关于房地产私募基金风险

1. 关于房地产私募基金风险

房地产私募基金风险
1、法律和政策风险
对于国内私募基金而言,目前存在的最主要问题是缺乏法律依据和政策支持,使其处于法律和政策的边缘地带。迄今,我国的《证券法》、《信托法》等法律的条文都没有对私募基金的含义、资金来源、组织方式、运行模式等问题做出明确规定。2003年10月《证券投资基金法》出台,由于存在诸多争议,仍未能够为私募基金“正名”。
从外表看,许多基金似乎都有合法身份,但如果对其经营的业务进行深究,其中一些机构很容易让人与“地下集资”、“非法集资”联系在一起。正是由于私募基金的法律地位得不到承认,其经营活动一直游离于法律和政策监管之外,一旦发生违约行为,不论基金管理者还是投资者都得不到法律的保护,因而面临很大的法律和政策风险,并且基金规模越大,这种法律和政策风险就越高。
2、道德风险
私募基金的组织结构是一种典型的委托—代理机制,有限合伙人将资金交给一般合伙人负责经营,只对资金的使用作出一般性的规定,通常并不干预基金经理的具体运营。
在运营过程中,私募基金经理和基金持有人都追求期望投资收益最大,私募基金经理越努力,收益越大,可是私募基金经理除了拿固定的管理费之外,还可以拿业绩提成费用,当业绩提成费用大于管理费用时,私募基金经理并不会采取使双方利益最大化的投资策略,因为这样选择并不能使其本身利益最大化,而是可能会滥用自己的职权去追求更多的个人利益,从而使基金持有人的资产将承受更大的风险,所以即使私募基金有较为优越的激励安排,但代理人的道德风险仍然存在。
3、操作风险
私募基金的投资策略具有隐蔽性,国际上一般对私募基金的信息披露没有严格的限制,这就会造成严重的信息不对称,不利于对基金持有人利益的保护。在没有外在约束机制的情况下,私募基金追逐利益的投机本性,可能会让它们为了获取巨额的利润,与上市公司串谋,进行内幕交易、操纵股价等违法行为。这些操作风险都会给投资人和市场带来很大的危害。基金管理人的个人操守不好衡量,如果管理人不遵守合同,就会给投资人造成损失。
私募基金的流动性风险私募基金一般都具有很长的锁定期,在这期间资金不准撤出,以此来保证基金运作的持续性和稳定性,对基金经理的投资策略不造成影响。私募基金不能上市交易,因此风险不能随时转移,持有人只有等待持有期满才能变现,基金持有人可能在基金封闭期内会因为资金难以变现而发生债务危机甚至破产。
虽然大家是知道房地产私募基金有如此多的好处的，但与此同时如果大家忘了房地产私募基金风险的话，那么是很容易让自己亏本损失的，其实不管是房地产私募还是什么，只要是私募基金就共同的风险的主要是法律法规和道德层面的以及操作方面的，所以大家一定要以此为戒。

2. 什么是房地产私募基金

房地产私募基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。
它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

3. 房地产融资 算私募基金吗

房地产融资 算私募基金
 
一般房地产信托是房地产公司针对具体房地产项目和信托公司进行融资，是一种借贷关系。
房地产私募股权基金是房地产公司和信托计划共同组建一个基金（类似于有限合伙企业的关系），由房地产和信托计划共同持有基金份额，然后进行投资获利，双方享受投资收益分红，是合伙关系。 
貌似现在对房地产信托进行严管，建议不要参与房地产类信托。

4. 什么样的房地产私募股权投资基金产品风险低？

　市场上，房地产私募股权投资基金产品较多，可以选择固定收益类私募投资基金产品，因为它具有以下明显的特征，华地资本为大家介绍一下：

　　　1、收益固定、稳健安全
　　　私募股权投资产品收益固定，稳健型配置必选。 固定收益类私募股权投资产品通过资产抵押、股权转让、担保公司、个人连带责任保证等多重保障最大限度地保证资金安全性，安全性高。 

　　　2、年化收益率一般高于银行定存数倍
　　　最新数据显示，银行一年期定存利率3%，银行二年期定存利率3.75%，银行三年期定存利率4.25%。据权威统计，2011年所有产品的平均预期年化收益率高达9.11%，比银行定存高出很多，而且至今未出现一款到期兑付的情况，是稳健投资的理想选择。
　　　固定收益类私募股权投资产品的年化收益率水平保持在8%以上，配合产品的安全性，是性价比很好的投资者的最佳选择。

　　　3、期限明确，便于资金使用安排
　　　私募股权投资产品期限固定，一般在1-3年，便于资金使用安排，资金以复利的形式计算，便于保值增值。

　　　4、门槛一般100万以上，总投资人数少于50个
　　　固定收益类股权投资产品仅对合格的机构和个人投资者发行，不在公开场合发售，也没有公开的推广。同时，其起点金额较高，每份投资一般不少于100万，根据《公司法》及《合伙企业法》规定，公司制及有限合伙制股权投资企业投资者受到50个名额的限制。

　　　5、托管银行开设专户、专款专用
　　　托管银行接受私募股权投资公司的委托，与其签署资金托管协议，依据法律法规以及合同的约定，履行财产保管、投资交易监督、项目进展情况监督、资金汇划清算等职责，并收取托管费的银行中间业务。其优势在于以私募股权投资公司名义独立开立银行账户，安全保管各类财产，确保财产的管理和财产（包括财产权利）的持有相分离。 

　　　6、私募基金不能通过大众媒体宣传
　　　根据《国家发展改革委办公厅关于进一步规范试点地区股权投资企业发展和备案管理工作的通知》（以下简称《通知》）的要求，股权投资企业的资本只能以私募方式向具有风险识别和承受能力的特定对象募集；资本募集人须向投资者充分揭示投资风险，不得承诺固定回报。股权投资企业的投资领域限于非公开交易的企业股权。因此，私募股权投资基金产品的募资发行只能向特定对象发行，而不能通过大众媒体公开宣传。这也是和公募基金募集方式相比最大的区别。

　　　7、资金募集速度快
　　　由于固定收益类私募股权投资基金产品的年化收益率较好，一般为同期定存利率的3-4倍，且安全性较高，一般一、两周，最多不超过1个月便募集结束。

5. 要如何投资房地产私募基金？

房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）对所选定项目进行投资决策时，要充分考虑退出方式，以及如果不能按时退出，将采取何种措施保障资金能够安全收回。基金管理公司将根据项目的特点设计出安全的退出方式，并报投资决策委员会通过后执行。房地产私募基金退出方式一般包括以下五种： 
（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。   
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。  
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。  
（4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。  
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。

6. 私募基金能否投资于房地产

法律分析：私募基金不能投资于房地产行业。私募基金可以投资于中国证券市场上的股票、债券、封闭式基金、央行票据、短期融资权、资产支持证券、金融衍生品及其他中国证券监会规定的投资品种，但是不能投资于房地产，要投资房地产行业可以购买专门的房地产投资基金。
法律依据：《证券投资基金运作管理办法》 第三十五条 封闭式基金的收益分配，每年不得少于一次，封闭式基金年度收益分配比例不得低于基金年度已实现收益的百分之九十。开放式基金的基金合同应当约定每年基金收益分配的最多次数和基金收益分配的最低比例。

7. 房地产基金的风险

房地产基金的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。基金内部控制措施包括：可行性研究、内部风险控制、制定房地产地产基金投资决策流程，以及建立投资决策委员会和风险控制委员会。房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投资基金获得的最大利益。为此需要采取以下风险管理措施：借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资组合策略。房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时还要考虑投资本身面临的风险。面对可能的风险，房地产投资基金应当采取以下措施：用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。房地产基金的财务管理模式有：单一直接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。相关 ：地产基金高收益诱惑 选择时需擦亮双眼《2012诺亚控股下半年度策略报告》认为，房地产刚需入市的条件逐渐成熟，刚需入市将推动销售回暖，管理能力的提升和较高的周转速度都能有效提高房地产开发企业的盈利能力，同时在房产洗牌过程中，大品牌将获得更大的提升空间，2012将是房地产金融的真正启动之年。然而，记者在宁波多家银行了解到，银行基本上停止了房地产相关信托类产品的发售，原因均为风险上的考虑。某位资深开发商表示地产基金这种融资方式想尝试的公司很多，国内运作好的项目并不多，一旦成功，投资者确实能从中获得比较可观的收益，但“限购”等调控风险依然存在。另一位则表示，房地产开发利润空间大幅缩水，很多都是以价换市，有些城市甚至出现了房价跌破楼面价的情况，所以要实现15%的纯利润也不容易，但是一方面是“土地为王”到“现金为王”的转变，一方面是贷款不易的现状，如果结合贷款成本，地产基金的利润率也不是难以实现。一位有着一级市场丰富投资经验的投资人士表示，房地产基金的收益很诱人，但是风险也非常大，基本属于与企业合作发行，在性质上属于私募债的形式，如果有股权或者土地作抵押，风险稍微小些。目前市场上最流行的是债权类投资，这种方式类似于高利贷，基金将钱交给开发商，开发商将公司印章、银行印鉴等作为抵押，同时必须保证每年的回报率。该资深投资人建议，投资者在选择项目及公司时必须擦亮眼睛，因为这类项目的周期都比较长，一般为三年左右，就市场来说很难预判，一旦项目损失，投资者无法直接向项目本身要回本金，而是要向合作企业要，如果企业本身是个空壳公司，那么风险就非常大。

8. 私募基金的风险

私募基金的风险主要有以下三点：一、法律和政策风险
　　对于国内私募基金而言,目前存在的最主要问题是缺乏法律依据和政策支持,使其处于法律和政策的边缘地带。迄今,我国的《证券法》、《信托法》等法律的条文都没有对私募基金的含义、资金来源、组织方式、运行模式等问题做出明确规定。2003年10月《证券投资基金法》出台,由于存在诸多争议,仍未能够为私募基金“正名”。正是由于私募基金的法律地位得不到承认,其经营活动一直游离于法律和政策监管之外,一旦发生违约行为,不论基金管理者还是投资者都得不到法律的保护,因而面临很大的法律和政策风险,并且基金规模越大,这种法律和政策风险就越高。
二、道德风险
　　私募基金的组织结构是一种典型的委托—代理机制,有限合伙人将资金交给一般合伙人负责经营,只对资金的使用作出一般性的规定,通常并不干预基金经理的具体运营。在运营过程中,私募基金经理和基金持有人都追求期望投资收益最大,私募基金经理越努力,收益越大,可是私募基金经理除了拿固定的管理费之外,还可以拿业绩提成费用,当业绩提成费用大于管理费用时,私募基金经理并不会采取使双方利益最大化的投资策略,因为这样选择并不能使其本身利益最大化,而是可能会滥用自己的职权去追求更多的个人利益,从而使基金持有人的资产将承受更大的风险,所以即使私募基金有较为优越的激励安排,但代理人的道德风险仍然存在。
三、操作风险
　　私募基金的投资策略具有隐蔽性,国际上一般对私募基金的信息披露没有严格的限制,这就会造成严重的信息不对称,不利于对基金持有人利益的保护。在没有外在约束机制的情况下,私募基金追逐利益的投机本性,可能会让它们为了获取巨额的利润,与上市公司串谋,进行内幕交易、操纵股价等违法行为。这些操作风险都会给投资人和市场带来很大的危害。基金管理人的个人操守不好衡量,如果管理人不遵守合同,就会给投资人造成损失。
　　私募基金的流动性风险私募基金一般都具有很长的锁定期,在这期间资金不准撤出,以此来保证基金运作的持续性和稳定性,对基金经理的投资策略不造成影响。私募基金不能上市交易,因此风险不能随时转移,持有人只有等待持有期满才能变现,基金持有人可能在基金封闭期内会因为资金难以变现而发生债务危机甚至破产。