我国房地产金融政策体系的特点是什么

1. 我国房地产金融政策体系的特点是什么

房地产金融政策体系的特点：
⑴有政府的财力支持和信用保证。
⑵不以追求利润最大化为目的。
⑶具有特殊的融资机制。政策性金融机构的融资机制既不同于商业性金融机构，也不同于政府财政。它的资金来源除了国拔资本外，主要通过发行债券、借款和吸收长期性存款获得，是高成本负债，而它的资金运用则主要是长期低息贷款，通常都是商业性金融机构所不愿或无法经营的，这样的负债和资产结构安排是通过由国家进行利息补贴、承担部分不良债权或相关风险等来实现的。但是，政策性金融机构的融资又明显不同于财政，它的基本运作方式是信贷，通常情况下要保证资金的安全运营和金融机构的自我发展能力，因此，在符合国家宏观经济发展和产业政策要求前提下，行使自主的信贷决策权，独立地进行贷款项目可行性评价和贷款审批，以保证贷款的安全和取得预期的社会经济效益以及相应的直接经济效益。
⑷具有特定的业务领域，政策性金融机构不与商业性金融机构进行市场竞争，它的服务领域或服务对象一般都不适于商业性金融机构，而是那些受国家经济和社会发展政策重点或优先保护，需要以巨额、长期和低息贷款支持的项目或企业。

2. 房地产金融政策调控的措施有哪些

政策聚焦扩大“有效供给”，积极出台相关保障政策。5月份住建部明确要求一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上;融资层面，住房租赁市场融资渠道建设上半年进展明显，一是住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域已得到政策的明确，二是险资也已允许进入长租公寓市场。
大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划，落实“有效供给”。上海、北京、深圳等城市在未来住房供给规划中扩大政策性支持住房、租赁住房的比重，住房供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房4：4：2的三分结构。同时，开拓渠道保证“有效供给”。一是供地端的保证(规定租赁住房、共有产权住房用地占比;集体建设用地建租赁住房);二是开发端的转化(北京提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，收购转化为共有产权住房);三是存量端的激活(包括集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置物业盘活等)。
总体来看，与2017年相比，2018年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控(抑制非理性需求)和中长期供给侧改革(保证有效供给)共同发力。
我们认为，短期来看，本轮调控周期将拉长，因城施策也将更精准。在整体调控不放松的前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势，同时针对调控过程中出现的新问题进行微调;中长期来看，以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。同时，集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、个税等方面的新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接，推动房地产长效机制的建立。

3. 房地产市场调控政策的目标?房地产市场调控政策手段主要有哪些?

　　在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。
　　我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。

　　一、 房地产产业政策分析
　　产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。
　　由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造，配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业，这要通过房地产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用，这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见，通过房地产企业的资本集中，可以优化房地产市场组织，提高市场运行效率，并优化房地产企业的规模结构。
　　我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例，目前上海证券交易所上市的房地产公司仅有9家（上海本地8家），入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴一家。这8家房地产公司在整个上海房地产业中的规模，市场占有率，业绩等多项指标大多平平，在1999年上海房地产企业销售面积，金额100强中也难见上市公司的踪影。而香港联交所房地产上市公司达100多家，恒生股指33个样本股中，地产或以地产为主业的公司近一半。这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指标要占到整个香港地产市场的九成，其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界四大超级地产商更成为财富的象征。沪港两地房地产上市公司无论是数量还是质量都相距甚远，其原因自然与两地市场发育程度、微观主体的竞争实力有关，但两地政府对房地产业产业政策的不同取向也是造成上述现象的重要原因之一。在中国大陆各种媒体上，乃至政府正式文件上，经常有报导宣称政府决定把住宅产业培育成支柱产业和新的经济增长点。但在具体实施政策时，有关方面采取了冻结房地产公司上市的做法。当初之所以采取冻结上市的做法，管理层是出于对房地产泡沫的担忧。的确，到1992的年，房地产开发数量、开发投资额、开工面积等均创历史最高水平，这远远超过发当时我国的经济发展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土地风较为严重，致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此，政府果断地采取了紧缩供给的宏观调控政策，控制住了房地产市场严重失衡的局面。而亚洲金融危机以来，许多专家学者都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂。这使得中国政府在解开房地产企业上市禁令上更为谨慎。然而，东南亚金融危机的深刻诱因是经济结构的老化与调整的滞后，是知识储备的贫乏，是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一。因此，管理层大可不必因为担心房地产泡沫而阻止房地产企业上市。况且，股市除了筹集资金的作用外，还具有优化资源配置的功能。在较为健全的股市上，资金会从业绩差的企业流向业绩好的企业，从而实现资源的优化配置。股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的安全直到了一定的保护作用。管理层目前应做的是放弃保护政策，不再ST 、PT下去了，让中国股市真正成为企业的试金石。如美国股市最近的振荡，有人指出这是股市正在挤除泡沫，使高科技股票定价更符合其实际价值的表现。
　　我国房地产企业除了扩大规模，向规模经济要效益外，提高资产素质，向管理要效益也是从微观上培养一个健全的市场所必需的。政府在宏观层面上的制度创新，尤其是金融制度创新在这方面是大有作为的。当前，房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。房地产经营管理的要求很高，尤其是在房地产市场发育的初级阶段，更需专家经营。证券化的优点之一，在于它促使了房地产所有权与经营权的分开，这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范，真正具有实力、精于管理的房地产公司并不多，"房地产热"引致的市场虚假繁荣诱使大批不具备条件的企业纷纷涉足房地产，其结果势必导致资源特别是管理资源的巨大浪费，而借助证券化，房地产交专家经营，业主借证券化工具获得应有的收益，投资者亦可分享房地产资源的优化组合，使房地产市场主体行为从混沌走向有序。

　　二、 房地产税费分析
　　根据中房指数的统计，目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用及税费占39％，建安成本占51％，其他费用占10％。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下，税费负担过重就成了房价居高不下的主要原因之一。税费不仅关系到房价的高低，其本质上是一种价格，有些税收，如所得税等直接税也就成为市场经济均衡运行的润滑剂。

　　<一> 房地产税费总量分析
　　税，是政府凭借其行政权力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多。这些费用的征收部门有三个层次。一是拥有立法、执法、司法权，执行广泛的社会管理职能的政府，包括中央和各级地方政府、各委办部机关、公检法等；第二层：一些负责提供公共品或准公共品的事业单位，如环保、卫生、教育等。它们的收入由政府拨付，同时政府又赋予它们在本部门负责的事业范围内执法监督的权力，如卫生检查等；第三层，一些享有自然垄断或行政垄断地位，拥有一定强制力的国企，如电力、自来水、煤气公司、政府办的有行政垄断权中介机构。这些名目繁多的税费给房价下降造成了很大的刚性。清理税费，理顺房价的呼声日见高涨。但有人担忧清理税费会减少政府部门收入。
　　从税的角度来看，短期里，降低税率会减少政府部门的收入。但从中期来看，如果减少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售，政府就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地增值税、城建税、企业所得税、契税等，完全可以抵消各种杂费的减少。将税收与税率的关系用坐标图表示出来， 从图上可以看出，税率并不是越高越好，税率只有达到一定最优点，才能使税收达到最大。从长期来看，据世界银行测算，房地产投资对相关产业的系数效应为2倍。当住房消费启动后，每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元，经济发展，税基扩大，政府的收入呈现出良性的增长循环。
　　从费的角度来看，清理各种规费能减少对经济的扭曲作用，使各种规费给经济带来的间接成本减少到最小，提高经济效率，促进公平，这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企业事业的间接成本远大于本身。名目多、部门多、环节多的规费，意味着企业至少要跑遍20几个部门、收集40几个公章才能获得或维持其合法地位。尽管有些规费本身数额并不大，但企业为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力。房地产业属于资金密集型产业，并且国内大多数开发商的资金是通过银行贷款间接融资而来，资金的时间成本十分可观。除此之外，在房产市场日益成熟的今天，房产市场上开始不断推出各种流行房型设计。这使得市场先机对开发商来至关重要，资金的时间价值在此有了更深一层的含义。各种规费的存在降低了经济运行的效率，提高经济运行成本。税收取之于民，用之于民。而各种规费则成为各政府部门自己的收入，并进而有可能成为腐败的重要原因。因此清理规费对提高经济运行效率而言有着更重要的意义。

　　<二> 部分规费分析
　　从公共品的理论来看，政府部门提供公共品时，靠税收来筹集资金；提供私人品时，应按市场规律收取价款，而提供混合产品时，则应考虑依靠税收或收费补偿成本，哪一个效率高。在目前的房地产业中，有些看似应由政府部门提供的产品从经济学的角度来分析应交给市场来运作效率更高。
　　如政府代行市场职能收取的建筑工程质量检验费，虽然说由政府出面监督工程质量可以保护消费者利益，但其中却有一个极大的弊端：当质监站通过了一项工程，意味着政府对工程质量的认可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房产商承担赔偿的责任呢？如果政府承担责任，则政府容易混淆作为经济运行的管理者和市场主体中的一方的角色；如果政府不承担赔偿责任，政府官员就完全没有了把好质量关的约束机制。如果这项服务交给市场的中介机构来做。中介机构、房产商、购房者之间是平等关系，追求利润最大化的中介机构会因担心招致赔偿而严格控制房产质量，这无疑是一种效率的改进。
　　工程质量检验费是政府行为应转为市场行为的例子。而对水、煤、电增客费这三类传统的自然垄断产业来说，这些收费在经济学上也不符合效率的原则。自然垄断产业固定成本所占的比重很大，变动成本的比重小，平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行政府管制，它们就会进行垄断生产，导致低效率；如果把这类企业分割成几个小企业，又会导致成本上升，规模不经济。这是政府经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。政府可以采取边际成本定价，也可以采取平均成本定价。无论采用哪种定价，公用事业部门，都可以从价格和补贴中完全弥补成本。现在房产商交纳了增容费，最后由消费者承担，建设了管道、缆线输送网，但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收回了成本，这等于消费者支付了双重费用，公用事业部门获得了超额利润。这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社会效率的角度出发，这些增容费应由公用事业部门而非房产商来承担。如果公用事业部门资金困难，可由房产商负责建造水电、煤气的输送网的成本，建筑成本不能分摊到房价中，待以后公用事业部门收到水电、煤气费了，再向房产公司支付输送网的使用费。

　　三 、经济适用房的经济学分析
　　经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策，旨在通过某种倾斜，如用地划拨、税费减免等优惠措施，来达到扩大住房供给，调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的。它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择。但是，对于经济适用房制度的运行机制，与当前地产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房制度的可持续发展等问题，尚有待从理论上进行再探索。
　　经济适用房政策作为一项政策，本意是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。但付诸实施后却暴露出诸多问题：第一，补贴利益的流失与对完全商品房供给的"挤出效应"。目前，有些经济适用房把销售目标定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引开私家车的一族来争相购买为荣。如果在地段、质量、功能、环境或者舒适性等一方面标准上，这类住房在各方面均能满足中等偏高收入家庭的需要，高收入阶层也会想方设法挤入经济适用房的消费群，从而使所流失的财政补贴效益最终转化为生产者剩余和少数中等偏高和高收入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到补贴的，居住困难的中等偏低收入阶层反而被排斥在受益范围之外。经济适用房提高标准后，其消费群与完全商品房的消费群产生一定的挤出效应。第二，助长了市场不公平竞争和违规操作。作为具有政策倾斜性的经济适用房，实际上享受了特定阶段的政策性资源。如果经济适用房的操作缺乏必要的监督机制，从而形成"黑箱运行"，一些地方和部门为了获得经济适用房的有关政策优惠，受利益驱动，有可能会打着经济适用房的旗号争项目、争计划、争土地、贷款，这就容易诱发政企间交易和寻租行为的发生。第三，提高政策的调控成本，降低政府调节市场的效率。为了使政策优惠能按预期的设想转移到中低收入阶层身上，就需要控制经济适用房的受益面，避免不该享受财政补贴的阶层也从中"沾光"。这就需要将政策调控的重点引向鉴别居民家庭收入层次，监督经济适用房的流通和分配这些繁琐而又无效的工作上，偏离了其主要职能。
　　用经济学上的博奕论来分析，经济适用房作为一项政策，涉及的利益方有政府部门、开发企业、消费者三方。在这三者中，有关政府部门拥有用地划拨、税费减免等权力。目前，政策优惠对众多开发商来说是稀缺资源，是众多开发商争夺的对象。而在开发商以各种方式挣得政府政策优惠后，出于自身利益考虑有可能进行违规操作。由于政府对经济适用房价格进行管制，按照建房《1998》154号文，经济适用房住房价格除成本、税金外，其开发利润不得超过3％。而理性的开发商是不会愿意从事这种回报率低于同期市场利率的投资项目。而在现实生活中，开发商却对此趋之若鹜。一个合理的解释是，开发商虚列成本以降低利润，使其符合规定标准，而作为主管行政部门对此却无能为力，甚至可能与开发商合谋使虚列的成本合法化，人为拉高经济适用房利润与售价，使价格管制名存实亡。政府部门为了达到经济适用房的政策意图，需要付出一定的监督费用，以对合格的开发商做出鉴别。而对购房者来说，虽然经济适用房面向的对象是中低收入者，但具体操作过程中并没有制定有效的收入调查措施。一部分高收入者也加入了购买经济适用房的行列，甚至有些人将经济适用房上市套利后再次购买经济适用房进行投机。有关利益三方的相互博奕使得经济适用房政策在操作过程中背离了原来的政策意图。
　　由于经济适用房是向住房供给者提供补贴，补贴的结果是在同等投资支出的前提下增加市场供给量，从而导致均衡价格的下降和住房需求的相应增加。为了使补贴的效益尽可能传递给政策所指向的收入阶层。只有在消费者牺牲其他消费品需求的前提下，才能实现。如果政府直接补贴给消费者，则能更好地满足消费者的综合消费偏好。所谓消费者的综合消费偏好，是指消费者根据自己的需要和偏好做出的消费选择。用无差异曲线说明如图：
　　用发补贴的方法会给消费者带来更高的效用，而发补贴给供给者，则可能供给者供给的住房不是消费者所需要的或最重要的，这时消费者就难以得到最大的满足了。在图中，MN线代表其他消费品（x）和住房（y）的价格一定时，发了一笔现金所形成的预算线，如发补贴给者，该消费者可得到y1的其他消费品和y1的住房，所获效用为u1,如发现金让消费者根据偏好自由选购，消费者会买x2的其他消费品和y2的住房，所获效用为u2, u2>u1。


　　参考文献：
　　1、《从我国现阶段房地产业政策的几点思考》刑建国、郑重载《房地产经济与管理》
　　2、《砖头补贴还是人头补贴》载《房地产世界》1999年8月号
　　3、《房地产税费问题透视》载《上海房地》1999年6月号
　　4、《现代西方经济学教程》黄亚钧著复旦大学出版社
　　5《Towards Undividied Cities ：The Potential of Economic Revitalisation and Housing Redifferention 》Housing Studies ，Vol，14 NO.5,573-584,1999
　　6《Policy Review Housing Studies》Vol，13，No,6，833-839，1998

4. 货币政策和财政政策对房地产的实施

1、信贷政策盘点

  政策一：2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。

  政策二：5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。

  政策三：6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

  政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。

  政策五：12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条”，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”

  2、税收政策盘点

  政策一：5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

  政策二：5月25日，发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。

  政策三：12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。

  政策四：12月23日，财政部和国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，这是落实12月9日国务院常务会议相关政策。除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”

上面是09年的
2010年的政策：两次上调存款准备金率 要求78家央企推出房地产

5. 房地产市场调控政策的目标?房地产市场调控政策手段主要有哪些?

在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。 我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。一、 房地产产业政策分析 产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产

6. 2013年房地产行业的金融政策有哪些?

1、限购政策继续延续。
2、不准房地产公司在国内上市，限制房地产的资金扩展能力；因此，现在很多房地产公司都被迫到香港或国外上市，或者发行债卷融资。
3、四大国有银行的信托业务暂停，说明房地产现在的风险在加大。
4、房地产信托的监管加强。
5、对房地产卖房预收的资金监管更严格。

7. 近年来，我国房地产金融政策的变化对房地产市场的影响

在房地产业企业发展的过程中，业界都强烈地感受到了住宅与房地产业的特点，即要求产业资本和金融资本紧密结合。当前的中国对于房地产开发商，对于消费者，对于银行界，一个普遍的共识是：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。刚刚起步的中国住房金融与发达国家成熟的住房金融相比，有着巨大的差距。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。

金融政策对房地产市场的影响

2001年以来我国房地产金融政策的几次调整
　　从2001年起，国家每年都出台了新的房地产金融政策，基本上经历了规范、发展、加强管理和适度调控四个阶段。
　　规范。

2001年6月19日，中国人民银行以特急件下发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号文，以下简称“195号文件”).该文件针对1999年以来各商业银行为了竞争任意放宽房地产贷款条件的现象，重点强调了三个方面：一是重申了过去房地产金融政策的一些规定。二是适当提高了个人住房贷款门槛，要求多层住宅达到工程主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二，否则不能提供贷款支持；三是对过去没有规定的个人商业用房贷款在贷款成数、期限、工程进度方面进行了明确。客观地讲，195号文件主要是重申过去的政策，其目的是规范商业银行的行为。
　　发展。

2002年2月21日，中国人民银行调低贷款利率0.54个百分点，这是自1997年以来第六次降息，促进了房地产业的快速发展。
　  加强管理。贷款利率下调以后，我国房地产业发展迅猛，局部地区出现过热苗头。为了防止出现房地产泡沫，中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号文，以下简称“121号文件”)，加强了对商业银行房地产金融业务的管理。

    适度控制。

2004年，国家有关部门利用直接调控手段，对房地产金融业务进行适度控制。直接调控手段表现为：今年4月，国务院将房地产开发项目的资本金比例由20%提高到35%和10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

   对房地产开发企业的影响
　　 房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。过去，商业银行对房地产开发企业发放的贷款有流动资金贷款、房地产开发贷款和公积金委托贷款。由于流动资金贷款不按项目管理，房地产开发企业仅凭自身信用就可以获得贷款，许多房地产开发企业用这部分贷款来支付土地价款(有的地方称为“过桥贷款”)，在“四证”齐全后再申请房地产开发贷款，自身投入较少。另外，商业银行受住房公积金管理中心委托，用住房公积金发放了不少房地产开发贷款。121号文件出台以后，商业银行不得再对房地产开发企业发放流动资金贷款，公积金委托贷款只能用于发放个人住房贷款，房地产开发企业可以申请的贷款品种减少，只能依靠房地产开发贷款。121号文件对房地产开发贷款设立了两个准入门槛：一是自有资金(所有者权益)不低于项目总投资的30%，二是“四证”齐全，第一个门槛宣告了房地产开发企业将自筹资金与自有资金混为一谈、蒙混过关传统做法的结束。随着国务院将房地产开发项目资本金比例提高到35%，商业银行相应地提高了房地产贷款自有资金比例，客观上对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。部分商业银行因央行实行窗口指导和提高存款准备金率紧缩贷款规模以后，对房地产开发贷款的审查会更加严格，房地产开发企业特别是一些中小企业越来越难以获得贷款。
　　开发资金来源减少，项目烂尾风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进程加快。过去，房地产开发项目资金主要来源于四个方面：房地产开发企业自筹资金、房地产贷款、建筑施工企业垫资和预售房款。实施宏观金融调控以后，由于房地产贷款门槛提高，许多房地产开发企业无法获得贷款；建筑施工企业垫资尽管早已受到《建筑法》的禁止，但实际上仍然十分普遍，而垫资中有相当一部分来自于建筑施工企业向银行申请的流动资金贷款，121号文件下发以后，建筑施工企业将很难获得用于垫资的贷款，垫资现象和垫资数量将明显减少；预售房款由两部分构成：一部分为借款人支付的首付款，另一部分为借款人申请的个人住房贷款，随着我国购房者提前消费意识的增强，个人住房贷款占据了很高比例(最高可达80%)，本轮宏观金融调控推迟了部分借款人的购房行为，抑制了部分购房需求(详细原因将在后面分析)，结果将导致预售房款减少。四个资金来源中有三个趋于减少，项目开发不得不依赖于房地产开发企业的自筹资金，一些资金实力雄厚的房地产开发企业勉强还可以应付，而一些中小企业可能会面临资金链断裂的风险，项目出现较大的资金缺口，导致已开工项目形成烂尾工程。可以预见，房地产开发企业将面临重新洗牌的格局，一些资金实力有限的房地产开发企业将会被淘汰出局，而那些实力雄厚的房地产开发企业将逐渐占据市场主导地位。
　　对集团公司传统资金管理模式带来挑战。为了控制成本，许多房地产集团公司采用了资金统一管理模式，实行“统贷统还”，即由母公司统一向银行申请贷款，然后转贷给全国各地的子公司使用，子公司在销售回笼资金后还给母公司，再由母公司统一还贷。121号文件禁止房地产开发贷款跨地区使用，对房地产集团公司传统资金管理模式带来挑战，母公司申请的房地产开发贷款只能用于注册地房地产开发，而外地开发只能由当地子公司作为承贷主体。由于子公司的财务指标通常不如母公司，也就降低了子公司获得贷款的可能性，从而抑制了大型房地产开发公司“遍地开花”现象，在一定程度上减缓了开发速度。
　　对个人购房者的影响
　　延迟购房行为。在195号文件基础上，121号文件进一步提高了发放个人住房贷款的工程进度要求，将高层由完成总投资的三分之二提高到主体结构完成封顶，这对一次性付款的购房人基本上没有影响，而对于依靠贷款作为购房款的大多数购房者来说，意味着只能等到主体结构封顶以后才能购房。由于此时工程量已完成大部分，烂尾风险大为降低，在一定程度上降低了借款人购买期房所面临的风险。
　  部分地区贷款门槛提高，借款人获得贷款的难度加大。受贷款总规模紧张影响，在部分地区，商业银行提高了个人住房贷款门槛，如有的地区将首付款比例由20%提高到30%，有的地区停止发放二手房贷款，还有的地区对借款人资格审查更加严格。所有这些，都加大了借款人获得贷款的难度，一些借款人将被拒之门外，从而无法实现安居梦想。
　  投资需求和高档住房需求受到抑制。121号文件对借款人购买第二套以上(含第二套)住房的投资性需求和购买高档商品房、别墅等高档住房需求采取了利率歧视政策，规定执行同期同档次贷款利率，不得执行个人住房贷款优惠利率。银行通常都是通过控制还贷收入比(即月还款额占借款人家庭收入的比例)来控制贷款风险，在借款人还款来源没有变化的情况下，其可以承担的月还款额也没有变化，随着贷款利率的提高，其可贷余额将会减少。121号文件提高了投资性需求首付款比例，对借款人自身实力提出了更高的要求，过去能买三套房的现在可能只能购买两套。这两方面的作用，将导致借款人购房需求减少。
　  对住房价格的影响
　　根据市场供求规律，商品价格由市场供求关系决定，房地产也不例外。下面从宏观金融调控对住房供给和需求的影响来判断未来一段时间住房价格的走势。
　　 对供给的影响。由前面分析可知，本轮宏观金融调控将导致房地产开发企业数量减少，开发进度放缓，最终将导致房地产市场供给减少。
　   对需求的影响。购房者的需求有两方面：一是投资需求；二是自住需求，自住房中又有普通住房和高档住房之分。毫无疑问，受利率政策变化和首付款比例提高影响，本轮宏观金融调控将抑制投资需求和高档住房需求，而对自住普通住房的需求影响较少。从总体上看，将削弱住房需求。
　   对价格的影响。宏观金融调控对住房价格的影响取决于对供给和需求作用强度的对比，如果对供给的影响大于对需求的影响，市场上将出现供不应求局面，导致住房价格上涨；反之，如果对需求的影响大于对供给的影响，市场上将出现供过于求，住房价格出现下跌。具体到一个地区，关键要看住房需求中投资所占的比例，对于我国大部分地区，由于投资需求所占比例较少，宏观金融调控对需求的影响小于对供给的影响，住房价格将会上扬；而对于投资需求占比较高的地区，房价无疑会出现下跌。
    
     本轮金融调整对房地产市场的影响

短期来看，加息对市场需求会有抑制作用，但是这种抑制会有多强却值得商榷。我们的观点是这次加息对市场需求的抑制作用不至于过大，它的作用可能是使需求回归到一个更加真实和理性的水平上来。

由于消费者对此次加息是有心理准备的，因此市场需求并不会因为央行此次的加息而出现大的下滑。但是我们同时也清楚地认识到，消费者的承受能力是有限的，因此利率增长如果超过一定的幅度，对需求的抑制作用就会增强。今年前三季度我国城镇居民可支配收入同比增长为7%，如果央行加息的幅度达到100个基点，20年按揭贷款月还款额的增幅将达到8.5%（按等额还款法计算），这个比例与收入增长的比例还基本吻合，但是如果加息的幅度达到200个基点，20年按揭贷款还款额的增幅就将达到17.4%（按等额还款法计算），大大超过了收入的增长速度。

加息对不同房地产企业的影响是不同的。对于优秀企业来说，加息从长期来说是利大于弊。

目前在房地产市场上的确存在一些过度投机的现象，而这些现象的存在，在某种程度上已经阻碍理性企业的发展。加息一方面提高房地产开发商的进入门坎和经营成本，另一方面抑制需求，使房地产市场上的竞争更加激烈。最终的结果将会使那些以投机为目的，经营不善的房地产企业感受到更大的经营压力，促成行业新一轮的结构优化和调整，使行业集中度进一步提高。而低素质企业的退出将为优秀企业的发展提供更大的发展空间。
我们在前一阶段已经看到了宏观调控给房地产市场带来的一些变化，房地产开发投资的增速在放缓，房地产开发的热情在降温，而通过加息，政府将通过市场的力量巩固这一调控成果，促使开发商采取更理性的投资态度，防止房地产市场的大起大落。这种倾向对于稳健经营、追求持续发展的开发商来说是大有好处的。

   企业对策

   房地产商的自律
　　因为目前房地产商的自律程度很差，所以往往就把自己经营风险转嫁为银行的金融风险，这是一个值得关注的问题。因此，我认为我们是不是应该考虑和研究房地产商自律的问题，也就是房地产商必须自我约束的问题。从这个角度来讲，我认为中国房地产泡沫的产生及其影响金融活动的一个重要原因，就是有的房地产商不能正确按照市场规则办事，比如说危害银行及消费者利益等，因而最后会导致中国房地产泡沫的产生，并且使泡沫最后转化为金融风险。从房地产商自律的内容上来看，恐怕有这样几个问题需要考虑。
　　  房地产商必须要尊重市场。我们现在房地产市场非常好，人们对住房的需求不断提升，这种住房需求的提升，必然会产生房地产产业的快速发展，因而我们应该尊重这个市场，但是有人不尊重这个市场，其主要表现就是欺骗购房人，例如面积上做假，质量上不保证，不能按时交房等等，使得各种欺诈购房者的现象不断发生。房地产领域里的各种消费者投诉，已经成为我们国家投诉最多的一个产业。这就说明我们房地产商不能正确地对待不断增长的市场，如果继续采取这种欺诈购房者的现象，危害消费者主权现象的话，那就会必然使购房者的需求降低，最后受到损害的还是房地产本身。所以，我想我们房地产商应该在这个方面不断提高自身的素质，能够正确对待市场，能够积极培育和引导我们日益增长的房地产市场。否则，恐怕最后会使房地产产业会出现大起大落。目前，我们房地产开发项目很多，在这种开发项目很多的条件下，如果我们无视消费者应有的利益和应有的权利，那么，最终会限制消费者的需求，其结果必然是大量的房子卖不出去，最后导致房地产泡沫及其金融风险的产生。所以，我想是不是我们房地产商要自律，重要的问题是一定要能够正确地认识和看待市场。
　　房地产商要正确对待风险。也就是房地产商自身也要考虑勇于承担风险的问题。勇于承担风险，就要考虑提高自己的自身资本金比例。如果房地产商仅仅靠银行的钱来去做房地产的话，最后的经营风险全部都是银行的金融风险，而不是自身的经营风险，也就是把自身的经营风险都会转化为金融风险。所以，房地产应该提高自己的资本金比例。在房地产商提高自己资本金比例的条件下，运用银行的资金搞房地产，其结果就会使银行和房地产商共担风险。否则，就会把所有的经营风险都转给银行，这是不对的。但是，现在面临的问题是有些房地产商拿到一个项目之后，就成立子公司，而这种子公司的直接来源，又主要是银行贷款。其结果就必然是：一旦出现泡沫，泡沫就会成为银行的金融风险。需要指出的是，有些房地产商已经做了十几年的房地产，应该说自己的资金积累已经不少了。但是，每次在新项目开发上，却还是往往主要依赖银行，而不是提高自己的资本金，这种行为是不对的。就是说他没有承担这种风险的诚意，其结果都会把自己的经营风险转嫁给银行。所以，我认为房地产商自律的一个重要内容，就是要勇于承担风险，要想办法提升自己的资本金比例。尤其是那些有能力提高资本金比例的房地产商，更应该要考虑这个问题。否则，恐怕我们整个房地产的经营风险都会转嫁到我们的银行身上，这是一个极其严重的问题。所以，我觉得房地产商自律的一个重要问题，就是要提高自身的资本金比例。

     房地产商要正确对待财富。因为房地产产业是一个发展较快的产业，财富积累也比较迅速。在这个条件下，我们房地产商必须要正确对待财富的问题。如果不正确对待财富，那么最终就有可能会无视法律，无视社会公德，无视社会责任。现在有些房地产商，因为积累了一定财富之后，往往就目中无人，而且没有法律概念，不仅没有考虑到自己应承担的社会公德，应承担的社会责任，而且违规和违法，比如说欺骗消费者，比如说偷税漏税的等等。因此，我想，房地产自律的重要内容之一，恐怕就是要正确对待财富，要看到拥有财富是我们国家改革开放给大家提供的机遇，拥有了这种机遇，才是拥有财富，也就是说，财富的拥有既是房地产商自身有能力的结果，也是整个社会提供机遇的结果。所以，拥有财富的人应该正确对待财富。在拥有财富的条件下，要有法律意识，不能拥有财富而无视法律，不能拥有财富而无视公德，不能拥有财富而无视社会责任。因为一旦没有法律意识，没有社会责任，没有社会公德意识，就会产生各种违反社会法律乃至社会公德的行为。这是我们房地产自律的重要内容之一。这方面如果不自律的话，最后的结果，可能就会出现房地产泡沫，这种泡沫也就有可能带来整个社会的金融风险。所以，我想自律的第三个方面就是应该要正确对待财富。
　　  要不断的提高自己的竞争力，提高自己企业竞争力，尤其是核心竞争力。提升核心竞争力就要求我们的房地产商应该不断的在自己企业制度，企业管理，乃至企业文化上要不断的提升自己。我们应该看到我们现在房地产产业中的有些企业的竞争力是很差的。因为房地产产业在我们国家是新兴产业，容易赚钱，有的企业可能赚了钱，但是实际上核心竞争力并不是很强。因此，这就要求不少企业要进一步的提升自己核心竞争力，解决自身的问题。否则的话，会产生许多不利于自己发展的问题。我想房地产商是不是应该把提升自己核心竞争力，作为自律的内容。不要认为自身赚了钱，就因为自己企业是一个好企业。实际上不少企业竞争力是很差的，我们应该从这种核心竞争力提升出发，进一步加快房地产企业的改革，包括企业制度的改革，包括管理制度的改革，也包括企业文化的塑造，形成一个新的房地产企业。我们有一些房地产企业，实际上是刚刚成立起来，可能因为各种机遇也做了一些好项目，但是做好这些项目，并不标志着自身竞争力的提升。随着经济的发展，房地产产业的竞争力必须进一步提升，我认为要认真考虑这个问题。所以，我想房地产自律的一个重要内容，就是提升自己企业的核心竞争力，全方位推动自己的企业的改革，保证自身的稳健发展。　

    有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道
　　党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。
　　在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金(预售回款)外，还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。
　　房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。首创的经验虽好，但并不是所有房地产企业都能借鉴的，中小房地产企业融资方法就有所不同。
　　  中小房地产企业融资方法
　　“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：
　　第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。


这就是我个对房地产金融对房地产市场影响的看法，

8. 国家对房地产调控用了哪些金融手段？

今年出台的房地产调控手段中，最见效的手段，一是限贷二是限购。      限贷降低了金融杠杆，目前开发贷基本处于无米下炊的阶段，开发商对于成本高达15%到20%的房地产信托都趋之若鹜。目前的情况延续下去，即便现金流再好、周转率再高的公司，到下半年资金也将难以为继，他们不得不通过合资、项目合作等方式寻求生存机会。前几年激情四射、大举扩张的房地产公司，上半年就会遭遇到资金门槛。只要央行与银监会继续收紧开发贷款，同时用清查土地增值税等外部手段威逼，将开商利润降到15%以内，到3、4月份房价必降无疑。开发商不得不饮鸩止渴，他们或者以金融租赁、抵押的方式获得数倍于银行贷款的高利贷，或者向同样高成本的房地产信托寻求帮助，事实上，中小房地产商还不入信托的法眼，最终只能被吞并了事。     限购一刀切抑制了房地产价格的上涨幅度。限购使异地购房大幅减少，中国最活跃的房地产投资群体集体进入冬眠期。两个房地产业内的朋友告知，限购产生了立竿见影的效果，在某个一线城市限购令之后别墅豪宅购买者降到零，市中心的知名豪宅经过资格筛选之后，从去年收缴定金时的500个购买者下降到50个，而另一个一线城市超过千万的别墅仅售出七套。     行政手段是最肃杀的工具，可以让市场瞬间凝结。可见，房地产价格不是能不能降的问题，而是敢不敢降的问题。     面对肃杀的气氛，笔者依然认为房地产市场不可能就此进入冬天，而是会由夏入秋，理由同样基于行政因素。既然中国的房地产并非完整市场，或者说市场化徒有其表，那么，可以倒推回去，当初让房地产上升的理由如今是否已经消失，如果完全消失，说明房地产市场大幅下降对实体经济构不成冲击，房地产市场受怎么样就怎么样；如果并未完全消失，甚至核心作用仍然保留，说明房地产市场将不会被允许大幅下挫，否则中国实体经济将被房地产拽入深壑陪葬。     很显然，中国房地产市场核心作用仍未消失。作为中央与地方分税制改革不公平的中间过度产品，土地财政起到了越来越重要的作用。2010年，去年全国国有土地有偿出让收入是29397亿，同比比上年增长106.2%。长期数据同样可以印证这一点，2006年至2010年，全国土地出让金收入分别为0.7万亿元、1.3万亿元、0.96亿元、1.59万亿元和2.9万亿元人民币。“十一五”期间全国土地出让金总收入约为7.45万亿元人民币。目前政府下决心改变土地依赖症，但理智的人都清楚，重度依赖症患者需要的是循序渐进、逐步戒瘾，而不是大刀阔斧立刻捆绑戒除。另一方面，房地产曾经作为中国拉动内需、回笼货币最重要的手段，2009年楼市成交额就占两成以上GDP，降低房地产交易量，中国内需数据不会因此上升，反而会下降。     中国房地产从来都不是真正的市场，我们生活在市场的幻梦中，如今是从梦中醒来的时候了。以市场为名抨击房地产调控的人，比政府的行为好不了多少，他们维持的是一个不公平、充斥泡沫与腐败的所谓市场。正是在这个意义上，笔者赞成房地产调控，降低泡沫是房地产恢复健康的第一步，先退烧再治本，顺理成章。     认为房地产经此轮调控就回归健康，是过于天真过于乐观了，笔者相信，虽然大方向不会变，但房地产调控必然经历数轮反复，最终才会达到各利益阶层的妥协，才会让房地产与实体经济恢复正常。     希望目前的调控是从伪市场回归真市场的过程，在房地产退烧之后，限贷与限购等充斥行政与计划色彩的手段能退市调控，转而以税收、货币等政策调控房地产市场。但这是缓慢的过程，也许需要十年以上的时间。这并非悲观，而是中国转型的艰难、社会结构难以改变所导致的必然后果。