“三道红线”压顶 年底房企股权融资大增

1. “三道红线”压顶 年底房企股权融资大增

今年突如其来的疫情打破了房地产行业原有的发展节奏，行业在经历低谷后率先复苏，展现出较强的韧性。不过，在地方调控频频收紧、“三道红线”融资新规穿透式监管下，高负债房企面临较大压力，以期通过加快销售回款、出售资产、股权融资等多种手段降杠杆、降负债。
 
据同策研究院监测的房企融资报告显示，11月份，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，环比大幅上涨331.2%。在业内人士看来，在“三道红线”之下，未来房企分拆子公司上市、引入战投、转让项目股权等现象将继续增加。
 
11月40家房企股权融资环比增331.2%
 
“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。根据“三道红线”要求，几乎所有扩张迅速、规模较大的房企都不同程度地中招。
 
众所周知，房地产投资大、周期长，融资是最关键的环节。业内人士认为，围绕房地产行业已经形成了非常大的金融生态。一直以来，房地产和金融相互促进，金融离不开实体，房地产业的发展也需要金融的支持。由此，房企依赖金融加速扩张，甚至出现过度金融化的现象，资金链断裂的风险也随之增加。“三道红线”的出现对于房企来说，无异于“打蛇打在七寸”上。
 
在“三道红线”压力之下，房企开启“降负”通道，除了加速销售回款之外，股权融资也大幅增加。据同策研究院监测的房企融资报告显示，11月，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，环比大幅上涨331.2%，其中包括恒大集团转让所持广汇实业40.96%的股份，获得148.5亿元，融创服务与金科服务、世茂服务拆分上市分别获得融资折合分别为48.7亿、10.19亿与2.55亿元。国泰君安研报称，股权融资不会增加有息负债，同时可以增厚权益，对改善公司负债水平作用显著。
 
事实上，在日前举办的“2020年华夏房地产投融资高峰论坛”上，业内人士以财经视角解读“三道红线”下房企的融资逻辑和破局之道。其中，力高地产控股集团副总裁梁婉婵称，“三道红线”促进房企间的股权合作，包括很多金融机构也涉足房企股权投资领域，比如在百强房企之间、房企和金融机构之间、房企和小型地产商之间的股权合作。
 
“过去金融机构并不愿意做股权投资，因为股权投资要承担市场风险，而是倾向于做债务投资。现在看来，‘三道红线’管理的是有息负债，实际上是债务投资，而股权投资还是获支持的。”中南建设董秘梁洁表示，当房价不再上涨，在“三道红线”约束之下，企业的融资优势没有之前那么有利，即使融资能力再强，有息负债的增加最多就是15%。此时，企业的差异性就更明显地体现出来。比如，运营管理能力强的企业，投资准确度高，周转效率高，能够赢得更多的股权投资。
 
从这个角度来看，“三道红线”也给一些企业带来了机遇。中奥地产资本运营总经理邓志超就表示，“三道红线”的约束让更多的房企意识到需要进行股权合作，比如在土地市场上，一些企业因此增加了拿地的机会。
 
原财政部科学研究院MPA硕士研究生导师/博士、锦州银行非执行董事吕飞也表示，在现有的市场环境下，现金流充沛、产业结构调整到位的企业，是一次难得的开拓市场机遇，可以通过并购获得优质项目。
 
“三道红线”下房企如何应对融资趋紧？
 
在业内人士看来，“三道红线”虽然剑指房企高负债，但是目的是为了防控房地产金融风险。潍坊银行投资总监兼投资银行事业部总经理章延文表示，房地产作为一个高速增长的行业，积累了一定的风险。目前监管的指向也是在去金融化，希望住房恢复正常的消费产品属性。“三道红线”的提出并不是打击房地产，而是针对房地产行业负债率过高的现象，要控制负债率的快速提升，防控房地产行业风险的发生。
 
事实上，今年8月16日，银保监会主席郭树清就发表文章指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。在11月30日，郭树清在文章中再次提及，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
 
分析人士提出，当前房地产的融资风险需要降下来，以消除“灰犀牛”的威胁。那么，在“三道红线”下，究竟该如何应对当前市场融资环境变化所带来的风险？
 
吕飞表示，在当前监管政策环境下，对于此前“粗放式”发展的企业肯定是非常困难的，必然会“临时抱佛脚”，比如找过桥资金补充流动性，降低资产负债率，力求渡过眼前难关，甚至还要处置部分优质资产，加速现金回流，达到监管部门提出的“三道红线”要求，这都是当前一些企业自救的方法。
 
平安证券首席经济学家钟正生则指出，随着融资监管的加强，房企应加速推盘，寻求通过销售途径回笼资金，而对拿地和新开工应趋于谨慎，需要警惕由此引发的房地产投资波动。
 
中国人民大学商学院教授、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大直言，开发商需要进行经营模式的转变，由一个金融家变成企业家或者投资者。
 
对于未来的融资政策预期，钟正生分析表示，当前房地产融资监管处于偏紧的状态，加上“三道红线”这一常态化的监测机制，预计后续进一步大幅收紧的空间有限，毕竟政策大幅快速收紧也会导致房地产过快失速，产生过度波动的风险。

2. “三条红线”融资新规箭在弦上 房企“债”不动许多愁

山雨欲来风满楼。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
在此之前，以“三条红线”为标准的房企融资管理政策在市场流传。21世纪经济报道从多个渠道证实了这条消息，但关于该项政策的具体执行尺度和操作细节，尚待进一步细化落地。另据媒体报道，参会房企被要求在9月底前提交最新的资产负债表。
对房地产融资政策的收紧，已是箭在弦上。但在政策落地之前，各种分析与猜测层出不穷，刚从疫情中恢复的房地产业，再度陷入纷扰。
分析人士认为，若严格执行，未来房企的融资规模将受到限制，这不仅影响到企业的拿地和融资战略，借助“高杠杆”进行快速扩张的时代也可能面临终结。如今，大家都在等“靴子”的正式落地。
或以试点形式推开
监管层对房地产融资管理的强化，在近期有迹可循。7月24日，“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开，并首次提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。
8月13日，21世纪经济报道独家报道称，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。
根据“三条红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档：三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
8月20日召开的座谈会，再度强化了融资政策收紧的预期。尽管官方公布的信息较为有限，但对融资实施强监管的信号已经十分明确。
21世纪经济报道从权威人士处了解到，共有12家房企参加了此次会议，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
21世纪经济报道还了解到，前述会议的基调以座谈为主，监管层的主要目的，是通过对几家大型房企的座谈，了解相关情况。但当日并未公布相关政策执行的时间表。
据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。监管层希望通过房企的降负债，来控制金融机构的风险，并维持房地产市场的稳定。但这并不意味着所有的与会房企都要降负债，前述知情人士表示，一些负债率较低的企业并无这方面的执行压力。
8月28日早间，绿地香港一位管理层在业绩会上也证实了这一消息。他表示，公司了解到的情况是相关部门与房企进行了交流，融资新规的实施目前还没有明确的时间表。
另据了解，监管层很早就酝酿对重点房地产企业实施资金监测和融资管理，此前已有过多轮征求意见。未来这项政策有可能先在部分企业进行试点，然后逐渐推开。
高杠杆时代的终结？
“万科是从官方发布的信息了解到，监管机构从防范房地产行业金融风险的角度出发，出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对此公司会认真研究，尽快去适应，按照要求进行落实。”对于融资新政，在8月28日的万科中期业绩会上，万科总裁祝九胜表示。
在公开表态中，房企大多将这一政策称为一种“规范”，并认为对行业的健康发展大有裨益。但若根据“三条红线”进行实际考量，能够独善其身的企业并不多。
天风证券根据2019年财务数据，按照“三条红线”的标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中，同时踩到“三道红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企仅有12家。
若对参会的12家房企进行划分，则有4家房企位于全部踩线的“红档”，分别是恒大、融创、绿地、中梁；全部不踩线的“绿档”房企，为保利、中海、华润、华侨城4家央企；万科、碧桂园均因资产负债率偏高而位于“黄档”。
“如果对所有企业都按此标准执行，这一政策的影响范围可想而知。”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示，多年来，房地产业主要依靠举债来实现规模扩张，高负债往往能带来高增长。若债务规模被控制，意味着通过高杠杆来进行扩张的时代将面临终结。
短期来看，若债务规模被控制，也将引发一系列的连锁反应。
在近期的房企中期业绩会上，不少房企提及对这一政策的看法。除了强调降负债、抓回款外，很多企业也开始注重拿地和投资，从而提高资金使用效率。
雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林就表示，“我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排。下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”
21世纪经济报道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，并已着手研究，其面临的主要疑问在于，不清楚具体的政策细节和执行尺度。一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通，并未得到确定性的答复。有北京房企人士向记者透露，金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。
当世界经济面临修复，当未来依然存在不确定，或是危机、或是机遇，一份对未来经济发展的指引正当时。
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3. “三条红线”收紧房企融资 下半年土地市场或降温

今年以来的新冠肺炎疫情影响并没有阻挡房企拿地热情。  
多家研究机构的统计数据显示，1-8月，百强房企拿地总额同比显著上升；50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿创历史新高；新增货值超千亿房企达到23家；第二梯队房企拿地最积极，多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上，逆势扩储势头明显。  
不过，近期住建部和央行联合召开重点房企座谈会，明确提出形成了重点房企资金监测和融资管理规则，加上此前的“三条红线”传闻，融资收紧信号明显。业内人士认为，融资收紧已成为房企“悬顶之剑”，同时中央多次强调“房住不炒”，近期土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷收紧调控，预计短期土地市场热度会有所下降。  
多数房企拿地不输去年  
1-8月，百强房企拿地总额同比显著上升，多数房企拿地不输去年。  
中指研究院的数据显示，1-8月，TOP100房企拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元，显著高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金额超过2019年月度均值。中原地产研究中心的数据也显示，1-8月50大房企合计拿地金额高达17045亿元，同比上涨了5%，创历史新高。  
从克而瑞研究中心的房企新增货值TOP100排名看，1-8月，恒大、碧桂园、融创位列TOP3。其中恒大和碧桂园年内新增货值已超过4000亿，新增货值TOP10房企中有9家年内新增货值突破2000亿，新增货值超千亿房企达到23家，较上月新增4家。另外，六成新增货值集中于销售20强房企，强者恒强的格局未变。  
对于今年以来房企拿地热度不减的原因，华创证券认为，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然维持两位数增长；从土拍市场的表现来看，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%-20%，高于去年同期水平，表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响，其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善，房企拿地的积极性也随之提高。  
多家房企拟控制拿地  
土地市场热度不减的盛况引起了中央的高度关注。  
“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。“8.20”住建部央行重点房企座谈会又明确提出，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。加上此前“三条红线”传闻，房企融资收紧的信号更加强烈。所谓“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。尽管该内容未得到官方证实，但是被业内理解为与“8.20”重点房企座谈会提出的融资新规内容基本一致。  
在近期的房企中期业绩会上，“三条红线”成为备受关注的焦点话题，而“降负债”成为接下来多家房企必须应对的棘手问题，方法除了加强销售回款，还要控制拿地规模。  
年初就已经提出“高增长、控规模、降负债”战略目标的恒大，在2020中期业绩会上明确提出，下半年为进一步降负债，会严格控制土地规模，实现土地储备负增长。力争平均每年减少3000万平方米左右。去年已经在积极控杠杆降负债的融创，在2020年中期业绩发布会上再次强调，降杠杆是未来三年的重要措施。在今年3月的2019年业绩发布会上，融创就表达了今年要谨慎拿地的态度。今年上半年融创已在控制拿地节奏。去年年中开始实施减少拿地策略的富力也表示，未来一段时间内，由于降负债的要求，总体拿地策略仍不会发生变化。  
下半年土地市场或降温  
上半年，针对房价地价过热的情况，多地已经收紧了调控政策。从8月重点城市土地市场看，已经出现了降温的迹象。  
“房企拿地扩张很大程度上依赖于融资，融资三条红线将限制房企的拿地激进程度，使得地市的周期波动性减弱，起到‘稳地价’的作用。”易居研究院研究员王若辰说，二季度40城土地市场较热，7月份热度仍有所延续，8月份已经出现短期拐点，随着调控政策的收紧，预计未来几个月40城地市量价将继续有所回落。  
对于融资新规的影响，华创证券指出，“三条红线”规定是从供给端的角度切入，对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入房地产市场，使土拍市场降温。

4. “三条红线”融资新规箭在弦上 房企“债”不动许多愁

山雨欲来风满楼。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
在此之前，以“三条红线”为标准的房企融资管理政策在市场流传。21世纪经济报道从多个渠道证实了这条消息，但关于该项政策的具体执行尺度和操作细节，尚待进一步细化落地。另据媒体报道，参会房企被要求在9月底前提交最新的资产负债表。
对房地产融资政策的收紧，已是箭在弦上。但在政策落地之前，各种分析与猜测层出不穷，刚从疫情中恢复的房地产业，再度陷入纷扰。
分析人士认为，若严格执行，未来房企的融资规模将受到限制，这不仅影响到企业的拿地和融资战略，借助“高杠杆”进行快速扩张的时代也可能面临终结。如今，大家都在等“靴子”的正式落地。
或以试点形式推开
监管层对房地产融资管理的强化，在近期有迹可循。7月24日，“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开，并首次提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。
8月13日，21世纪经济报道独家报道称，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。
根据“三条红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档：三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
8月20日召开的座谈会，再度强化了融资政策收紧的预期。尽管官方公布的信息较为有限，但对融资实施强监管的信号已经十分明确。
21世纪经济报道从权威人士处了解到，共有12家房企参加了此次会议，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
21世纪经济报道还了解到，前述会议的基调以座谈为主，监管层的主要目的，是通过对几家大型房企的座谈，了解相关情况。但当日并未公布相关政策执行的时间表。
据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。监管层希望通过房企的降负债，来控制金融机构的风险，并维持房地产市场的稳定。但这并不意味着所有的与会房企都要降负债，前述知情人士表示，一些负债率较低的企业并无这方面的执行压力。
8月28日早间，绿地香港一位管理层在业绩会上也证实了这一消息。他表示，公司了解到的情况是相关部门与房企进行了交流，融资新规的实施目前还没有明确的时间表。
另据了解，监管层很早就酝酿对重点房地产企业实施资金监测和融资管理，此前已有过多轮征求意见。未来这项政策有可能先在部分企业进行试点，然后逐渐推开。
高杠杆时代的终结？
“万科是从官方发布的信息了解到，监管机构从防范房地产行业金融风险的角度出发，出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对此公司会认真研究，尽快去适应，按照要求进行落实。”对于融资新政，在8月28日的万科中期业绩会上，万科总裁祝九胜表示。
在公开表态中，房企大多将这一政策称为一种“规范”，并认为对行业的健康发展大有裨益。但若根据“三条红线”进行实际考量，能够独善其身的企业并不多。
天风证券根据2019年财务数据，按照“三条红线”的标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中，同时踩到“三道红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企仅有12家。
若对参会的12家房企进行划分，则有4家房企位于全部踩线的“红档”，分别是恒大、融创、绿地、中梁；全部不踩线的“绿档”房企，为保利、中海、华润、华侨城4家央企；万科、碧桂园均因资产负债率偏高而位于“黄档”。
“如果对所有企业都按此标准执行，这一政策的影响范围可想而知。”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示，多年来，房地产业主要依靠举债来实现规模扩张，高负债往往能带来高增长。若债务规模被控制，意味着通过高杠杆来进行扩张的时代将面临终结。
短期来看，若债务规模被控制，也将引发一系列的连锁反应。
在近期的房企中期业绩会上，不少房企提及对这一政策的看法。除了强调降负债、抓回款外，很多企业也开始注重拿地和投资，从而提高资金使用效率。
雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林就表示，“我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排。下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”
21世纪经济报道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，并已着手研究，其面临的主要疑问在于，不清楚具体的政策细节和执行尺度。一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通，并未得到确定性的答复。有北京房企人士向记者透露，金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。

5. 房企融资“三道红线”试点推出，这意味着什么？

6. 12家房企试点融资三道红线，将如何影响房地产融资划出？

7. 房地产融资三条红线

   
  银行限制房地产开发商融资的三条红线指：
  1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
  2、房企的净负债率不得大于100%；
  3、房企的“现金短债比”小于1。该政策于2021年1月1日起全面推行。
  若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

8. 12家房企试点融资三道红线，将如何影响房地产融资划出

最近，关于房地产有两个消息值得关注，并可能会对未来的住房价格产生直接或间接的影响：
一是权威部门公布7月份的城市住房价格数据，70个大中城市中有59个城市新建商品住宅价格环比上涨，相比6月有61城新建住房价格环比上涨，减少了2个城市。
二是据传央行与住建部约了12家房企，重点是这12家房企都是今年拿地与融资比较激进的。更重要的是监管机构明确了房地产企业融资的三道红线，虽然传说这三道红线只在个别房企进行试点，暂时还不会全面铺开，但对所有的房地产企业都是一种非常大的威慑。“三道红线”主要是为了控制房企有息债务规模所设置的标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况不同，分档设定有息负债增速阈值。

约谈的消息虽然不需要证实，而“三道红线”却没有未得到权威部门的证实，但对房地产行业已经成草木皆兵之势。
道理上，相关部门约谈已经不是什么新鲜事，无论是部门还是金融监管机构，约谈已经成为一个非常重要的指导和吹风方式，不过是比窗口指导更直接、更有效率和威慑力。
2018年“五一”前后，住建部就曾因房地产调控问题密集约谈了12个城市，并通过约谈重申毫不动摇地坚持“房住不炒”定位，释放强烈政策信号，将进一步推动地方政府因城因地制宜，精准施策，落实地方调控主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。
这一次则不同，这一次的“三道红线”传递出的房企融资再度收紧的信号才是对未来房价影响最大的。
从目前的情况看，这“三道红线”传递出的房企融资再度收紧会对未来的房价产生三大影响：

一，房企融资再度收紧短期内会导致房地产企业资金紧张而加快现在住房销售，从而会对住房价格起到抑制作用
实际上，我国房企融资收紧和政策的调控一直在进行，并不是从今天开始的，也不会在今天结束，这一次不过是再一次继续收紧的政策体现。
今年以来，虽然在房地产调控政策上起起伏伏，受到各种救市政策、断供潮、房住不炒不等于房价不涨等的过程，但对房地产融资的控制一直没有松动。

二，房企融资再度收紧会影响到房地产企业拿地热情，从而从长期看会由于减弱住房供给而助推房价
房地产企业融资的“三道红线”是分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险，目的是整体上控制房地产企业融资的高杠杆风险，短期内可能会通过加快房地产销售回笼现金对冲融资的收缩，但从长期看，无论是对龙头房企还是中小房企都将有深远影响，特别是对房地产企业的拿地将产生较大的影响，无论是房地产企业的激进拿地扩张，还是房地产企业的正常拿地储备都将受到非常大的冲击和影响。

三，坚持房住不炒和不以房地产政策作为短期刺激经济的手段不会改变，房价的大涨和大跌都不符合未来的房地产预期调控目标
这次的房地产企业融资再一次收紧，应该与7月份公布的住房价格变动有关，虽然说住房价格上涨的态势有所得到抑制。但从目前已知的7月份房价涨幅看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅都呈现回落的态势，但价格涨幅回落与房价下降是两码事。