，导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。2月住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，但是这仍然解决不了问题，需要继续完善。
预售资金边际放松
有望切实落地执行
对于如何优化预售资金监管政策，李宇嘉认为，新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持(比如容积率奖励，规划调整等)，资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。
夏亦丰认为，未来预售资金监管可能的改进方向包括：合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金；不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金的监管时间点。
“银行保函的方式从理论上看是个好办法，但也存在问题，就是银行开一套保函要收手续费，这个费用也不低，这就等于又贷了一笔款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说，从支取节点方面优化预售资金监管可能更好，最重要的是监管额度要明确。
证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，连云港、惠州、徐州、梅州、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产措施中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
如长春、连云港、徐州都提出采取担保方式。长春提出，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金；连云港提出，要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。
长春、徐州、梅州、岳阳等地还都提出优化商品房预售监管资金支取节点。
其中，徐州提出，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金；梅州提出，增加预售款提取次数，对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目，在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下，至竣工验收备案前，视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1~2次预售款提取次数。
夏亦丰预计，未来部分城市预售资金的边际放松在执行层面有望切实落地。

7. 商品房预售资金监管迎新变局

继今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。
为什么新政出台不到3个月就要进行优化?应该如何优化?接受证券时报记者采访的业内人士认为，全国性新政出台后地方执行效果不明显，需要继续完善，建议合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，适当降低预售资金留存比例，优化预售资金支取节点等。
另外，证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
已出全国性政策 执行效果不明显
今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
对于时隔不到3个月中央就提出要“优化”预售资金监管的原因，中银证券房地产行业研究员夏亦丰认为，虽然全国性管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力。但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。她认为，中央政治局会议提出要“优化”，体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。
“此前全国预售资金监管的统一政策出台后，政策效果不明显，因为地方采取了保护主义，担心出烂尾楼，所以地方上执行的效果不明显，这也跟房企的流动性风险有关系。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时也表示，尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取，导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。2月住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，但是这仍然解决不了问题，需要继续完善。
预售资金边际放松 有望切实落地执行
对于如何优化预售资金监管政策，李宇嘉认为，新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持(比如容积率奖励，规划调整等)，资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。
夏亦丰认为，未来预售资金监管可能的改进方向包括：合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金;不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低;进一步放开预售资金的监管时间点。
“银行保函的方式从理论上看是个好办法，但也存在问题，就是银行开一套保函要收手续费，这个费用也不低，这就等于又贷了一笔款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说，从支取节点方面优化预售资金监管可能更好，最重要的是监管额度要明确。
证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，连云港、惠州、徐州、梅州、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产措施中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。
如长春、连云港、徐州都提出采取担保方式。长春提出，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金;连云港提出，要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。
长春、徐州、梅州、岳阳等地还都提出优化商品房预售监管资金支取节点。
其中，徐州提出，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金;梅州提出，增加预售款提取次数，对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目，在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下，至竣工验收备案前，视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1~2次预售款提取次数。
夏亦丰预计，未来部分城市预售资金的边际放松在执行层面有望切实落地。

8. 房地产再迎利好！全国性商品房预售资金监管办法出台

2月11日，据央广网消息，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。
意见明确：预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。

据1994年出台的《城市商品房预售管理办法》规定，“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”
而新出台的全国性商品房预售资金监管的意见，与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用。
明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。”
新出台的全国性商品房预售资金监管的意见有利于厘清各地商品房预售资金监管责任，增强商品房预售资金使用的灵活性，可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果。
明确预售资金账户基本标准
据了解，管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。
此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。
但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。
知情人士透露，管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。
商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但此前各地规定的监管范围存在一定差异。
在资金的提取节奏上，当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。
从额度上来看，部分城市规定为预售款的10%-40%，如广东城市普遍为10%，昆明为30%，重庆为35%；部分城市规定为工程造价上浮一定比例，如浙江为工程造价的1.3倍，福建的城市多为1.2倍。
有助于提升房企资金流动性
当监管突然收紧时，房企实际可动用的现金会显著小于按照此前资金筹划下预期可动用的现金，房企流动性开始承压，预售资金监管执行越严，房企流动性压力越大，进而形成负反馈。
尤其在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。
业内人士指出，允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，该新近出台的管理办法有望改变这一现状，有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。
此外，该管理办法还释放了利好的信号。据悉，该管理办法明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。