今年近50城市出台楼市新政 “支持合理需求”成调控主旋律

1. 今年近50城市出台楼市新政 “支持合理需求”成调控主旋律

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》)，推出19条措施，在五个方面稳定楼市：支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。
根据《通知》，郑州成为首个取消“认房又认贷”的大城市，并对大学生、外来务工人员、来郑投亲养老人员、改善性需求等四个群体给予了较大力度的支持。这也使郑州成为近期对市场支持力度最大的城市。
据不完全统计，今年以来，已有近50个城市出台了多项楼市政策，其中，“支持合理需求”成为当下楼市调控的主旋律。
这些措施对楼市的支持作用不可忽视。近期，以长三角、大湾区为代表的热点区域楼市出现一定升温，似乎意味着持续了6个月的低迷走势已经终结，且随着传统销售旺季的到来，市场继续反弹的动力仍在。
从利好刚需到支持改善
2021年10月，央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上透露，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。此后，央行、银保监会等主管部门先后作出“促进房地产业健康发展”的相关表态。
去年年末，房地产信贷政策在执行中开始出现松动，房贷利率下降，放款周期缩短。这种情况一直延续到今年。
据贝壳研究院监测，今年2月，103个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点，放款周期缩短12到38天不等。
地方政府对政策的调整，则主要集中在2022年。据不完全统计，今年已有近50个城市出台了政策，对市场进行松绑，政策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面，均为从需求端入手。
这些做法同样有迹可循。
去年末召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。今年2月24日，国新办举行新闻发布会，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。
对合理需求的支持，被认为是一项重要的政策导向。按照住建部部长王蒙徽的观点，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房的刚性需求比较旺盛。但去年以来，由于信贷等门槛偏高，需求的释放明显受阻。
因此，在频繁出台的“地方版”调控中，对需求的支持成为主要内容。
但值得注意的是，现有的“地方版”调控政策，主要利好以首套置业为主的刚性需求，对于改善性需求的支持力度仍然不够。
直到郑州的政策出台，对改善性需求的支持正式提出。按照郑州的相关政策，“居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。”同时，“认房不认贷”的做法，也被认为是改善性需求的重大利好。
中原地产研究院首席分析师张大伟将郑州称为“第一个降低改善需求贷款门槛的城市”。他向21世纪经济报道记者表示，从这个意义上说，多数城市松绑政策的空间仍然存在。未来将有越来越多的城市沿着这一路径，对刚需、改善性需求同时进行支持。
他认为，综合市场景气程度、房价等指标来看，至少有40个城市有这种潜力。
调控的变与不变
多数分析人士仍然认为，郑州楼市新政或将产生示范效应。
IPG中国首席经济学家柏文喜向21世纪经济报道记者表示，郑州等城市的做法，或会引发其他城市的陆续跟进，财政压力较大的城市是出台类似松绑政策的优选城市。考虑到很多城市仍有复苏的潜力，这也是“逆周期调节的政策取向之下的必然举措”。
贝壳研究院也认为，长春、哈尔滨、石家庄、青岛、太原等房地产景气指数较低的北方城市，“市场修复仍需要时间和政策支持”。
对需求的支持政策不断出台，说明楼市调控的主旋律在发生变化，但并不意味着调控的初衷出现调整。
在2月24日的新闻发布会上，住建部将“保持房地产市场平稳运行”列为今年的重点工作之一。为此，住建部重申“房住不炒”的定位和“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”的原则，并强调，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。
中信证券表示，坚持房住不炒的政策定力，是指推动房地产市场健康发展的定力，即持续开展逆周期调节的定力。该机构认为，当前房地产政策的主旋律，当是稳定市场，鼓励需求。
但以鼓励需求为名，试图突破“红线”的行为将受到限制。
张大伟表示，地方政府松绑楼市的冲动一直存在，但根据过去的经验，当政策松绑尺度过大时，通常会被要求收回，即出现“一日游”的现象。因此，对楼市松绑的举措，最终不会超出监管部门设定的框架。
对于此轮政策的效果，中信证券表示，2022年3月或是房地产市场销售的底部，市场基本面将在今年二季度之后逆转，开发企业投资信心也有望在二季度逐步恢复。
(作者：张敏)

2. 多地稳楼市新政利好合理需求，政策“红线”仍在

4月12日，南京市六合区房产交易管理中心确认，从当日起，外地户籍购房者，可在南京市六合区限制购买一套住房，凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前往当地开具购房证明。也即，六合区正式调整了限购政策。
南京市溧水区也推出了同样的政策。至此，南京市已有两个区的购房资格向外地户籍放开。
4月11日，苏州也对限购和限售政策同时进行了调整。其中，二手房限售期限由5年改为3年。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房时，社保(个税)由3年内连续缴满24个月改为累计24个月。
在一城一策的思路下，近期有多个城市对楼市政策进行调整。其中，以限购、限售为代表的“五限”政策，也出现了一定的调整，体现出政策对需求端的支持。
房地产“五限”指的是限购、限贷、限售、限价以及限商，这是我国目前最严格的限制性购房政策，“五限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。分析人士认为，“五限”政策的调整，体现出调控政策对需求从抑制到支持的微妙转向。但与此同时，为防止市场过热，政策“红线”仍然存在。
强二线城市出手
南京、苏州两地对楼市政策的调整，是近期多地优化楼市环境的缩影。据不完全统计，2022年已有接近70个城市发布出台稳楼市新政。仅4月以来，就有近10城推出了不同力度的稳定房地产市场政策。
从政策内容上，主要表现为降低最低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大人才引进力度、发放购房补贴等方面。
其中，对限购、限售政策的调整，也已有先例。3月末，福州就曾出台政策，针对非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。
限售政策方面，哈尔滨在3月底取消了执行了近四年的主城区限售政策，从而成为首个取消限售政策的省会城市。
在此之前，山东省济宁市取消了对二手房“限售”的限制；青岛市即墨区也将新房交易限售期限由拿证满5年改为网签满5年，二手房由5年改为2年。4月1日，衢州出台通知优化限购、限售政策，成为今年全国首个同时取消限购和限售的城市。
“南京、苏州调整限购、限售政策的意义在于，其意味着对楼市限制性政策的调整，已经延伸到强二线城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，此前进行过类似调整的郑州、哈尔滨、福州等城市，主要属于二线或弱二线城市之列。
除对限购、限售政策的调整外，限贷政策也随着信贷政策的调整而有所宽松。近期，多个城市下调最低首付比例，上调公积金贷款额度，郑州、兰州等城市则取消“认房又认贷”，都被认为是对限贷政策的合理化调整。
限价方面，多家房企人士向21世纪经济报道表示，今年以来，热点城市普遍放松了对新房预售价格的管控，但由于购买力尚未完全恢复，价格的提升并未体现在交易层面。
至此，“五限”政策中，除“限商”尚未有实质性的调整外，其余四项限制性政策都出现了一定范围的调整。
严跃进表示，始于2017年的这轮楼市调控中，“五限”叠加是最重要的代表性政策，也构成了我国最严格的限制性购房政策。“五限”的调整，也意味着对需求端的限制正在有条件地放松。
政策“红线”仍在
调控政策转向对需求的支持，早有端倪。去年12月召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。此后，多个监管部门做出类似的表态，地方政府也陆续出台相关的利好政策。
进入2022年，支持合理需求成为各地楼市政策中的主旋律之一。其中，除刚性需求外，改善性需求也迎来利好。近期备受关注的鼓励老年人投亲养老、取消“认房又认贷”、二孩和三孩家庭放松限购等措施，均是着眼于对改善性需求的支持。
严跃进指出，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房需求比较旺盛。但从需求分层的角度看，部分大城市已经进入改善性需求为主的阶段。这些需求的满足，对稳定楼市意义重大。
从市场走势来看，由于各种原因，这些政策的起效尚需时日。
3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等五个方面，推出19条措施稳定楼市。因支持力度较大，郑州还曾被称为“第一个降低改善需求贷款门槛的城市”。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，政策出台后，郑州新房访客量增加，特别是核心优质项目去化有所好转。据初步统计，3月各周度成交规模有所提升，在2月低基数下，3月周均成交面积较2月周均成交面积增长五成左右，但相比于去年年中的水平，成交规模尚有一定距离。
另外，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年3月，郑州新建住宅价格环比下跌0.27%，二手住宅价格环比上涨0.06%。“政策明显显效尚需时间。”陈文静表示。
陈文静指出，调整“五限”政策，并推出优化楼市环境的相关措施，将是未来一段时间里楼市调控的主要方向。但楼市走向受多重因素影响，在当前的形势下，市场的恢复节奏恐怕不会太快。
尽管如此，面对政策调整有可能带来的市场过度反弹，已有警惕的声音出现。4月11日，《经济日报》刊文指出，教育部日前发布的做好普通中小学招生入学工作的通知明确，教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片；教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片。一些市场人士据此认为，学区房价格将迎来新一轮上涨。
文章表示，这种看法值得警惕。遏制学区房乱象，并不是权宜之计，需久久为功，防止炒作学区房之风卷土重来。
严跃进认为，这也反映出楼市政策仍然有“红线”存在。来自于学区房、高价地等重点领域的信号，都可能成为触发“红线”的警报。在合理需求逐渐释放、市场回暖的背景下，以鼓励需求为名，试图突破“红线”的行为仍将受到限制。

3. 多地出台稳楼市政策，具体出台了哪些政策？

很多城市在降低买房的要求，同时也在推出各种买方的福利优惠。
为了进一步稳住各个地方的楼市行情，很多城市出台了五花八门的落实措施，有些城市甚至鼓励大家通过一人购房全家帮的方式来买房。从某种程度上来说，当一个地方的房价本身就非常贵的时候，这个地方首先需要反思为什么大家不买房子，同时也需要反思为什么房价会这么贵，而不是通过各种花里胡哨的措施来鼓励大家买房。对于普通人来说，普通人并非不想主动买房，但普通人确实没有经济实力买房，这是摆在很多人面前的一大难题。
几乎所有的城市都降低了买房的要求。
在2021年之前，几乎所有的城市都会有限购的要求。如果一个人想要买房的话，这个人最起码需要缴纳相应的社保公积金，或者属于当地的本地户口。在此之后，几乎所有的同事都降低了买房的要求，全国已经有100多个城市主动放开了限购措施，并且主动鼓励大家积极买房。
有些城市会推出各种鼓励优惠。
除了降低买房的要求之外，有些城市在鼓励农民积极买房，并且给农民提供可以用农产品抵扣购房款的措施。与此同时，有些城市则会鼓励公务员通过团购的方式来买房，同时给公务员提供5~15万元的购房福利优惠。对于这些城市来说，因为这些方式可以进一步让购房者享受到切实的优惠，所以这些措施会起到适当的积极作用。
最后，几乎所有的城市都会把购房补贴当成稳定楼市措施的标配。特别是当一个地方的房地产交易量特别小的时候，这个情况不仅会影响到房地产开发商的资金问题，更会动摇当地的房地产行情的基础，所以很多城市会认真对待这个问题。

4. 支持各地完善房地产政策，多地密集推出楼市松绑，这意味着什么？

这意味着我们需要通过给楼市松绑的方式来刺激房地产行情，同时也需要进一步鼓励买房。
对于很多城市来说，因为很多城市的房价本身已经非常贵了，在人们的购买力越来越低的情况下，很多地方的房地产行情并不好，有些地方的楼盘甚至无人问津。在这种情况之下，房地产行情的问题会进一步影响到很多城市的经济发展，同时也会给房地产企业带来巨大的资金压力，我们需要进一步鼓励大家买房，同时也需要推出一系列给楼市松绑的措施。
这些措施是怎么回事？
这是关于很多城市的房地产措施的基调，因为很多城市的房地产行情进一步萎缩，为了进一步刺激当地的房地产行情，相关城市会推出一系列鼓励买房的措施。有些城市会放开限购限贷的措施，有些城市会同时降低个人住房贷款的利率，有些城市是为进一步降低个人购房的门槛，所有的措施都是为了进一步给楼市松绑。
这意味着很多地方需要刺激房地产行情。
之所以这样说，主要是因为很多城市刚刚出台一系列限制大家买房的措施，但这些措施严重打击了当地的房地产行情，所以很多城市需要进一步出台能够刺激房地产行情的措施。这个行为可能会有些唐突，但为了进一步稳定当地的房地产行情，很多城市可能会不得不这样做。
这也意味着买房的人的数量变得越来越少。
设想一下，如果买房的人的数量非常多，房地产行情也非常景气，很多地方其实并不需要鼓励大家买房。从某种程度上来说，并不是居民不想主动买房，而且因为很多没有房子的人根本就没有相应的购房能力，过高的房价导致很多人已经失去了买房的希望。

5. 地方楼市指导性政策持续出台

6月15日，郑州市发布相关文件，其中针对房地产市场方面提出鼓励存量物业升级、化解问题楼盘、推动住房多元化发展等措施。
郑州市在最新发布的指导性政策中提出，依法查处房地产经营中的不良行为，继续专班专案，做好问题楼盘化解。对此，机构认为，从政策预期来看，后续当地有关部门对于房地产经营中的各类不良行为会积极进行管控，尤其是强调对问题楼盘的化解。严跃进说，“这有助于对一些烂尾楼项目和纠纷较多项目的管控，有助于促进住房市场的健康发展，同时也可以减少相对应的金融风险。”
在此之前，仅6月份以来，苏州、江门、三亚、深圳等城市先后出台针对房地产市场的指导性政策。内容涉及房屋装修参考价格、保障性住房领域整改等。值得一提的是，6月11日，深圳市光明区住建局针对区域内部分楼盘认筹和交易的“过热”现象，出台相关针对性政策，以防范购房者哄抢房源和房价异常波动等现象的出现。
中原地产研究中心统计数据显示，今年以来因为疫情影响，各地方政府为了稳定经济，拉动人才的政策在疫情平稳后持续井喷。截至6月上旬，已经有超过百城发布了各种人才激励和吸引性政策。很多城市的人才激励类相关政策都配套了购房优惠政策。
综合来看，地方城市的房地产指导性政策包含了公积金调整、土地款缓解、加快预售审批等方面内容。其中，“人才引进”类政策仍然占据主流。特别是西安、南京、杭州等城市，在2019年人才引进类政策基础上，继续加码相关激励和补贴内容。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，当前地方城市在符合“房住不炒”的原则下，针对刚需和改善型需求出台了相应的激励政策，对于区域房地产市场的稳定具有积极作用。

6. 地方楼市指导性政策持续出台

6月15日，郑州市发布相关文件，其中针对房地产市场方面提出鼓励存量物业升级、化解问题楼盘、推动住房多元化发展等措施。
郑州市在最新发布的指导性政策中提出，依法查处房地产经营中的不良行为，继续专班专案，做好问题楼盘化解。对此，机构认为，从政策预期来看，后续当地有关部门对于房地产经营中的各类不良行为会积极进行管控，尤其是强调对问题楼盘的化解。严跃进说，“这有助于对一些烂尾楼项目和纠纷较多项目的管控，有助于促进住房市场的健康发展，同时也可以减少相对应的金融风险。”
在此之前，仅6月份以来，苏州、江门、三亚、深圳等城市先后出台针对房地产市场的指导性政策。内容涉及房屋装修参考价格、保障性住房领域整改等。值得一提的是，6月11日，深圳市光明区住建局针对区域内部分楼盘认筹和交易的“过热”现象，出台相关针对性政策，以防范购房者哄抢房源和房价异常波动等现象的出现。
中原地产研究中心统计数据显示，今年以来因为疫情影响，各地方政府为了稳定经济，拉动人才的政策在疫情平稳后持续井喷。截至6月上旬，已经有超过百城发布了各种人才激励和吸引性政策。很多城市的人才激励类相关政策都配套了购房优惠政策。
综合来看，地方城市的房地产指导性政策包含了公积金调整、土地款缓解、加快预售审批等方面内容。其中，“人才引进”类政策仍然占据主流。特别是西安、南京、杭州等城市，在2019年人才引进类政策基础上，继续加码相关激励和补贴内容。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，当前地方城市在符合“房住不炒”的原则下，针对刚需和改善型需求出台了相应的激励政策，对于区域房地产市场的稳定具有积极作用。

7. 地方楼市指导性政策持续出台

6月15日，郑州市发布相关文件，其中针对房地产市场方面提出鼓励存量物业升级、化解问题楼盘、推动住房多元化发展等措施。
郑州市在最新发布的指导性政策中提出，依法查处房地产经营中的不良行为，继续专班专案，做好问题楼盘化解。对此，机构认为，从政策预期来看，后续当地有关部门对于房地产经营中的各类不良行为会积极进行管控，尤其是强调对问题楼盘的化解。严跃进说，“这有助于对一些烂尾楼项目和纠纷较多项目的管控，有助于促进住房市场的健康发展，同时也可以减少相对应的金融风险。”
在此之前，仅6月份以来，苏州、江门、三亚、深圳等城市先后出台针对房地产市场的指导性政策。内容涉及房屋装修参考价格、保障性住房领域整改等。值得一提的是，6月11日，深圳市光明区住建局针对区域内部分楼盘认筹和交易的“过热”现象，出台相关针对性政策，以防范购房者哄抢房源和房价异常波动等现象的出现。
中原地产研究中心统计数据显示，今年以来因为疫情影响，各地方政府为了稳定经济，拉动人才的政策在疫情平稳后持续井喷。截至6月上旬，已经有超过百城发布了各种人才激励和吸引性政策。很多城市的人才激励类相关政策都配套了购房优惠政策。
综合来看，地方城市的房地产指导性政策包含了公积金调整、土地款缓解、加快预售审批等方面内容。其中，“人才引进”类政策仍然占据主流。特别是西安、南京、杭州等城市，在2019年人才引进类政策基础上，继续加码相关激励和补贴内容。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，当前地方城市在符合“房住不炒”的原则下，针对刚需和改善型需求出台了相应的激励政策，对于区域房地产市场的稳定具有积极作用。

8. 地方楼市指导性政策持续出台

6月15日，郑州市发布相关文件，其中针对房地产市场方面提出鼓励存量物业升级、化解问题楼盘、推动住房多元化发展等措施。
郑州市在最新发布的指导性政策中提出，依法查处房地产经营中的不良行为，继续专班专案，做好问题楼盘化解。对此，机构认为，从政策预期来看，后续当地有关部门对于房地产经营中的各类不良行为会积极进行管控，尤其是强调对问题楼盘的化解。严跃进说，“这有助于对一些烂尾楼项目和纠纷较多项目的管控，有助于促进住房市场的健康发展，同时也可以减少相对应的金融风险。”
在此之前，仅6月份以来，苏州、江门、三亚、深圳等城市先后出台针对房地产市场的指导性政策。内容涉及房屋装修参考价格、保障性住房领域整改等。值得一提的是，6月11日，深圳市光明区住建局针对区域内部分楼盘认筹和交易的“过热”现象，出台相关针对性政策，以防范购房者哄抢房源和房价异常波动等现象的出现。
中原地产研究中心统计数据显示，今年以来因为疫情影响，各地方政府为了稳定经济，拉动人才的政策在疫情平稳后持续井喷。截至6月上旬，已经有超过百城发布了各种人才激励和吸引性政策。很多城市的人才激励类相关政策都配套了购房优惠政策。
综合来看，地方城市的房地产指导性政策包含了公积金调整、土地款缓解、加快预售审批等方面内容。其中，“人才引进”类政策仍然占据主流。特别是西安、南京、杭州等城市，在2019年人才引进类政策基础上，继续加码相关激励和补贴内容。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，当前地方城市在符合“房住不炒”的原则下，针对刚需和改善型需求出台了相应的激励政策，对于区域房地产市场的稳定具有积极作用。