房地产信托融资模式有哪些？

1. 房地产信托融资模式有哪些？

1.贷款型信托融资模式。
信托投资公司受投资者委托，以信托合同的形式将其资金集合，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托收益并于信托计划届满时支付最后一期信托收益和偿还本金。
2.股权型信托融资模式。
信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金,之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金,同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
3.混合型信托融资模式（夹层融资型）债权和股权相结合的混合信托投融资模式。
它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点,同时也有方案设计灵活、交易结构复杂的特色，以股权、债权和组合满足开发商对资金的需求。
4.财产受益型信托融资模式。
开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权,并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权,信托到期后如投资者的优先受益权未足额清偿,信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商持有的劣后受益权滞后受偿。

2. 房地产信托融资优势是什么？有哪些模式？

房地产信托融资是未来房地产行业融资的一个趋势，房地产信托融资之所以越来越受到企业青睐，主要基于以下几方面的优势。   
   房地产信托融资有不同的模式，是未来房地产行业融资的一个趋势。房地产信托融资之所以越来越受到企业青睐，主要基于以下几方面的优势。
   1、信托融资创新空间宽广并具有巨大的灵活性。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势通过一系列制度安排实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案从开发资金、流动资金到后期的消费资金乃至一些特殊问题如“烂尾楼”等都可以通过信托解决从而增大市场供需双方的选择空间。
   2、信托具有财产隔离功能。信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后其财产处于这么一种“特殊状态”它既能充分地体现委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”又不记在委托人的所有权益项下独立于委托人的其他自有财产而存在它名义上为受托人所有但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同受托人必须按信托文件的约定为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力而不得用信托财产为自身谋取利益每一个信托隔绝于受托人的自有财产和其他信托账户甚至于出现受托人解散等极端情况时信托财产仍能保持其独立存在按约定或法院判定由新的受托人承接。在我国信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。
   3、相对银行贷款而言房地产信托融资方式可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资巩固资金链条。
   房地产信托融资有以下四种模式：
    贷款型信托融资模式 
   信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定(委托人)投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
    股权型信托融资模式 
   信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金;同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限(如两年)后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
    财产受益型信托融资模式 
   利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。
   信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
    混合型信托融资模式(夹层融资型) 
   债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
   

3. 房地产公司如何进行信托融资？

现在对于房地产业的融资审查严格了好多  如果你公司在各方面做的都比较好的话 符合要求 也可以很快的 下面是一公司的遴选标准 你可以看看
	1、行业前二十名的地产企业（按照年销售额或累计已开发面积）及其下属控股子公司；若控股股东为国有企业优先。
	2、项目本身具有一定的稀缺性，例如一、二线城市（重点是北京、上海、广州等）核心地段住宅或商业项目。
	3、若不满足本条第1、2款要求，但有外部评级AA+以上的优质非地产企业担保，可适当放松要求。
	二、对融资要素的基本要求
	1、融资成本：对民营企业，一般不不低于++%/年，对国有企业或国有企业担保的优质企业或项目可适当放松要求。
	2、融资期限：一般不超过2-3年，视项目具体情况而定。
3、融资规模：一般不低于3亿元

4. 房地产信托融资的本质意义

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

5. 房地产信托融资的介绍

REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

6. 公司型房地产信托投资的特点

一、贷款型信托融资模式

       在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
       特点及优劣势
       1. 对公司(项目)要求 ：“四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强。
       2. 要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。
       3. 退出方式：偿还贷款本金。
       4. 融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。
       5. 融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。
       6.  融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%- 20%居多。
       7. 优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。
       8. 劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

       二、股权型信托融资模式

       在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
       特点及优劣势：
       1. 对公司(项目)要求：股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强。
       2. 要求的风险控制机制：向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保
       3. 退出方式：溢价股权回购。
       4.  融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果。
       5. 融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。
       6.  融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，一般15%以上。
       7. 股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）。
       8. 优势：
       a) 能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；
       b) 其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
       9. 劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。

       三、混合型信托融资模式（夹层融资型）

       债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
       特点及优劣势：
       1. 对公司(项目)要求：项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目。
       2. 要求的风险控制机制：向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管。
       3. 受托支付综合采用退出方式：贷款偿还及溢价股收购。
       4. 融资金额：一般在5亿以上。
       5. 融资期限：以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长。
       6. 融资成本：固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年。
       7. 优势：
       a) 信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构；
       b) 债权部分成本固定 不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。
       8. 劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

       四、财产受益型信托融资模式

       利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
       特点及优劣势：
       1. 对信托财产要求：
       a) 业已建成，产权清晰，证件齐全；
       b) 能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业。
       2. 要求风险控制机制:
       a) 通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；
       b) 回购承诺及第三方担保；
       c) 物业抵押、股权质押等。
       3. 退出方式：开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权.
       4. 融资金额：视信托财产的评估价值和租金收入等确定。
       5. 融资期限：一般期限不超过3年，但可以通过结构设计实现资金循环使用。
       6. 融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，12-18%/年，视资产质量而定。
       7. 优势：
       a) 在不丧失财产所有权的前提下实现了融资；
       b) 在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。
       8. 劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。

7. 房地产信托融资的实例

以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

8. 房地产信托贷款的特点

第一，房地产信托贷款的资金来源较商业银行房地产贷款的资金来源窄，只限于国家规定吸收的房地产信托存款和自有资金，因此资金量较少。第二，房地产信托贷款具有特定的对象和用途，它是为解决房地产开发经营和购买过程中资金不足而发放的，要坚持专款专用，不能挪作它用。第三，房地产信托贷款的利率灵活，可在一定的范围内合理浮动，按现行规定，信托贷款利率可在银行同期贷款利率基础上上浮20%，这有助于金融机构监督房地产开发企业合理使用资金，提高资金的使用效益。房地产信托贷款一般是在房地产开发经营企业为了参加联营投资或兴建职工住房，在本身得到的财政拨款或自筹资金不足时申请发放的房地产信托贷款，贷款期限为3一5年，长期者可达7-10年，所以它实际上是一种中期贷款，比一般银行贷款灵活及时且方便，审批迅速，手续较为简便，但其利率比银行利率稍高。