2、 某物业服务企业管理高层住宅小区，近期收到部分业主投诉和建议，具体意见汇总见下表： 编 号 意 见 与

1. 2、 某物业服务企业管理高层住宅小区，近期收到部分业主投诉和建议，具体意见汇总见下表： 编 号 意 见 与

第一题：1/4/7/8/10
第二题：1、7，因为共用部分只能动用专项维修资金不能占用物业成本。可以查看建设部颁发的住宅专项维修资金管理办法。
第三题:9减免物业费，不可能满足，不现实的，物业可以向业主解释和沟通但见面不现实，只要物业现行收费标准有合法文件支持（比如物价局文件），就不能减免。而且，物业费决定物业公司利润，现行条例，即使业主不入住房屋也要缴纳物业费。第1、7条动用专项维修资金需三分之二业主同意，需要物业去协调业主。第四条，可有物业出面与相关单位协调。第8条根本不可能，顶多是加强一下卫生管理，夏天的蚊子开玩笑就是不可抗力。第10条，只能业主自己出面向相关部门协调，但很难解决，毕竟交通部门为此支付成本很昂贵。

2. 各位好心人，麻烦你们帮我回答一道关于物业管理的案例分析题，如下：

晕，这属于法律范畴呀。
根据你提供的案例，我觉得首要责任人是兴建投资单位，很明显，质量存在问题。车棚所有人虽然不明确，但毕竟是建设单位兴建的，必须保证质量。
建设单位可以起诉施工单位，追究施工单位的责任。
物业管理部门应该没有什么责任。相反，我觉得车主还应该承担一定责任，物业管理上应该要求不能把车锁立柱上，应整齐停放等，总之有停车管理制度。

3. 大部分居民楼都由物业公司来管理，那么，如何向物业提意见才是最有效的呢？

给物业提意见时，可以采用当面提和书面提两种方式。当面提意见，可能得到解决的实际效率会快些，但是一旦说话语气不得体，就很容易产生冲突；书面提意见，或许得到解决的效率慢些，不过经过反复斟酌写出来的意见，大多是诚恳在理的，物业人员看了以后，接受的可能性比较大。

正确提意见的方式可以从称赞开始。即使对方有什么地方让你不满意，我们也可以先从对方做得好的地方开始称赞。比如，小区的保安很负责；楼里的卫生打扫得很干净；每次楼道的感应灯坏了，物业都能及时进行更换等等。接下来，再慢慢地把要提的意见说出来，相信物业有关人员接受起来就比较轻松了。
在提意见的过程中，尽量避免使用责备的语气。在这个过程中，不要让对方感到有受批评的感觉，因为提意见的本质是希望问题能够得到解决，而不是要责备对方。当然，我们的态度也不能过于软弱，属于我们的权益要坚持，不能轻易妥协。

另外，也不要用自己的身份去压人。无论你的身份多么不凡，都尽量避免用施加压力的方式来解决问题。这会让对方感到不快，进而可能对你提出的意见用各种理由来搪塞。
此外，在给物业提意见时，也应注意场合。比如，可以选择对方不是很忙、外人很少的时候。

总结：我认为物业属于服务类型的，我们属于消费者，物业做的不对我们可以直接跟物业经理说，比如小区里的卫生不好，你们应该把卫生搞好，有人说了，那物业不照办呢？现在物业有物业法，而且还有业主委员会，所以不用怕他，很多业主都以物业费作为要挟这是不对的，你不交物业费人家物业是可以起诉你的，交了物业费才有权利跟物业提要求。

4. 请教物业管理知识解答案例

应该交物业管理费，细部质量问题物业公司通过开发商整改，这里有一个细节就是这个女士没有留下一把钥匙给物业公司，半年后没有整改责任不在物业公司、开发商，房屋没有整改和使用是这个女士由于自己出国、没有交套内质量整改钥匙的原因造成的，物业公司在这个半年的公共物业服务没有停止，这个女士放弃了物业服务权力，不能规避交物业管理费的义务。

5. 某物业交付时，业主对一下问题提出了质疑

第一个问题：小区在交付前，开发商按照要求选聘物业公司，签订的合同为物业服务前期合同，这份合同待小区交付后成立业主委员会，正式与物业公司签订合同后即终止。对于前期选聘的物业公司业主不认同，可以待业主委员会成立后进行更换选聘。
第二个问题：出现这种情况的可能性有很多，有可能开发商另外结算费用要求物业公司代为管理非小区内物业；
第三个问题：不清楚提问的意思是否为地下车位不够，物业公司未予以解决，还是其他意思；
第四个问题：物业费的收取期限一般为物业公司在交付前与业主签订临时公约和前期服务协议有关，相关内容应当在文件中进行约定，如业主签字认可，则应按照相关约定期限进行缴纳，如业主有疑义，可以要求物业公司予以解释。

6. 物业公司怎样以书面向开发商反映小区的一些不良情况

存在的主要问题
    缺少专业高素质人员的配备
    一般的小区用传统的物业管理模式就能够应答，现在人们更多的偏向于高级住宅区的寻求，目前专业人员显明不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少。在面对于现代科技智能运用以及引入技术的小区，一些管理人员严重缺乏相关工作经验，并不能适应社会发展需求，他们面对于呈现的问题常常“有心无力”。如：使用电脑系统，擅长公关，掌握多语言等，这些都是对于专业人员配备上的要求。
    (二)业主依法维权的意识有待提高
    由于物业管理主要是针对住宅小区的共用设施设备，于每个业主的直接联系不太紧密，且涉及业主人数较多，所以，普遍认为：事不关己，高高挂起。从而业主的参与意识、维权意识比较淡薄，大多数怀有“搭便车”心理，导致许多小区不能及时成立业主委员会，缺乏对物业服务企业有效的监督和沟通，这也是目前一些小区仍然处于前期物业管理的主要原因之一。【摘要】
物业公司怎样以书面向开发商反映小区的一些不良情况【提问】
存在的主要问题
    缺少专业高素质人员的配备
    一般的小区用传统的物业管理模式就能够应答，现在人们更多的偏向于高级住宅区的寻求，目前专业人员显明不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少。在面对于现代科技智能运用以及引入技术的小区，一些管理人员严重缺乏相关工作经验，并不能适应社会发展需求，他们面对于呈现的问题常常“有心无力”。如：使用电脑系统，擅长公关，掌握多语言等，这些都是对于专业人员配备上的要求。
    (二)业主依法维权的意识有待提高
    由于物业管理主要是针对住宅小区的共用设施设备，于每个业主的直接联系不太紧密，且涉及业主人数较多，所以，普遍认为：事不关己，高高挂起。从而业主的参与意识、维权意识比较淡薄，大多数怀有“搭便车”心理，导致许多小区不能及时成立业主委员会，缺乏对物业服务企业有效的监督和沟通，这也是目前一些小区仍然处于前期物业管理的主要原因之一。【回答】
(三)物业管理中设施、安全、环境等问题
    主要现象有：房屋质量差，小区开发时与入住后环境差异大，许多内容与宣扬时候不相符。房屋呈现大面积的漏水、开裂等问题，没有按承诺书安装设施等。业主的问题得不到解决，就容易把责任主体强加在物业身上，各种不满以及情绪上来时，最多见以不缴纳物业费为主要表现。大多数业主对于物业管理存在认识上的误区，他们意识里的物业不过是替小区打扫卫生，做绿化，保证一些最基本的通行安全，维修小区公共装备等，认为这些都是低本钱的服务运作，触及不到物业费高收取。因此在物业管理费缴纳问题上呈现的事情也就较多，使管理企业无形中增添了收费难问题。
    (四)有关公用事业单位与物业管理企业推扯维修责任
    在一个物业管理区域中，物业服务企业在对物业管理区域内的配套设施设备行使维修、管理义务时，不可避免地与以配套设施设备为提供产品及服务载体的公用事业单位发生交叉或冲突。为此，双方各执一词，推卸各自应尽的维修义务如：屡见的自来水管、电线泄漏而产生的维修扯皮问题。这不仅给业主带来了生活上的不便，而且也造成了水、热等资源的白白浪费。【回答】
我要把我们小区存在一些问题向开发商反映，比如临时用电安全问题小区配套设施不全这些整理成书面材料。【提问】

7. 对物业管理公司的服务不满意，业主可以通过哪些途径来解决问题呢？

根据《 物业管理条例 》中的规定，业主按时交纳 物业服务费 是一项法定的义务。当业主对 物业管理公司 的服务方面存在疑问时，应当通过正常的途径，可以向物业管理公司反映，通过协商解决；也可向 业主委员会 反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；必要时也可向房地产行政主管部门投诉。如果物业公司服务质量确实差而通过上述途径不能解决，业主还可以通过业主大会决定解聘服务质量差的物业公司，选聘新的公司。当然，业主与物业公司之间通过 物业管理服务合同 对服务质量标准和交纳物业服务费用有约定的，应当按照服务合同的约定处理，合同约定物业公司达不到服务标准业主可以不交服务费用的应当依照约定处理。

8. 业主须知：常见的物业问题汇总及权威解答！

好的楼盘除了房屋本身品质要好，另一个就是要有优质的物业服务。而在现实生活中，由于物业公司经营管理水平参差不齐，导致不少业主与物业公司产生各种物业纠纷。下面我整理了常见的6个物业问题进行解答，一起来看看吧。   
   好的 楼盘 除了 房屋 本身品质要好，另一个就是要有优质的物业服务。而在现实生活中，由于 物业公司 经营管理水平参差不齐，导致不少业主与物业公司产生各种物业纠纷。下面我整理了常见的6个物业问题进行解答，一起来看看吧。
    1）业主能否以未实际入住、未接受服务而拒缴 物业费 ？ 
   业主以未享受或者无需接受物业服务拒绝缴纳物业费，但物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了服务的，该理由不成立。但因物业公司擅自提供 物业服务合同 约定以外的服务，或是擅自提高物业服务收费标准的，业主有权拒绝支付该部分的物业费。
    2）业主能否以房屋质量不达标为由拒缴纳物业费？ 
   对于建筑施工的遗留问题，业主应与建设单位协商解决，这是业主与建设单位之间的问题，而 物业管理费 是物业公司与业主之间的约定，房屋质量存在问题与是否应缴纳物业费二者之间没有关系。
    3）物业公司是否有权停水停电？ 
   供水、供电合同由业主与供电局、自来水公司签订，是独立于物业公司存在的法律关系。部分物业公司为方便收费管理，会约定水、电费与物业费的统一收取，但作为供水、供电合同关系外的第三人，在没有获得供电局、自来水公司的授权委托时，即便业主不缴纳物业费，物业公司也无权停水、停电，擅自停水、停电造成业主损失的，应承担相应的赔偿责任。
    4）物业公司是否有权罚款？ 
   罚款一般是行政机关基于法定事由，依法对行为人做出的行政处罚，而物业公司与业主是基于合同关系享有权利、负担义务的民事平等主体，其无权以任何理由对业主进行处罚。
    5）业主是否有权审查物业公司账目？ 
   业主知情权的范围包括管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者 业主委员会 的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的使用和情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等内容。
   另外，根据业主对物业享有共同管理权，业主对物业共同部位、共用设施设备和相关场地的使用情况也享有知情权。但对于物业公司收支的审查，只能由业主委员会报请有关审计部门进行审计，业主无法以个人身份提供合法有效的审计证明。
    6）业主、物业管理公司是否有权利用共有部分进行经营活动？ 
   利用 小区 共有部分进行广告宣传等经营活动应征得全体业主同意（包括以协议等形式的事先约定），经营所获原则上也属小区业主全体共有，应当由全体业主决定如何支配使用。在物业管理公司代为管理的情况下，物业管理公司需要提前制定相关经营计划，并及时公布有关账目。