房地产直接投资和间接投资的区别与联系

1. 房地产直接投资和间接投资的区别与联系

直接投资是指投资主体将金融资产转化为实物资产进行生产、经营活动，并从经营活动中取得盈利；间接投资是指投资主体用货币资产购买各种有价证券，以期从持有和转让中获取投资收益和转让增值。直接投资形成各种形式的企业，企业的生产经营成果既要征收流转税，如增值税，其纯收益还要征收企业所得税。
间接投资的交易须征收证券交易税（目前仍征收印花税），其收益则征收企业所得税。

2. 什么是房地产直接投资？

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
◆房地产开发投资
房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目方案、规划方案和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。
房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
◆房地产置业投资
房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手房。

3. 房地产投资方式有哪些，房地产项目投资者投资的误区有哪些

房地产作为个人的投资其实是风险比较小的一种，由于土地的稀缺性，使得房地产项目的保值、增值作用非常明显。但并不是所有的项目都适合投资型购房的，本人有几个不成熟的标准，仅供各位参考：
1、项目所处区位的投资程度项目所处区位如果属于尚未开发或开发初期的区位，投资前景不乐观。因为：土地投资过少，虽然地价比较便宜，但后期的投入带动地价的上升也是缓慢的，而且后期的房地产开发建设的前景无法估计，风险过大，建议普通投资者避而远之，不要为开发商所说的美好前景所诱惑了。另外，开发成熟的区位投资前景也不乐观，由于这种区位土地投资量已经很大，继续升值的潜力变小，升值更有赖于更大的更新和城市整体的发展，和开发商所鼓吹的成熟地段，潜力无限是有出入的。因此，建议投资处于开发中期的区位，这种位置由于投资规模已经形成，土地价值较高，加上尚有少量的土地可供投资开发，对于土地增值的带动作用已经比较明显，另外，由于投资已经具有规模，使得对于区位的未来规划比较容易把握，不至于上当。CBD周边地区的几个项目投资潜力是比较好的。
2、交通规划容量谁也不会想住在一个“堵城”里，尤其对租房的人来说更甚。所以地区的交通容量是一个重要的参考标准。之所以看好CBD地区，也是因为这里将建成大型交通枢纽，未来的交通环境值得期待。
3、开发商实力重要的评判标准，虽然房地产还不能真正进入品牌时代，但是在尽可能的情况下选择有实力的开发商是非常必要的。多关注一下开发商的动态和其工程的施工进度，可以从侧面了解开发商的实力，但是信息搜集的工作也比较麻烦，对于没经验的投资者来说比较吃力。网上的评述良莠不齐，有真心赞美，也有恶意攻击，更有虚假吹捧，如何分辨就看自己了。
4、社区规划过小的社区由于规模限制，在规划上很难有大的亮点，因此我不赞同投资小型社区，大型社区容易规划出亮点，而且在生态和科技方面规划比较好的社区在几年以后也不会落后，是住宅品质的一个保证，有利于出租。
5、房型设计房型设计上我以通、明、齐、密四个标准衡量，即：
A、通风好，一定要有一个南北通风的通道，北方的气候因素要考虑进来。
B、采光好，上午和下午各看一次房，考察一下满窗日照时间，别买暗房。另外一个驳论就是，窗户面积如果过大，住宅能耗也相应增加，也不是很划算的，注意别有太多浪费的窗户。
C、房型设计功能齐备，对于不同面积的户型，功能的要求是不同的，小户型要求设计紧凑，满足吃饭、看书、睡觉几个重点功能，其次满足待客、子女的需求；大户型要求功能齐全，根据面积的不同，我对功能的考量顺序是：门厅、双卫、书房、洗浴面积、更衣及壁橱……。D房型设计的私密性强弱，简单的要求是休息和活动明显分开，互不干扰，更高的要求包括室内客人的活动路线、主人私人生活的空间、用餐的行动路线、入厨工作人员的行进路线……。
6、物业管理包括物业管理公司的实力和物业服务的项目，物业管理是住房保值升值的一个重要保障，没有好物业，也就没有好房子。这个方面一定要特别关注！
7、项目周边生活条件如何当人住进房子以后，柴米油盐酱醋茶就成了重点，所以周围一定要有超市、菜市场，别被饭馆酒店迷惑了。

4. 房地产投资方式包括哪些?

　　房地产投资方式：

　　两条途径：

　　基本建设途径和房地产开发途径。

　　四种方式：

　　基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。

　　基本建设式

　　是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目。这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制，这些条件主要有三个方面：

　　一是投资主体的限制。一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;

　　二是项目性质和用途的限制。一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;

　　三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。

　　除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。

　　楼宇购买式

　　投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投资人的意图，则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。

　　这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查，在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上，选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目，与其谈判达成购买合约。不足之处是：拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况，只能在现有市场中进行选择，不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目，则又存在着预购商品房的风险。

　　合作开发式

　　如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司，也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润，而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。

　　合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品，最多只是定作而已。而在合作开发式中，投资人直接进入项目开发的过程之中，可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式，实施不同程度的控制。通过合作开发，投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是：合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发，投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外，合作开发房地产有两种方式，即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式，则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。

　　购买股权式

　　由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。

　　这种方式比较前两种方式而言，最大的好处在于，投资收购房地产公司的股权，投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。不足之处有三个方面：

　　一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接;

　　二是对一家公司股权的收购，投资人需与另一家关联公司联手进行，投资人与该关联公司的关系将对投资人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响;

　　三是如不是对一个现成的房地产公司的股权进行收购，而是成立一个项目公司再去收购其股权，则停止国有土地使用权协议出让规定也会构成一个障碍。

5. 房地产投资方式包括哪些?

　　房地产投资方式：　　两条途径：　　基本建设途径和房地产开发途径。　　四种方式：　　基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。　　基本建设式　　是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目。这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制，这些条件主要有三个方面：　　一是投资主体的限制。一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;　　二是项目性质和用途的限制。一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;　　三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。　　除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。　　楼宇购买式　　投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投资人的意图，则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。　　这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查，在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上，选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目，与其谈判达成购买合约。不足之处是：拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况，只能在现有市场中进行选择，不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目，则又存在着预购商品房的风险。　　合作开发式　　如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司，也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润，而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。　　合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品，最多只是定作而已。而在合作开发式中，投资人直接进入项目开发的过程之中，可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式，实施不同程度的控制。通过合作开发，投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是：合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发，投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外，合作开发房地产有两种方式，即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式，则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。　　购买股权式　　由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。　　这种方式比较前两种方式而言，最大的好处在于，投资收购房地产公司的股权，投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。不足之处有三个方面：　　一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接;　　二是对一家公司股权的收购，投资人需与另一家关联公司联手进行，投资人与该关联公司的关系将对投资人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响;　　三是如不是对一个现成的房地产公司的股权进行收购，而是成立一个项目公司再去收购其股权，则停止国有土地使用权协议出让规定也会构成一个障碍。

6. 什么是房地产投资呢？

7. 什么是房地产的投资？

8. 究竟什么是房地产投资？