房地产救市的方案

1. 房地产救市的方案

一位权威人士透露，市场上关于全国性房地产“救市”政策出台的传言并非空穴来风，住房和城乡建设部等部门已经联合制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院，政策出台只待合适时机。国土资源部一位人士说，2008年10月9日，由国务院转来的一份住房和城乡建设部关于当前房地产形势的分析报告已传到国土资源部。上述权威人士介绍，住房和城乡建设部是这次“一揽子”房地产宏观调控新政策的牵头制定部门，同时联合国家税务总局、人民银行等部门，政策包括：二套房贷政策、房地产税收政策、降低首付比例、调整公积金贷款政策等。稳定房地产交易量和交易金额是这次宏观调控政策变调的主要目的。具体政策还包括，二套房限制性贷款政策有可能取消，首付比例或降到20%，降低政府在房地产交易环节的税费，以刺激房屋购买。另外，降低土地保证金等，以减少开发企业现金流出量。系列新政出台后，是否能起到促进交易量的效果？有开发企业表示，“二套房贷”是交易量下降的直接原因，如果对此政策调整，则具有购买力的家庭买二套房的动力还是很大。但也有企业表示，已经出台救市政策的地方房地产交易量反而更低了，西安出台救市新政后，交易量从每天的200套降到了150套。住房和城乡建设部10月初递交国务院的1～8月份全国房地产交易统计数据表明，房地产交易数据正在逐月呈下降趋势，6月份的数据就与8月份有很大变化，其中同比数据下降厉害，环比数据也有很大变化。此时，全国层面的宏观调控政策是否能拯救交易量值得怀疑。

2. 房地产救市的介绍

针对持续下滑的房地产市场，中央政府已在制定一系列救市政策，并确定了一些具体的实施办法，地方政府可调控范围内的政策，目的是保持房地产市场的平稳发展。全国近20个大中型城市加入救援队伍，而且，“救市”行动有进一步蔓延的迹象，从中西部地区到东部沿海和长三角，从二、三线城市到一线城市，到处都是地方政府忙碌的“救市”身影。相关地区的房地产上市公司也保持高度关注，期待政策暖风能吹暖房地产市场。

3. 房地产救市的“救市”表

 北京市建委颁布了《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》，自即日起，新申请预售许可的开发项目，原则上不再分摊建筑楼栋（相互连通的为一个建筑楼栋）外的公用部位。按8月份北京市朝阳区13556元/平方米销售均价，一套100平方米商品房，按原公摊计算标准公摊面积约为15%，公摊费为203340元。按新规后只有楼栋内公用建筑面积才计入公摊（约8%），至少可节省下近10万元购房款。 1.在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90-144平方米以下（含144平方米）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额0.5%的补贴。2.在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前。3.取消商品房“一套一价”管理方式。 1.对购房客户按购房款总款给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级；2.房产企业城市基础设施配套费减免35元/平方米。针对开发商的措施还有：调节税务征缴节奏、减免城建费用、土地政策加大扶持力度、金融信贷放宽、项目规划审批可分期等。 1.取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制；2.开放住房公积金异地贷款；3.实行商业贷款转住房公积金贷款政策。两次及以上公积金贷款最低首付3成，购买保障性住房及小于等于90平方米户型首付两成。 1.调整公积金贷款首付比例和最高限额；2.交易契税补贴另有针对开发商的优惠措施：调整供地节奏、调整税务收费节奏、土地竞买保证金下调等。8月底淮安商业贷款可转为利率优惠的公积金贷款。 1.公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年；2.首套商品房购买者可获房贷利率优惠；3.省内购房，可异地申请住房公积金贷款。购买经济适用房的免除房地产交易契税，购买普通商品房的可按照一定比例减免房地产交易契税，购买豪宅的则不行。 1.小于等于90平方米普通商品房免征契税；2.二手房交易综合税1.1%.购买二手普通商品房，符合一定条件者，相关税收给予财政全额补贴。以在主城区购置一套建筑面积90平方米的房子为例，房价3500元/平方米，其总房款是31.5万元，不用交契税等，可节约4725元。 1.契税减半；2.放宽预售许可证门槛；3.调整公积金贷款规定。单套建筑面积小于等于140平方米、且单套成交价格小于等于7000元/平方米的商品住宅，可获契税减半征收等相关税收优惠政策。 1.放宽普通住房标准；2.90平方米以下保障性住房，贷款利率下调。新增“购买70-80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的鼓励政策。 1.经适房全面推行货币补贴方式；2.二手房交易综合税1.1%公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年；3.多项房地产税费减免或延迟收取。地产税费方面的减免政策如：2009年年底前出手二手商品房，其营业税由财政给予全额补贴。 1.契税减免以及财政补贴；2.公积金贷款优惠措施；3.可异地申请住房公积金按揭贷款。公积金优惠措施具体为：公积金贷款首付可2成，贷款最高额度至30万元，贷款最长期至30年。

4. 房地产救市，正穷尽手段

    降息  降准    
     
      降利率  降首付    
     
      放松公积金贷款  棚改货币化安置    
     
      各种抢人大战  各路衙门背书    
     
     
    现在房地产正在明里暗里上演着一幕幕大戏，前二十年每个周期你能想到的救市政策，最近全部都出现了。 
     
     中国楼市从来没有像如今这么魔幻又现实   
     
    有人说这是去年地产政策收紧导致的楼市收缩，现在政策是为楼市   纾困   。 
     
    仔细想来，2008年，2015年，2019年楼市都遇到过困境，也都救市，可从来没有如今这般十八般武器全拿出来听令哐啷一顿乱锤。 
     
     2021年政策收紧仅仅是一个导火索，背后是中国房地产已经到了拐点。  
     
    前重庆市长、国家金改委副主任、经济学家黄奇帆最近就说，我们楼市其实拐点已经来了，2021年政策调整是不得已而为之，再放任下去，楼市泡沫将威胁整个金融和 社会 稳定。 
     
      1、人口：    中国14亿人是天花板，人口未来会减少； 
     
      2城镇化率：    我国已经到了65%，这65%等同于欧美75%，因为中国城镇化是把城市周边农村青年、中年抽干了，吸到城市，没了青年、中年人，农村未来失去了人口增长可能，所以中国城镇化实际已经到了75%，未来再增长5到6个点就到头了； 
     
      3、老龄化：    中国老龄化在加速，2021已经到了21%，预计2035年到30%以上，也就是三个人里就有一个老年人。甚至2050 2060到40% 50%都有可能，这是一个不可逆的趋势；这样老龄人越多，需要房子就越少，反而死亡率增加会退出很多房子。造成新房需求大幅度下降。 
     
      4、库存：    2021年中国房产商手里房子1年以上还没卖掉了有6亿平方米；中国老百姓手里房子买来不住投资用的占到20%。中国这些年有房屋400亿平方米；1990年以后新建商品被老百姓买掉在手里的有300亿平方米。 
     
      5、空置：    300亿平方米有60亿平是空关闲置不住的房子。如果市场按照每年20% 30%涨价，五年翻一番，不怕手里闲置一两套房，开发商房子没卖掉反而高兴，因为房子在涨，迟一点卖赚的更多。但是一旦房子不涨了，这些库存都是挤压，会造成新房需求大幅度萎缩。 
     
      6、人均住房：    2019年统计中国14亿人人均拥有住房面积48平方米。2020年已经到了50平方米。对比美国和欧洲，人均拥有住房50平方米就是天花板。40年前我们人均5平方米，40年后我们人均50平方，已经到了天花板了。再空洞需求，想泡沫化需求都泡沫不出来了。 
     
      7、年度投资：    2000年是1亿平方米，2010年是10亿平方米，2016年 2017年17亿平方米，这17年里造房建造量涨了16倍，20年翻了四番，也是个天花板到了。因为到了16亿，全球70亿人，到了2020年2021年全球新建房子也就20亿平方米。也就是说中国14亿人造了17亿，全球其他70亿人造了20亿，中国等于全世界的一半。中国14亿人，凭什么20%的人凭什么？如果你有这个需求，你在过去三十年，你有这个需求，你去扩张，扩张到让人均住房达到50平天花板了，你已经人均50平了，还要怎么造？没这个可能也没这个需求，也没这个内在要求了。 
     
      8、中国房产和土地价格：    20年翻了四番，你要知道上海最贵的地方衡山路，那个时候房子是7000/m2,涨20被也就是14万一平，现在那边房子也就是14 15万一平，所以就是20倍；反过来在北京王府井最高地段，现在用20年前算，也总归在16倍以上；那么你讲新疆乌鲁木齐二道桥，2000年时候，那个地方也就是700多块一平，二十年后一万几千块了吧，两万块也到了。我讲这个话的意思，全国基本都到了，都一样了，在原来基数上20年翻四番。土地价格也是从每一母100万变1000万，变成2000万，也是十倍十几倍的涨。当一个地方有三年五年翻一番，20年翻四番趋势存在的时候，所有房地产商都会囤积房，哪怕造了房子卖不掉，过个五年就涨价了。都会囤地炒地，所以大家都不怕库存，不怕规模。然后就拼命融资贷款，这个规律是前面20年这7个指标宠出来的，这个温床惯出来的。 
     
      9、危旧房改造，城市旧城改造，基础设施建设：    大规模的也差不多了，没有个这个需求了。 
     
      10、城市的医院学校建设：到头了    。现在大学过剩了，因为在1980年我们大学生在校生占地人均只有10平方，教育部指定一个制度，大学生在校生人均用地50平方米。现在中国3000多大大学在校生人均50平已经达到了。所以也不需要再扩张，也不需要4000个大学了。教育公共设施也到头了。也就是配套设施到头了。 
     
      10、房地产金融：    中国房地产商负债率都在90%以上，全世界你不能是0资产。房产商杠杆从10% 20% 30%的负债率到80% 90%的负债率，上天花板了，再过10年105% 也不会再出现。 
     
     
     降息、降准、降首付、棚改货币化、城市更新....去年四季度和今年一季度很多城市都在救市，可是市场就是不感冒。  
     
    整个2022年1-2月，全国商品房均价为9845元/平方米，同比下降10.7%。这也是2008年以来的最大跌幅。而房价的下行，无疑将使得市场买房信心更为低沉。 
     
    眼看楼市起不来，要下跌，威胁到2022年经济数据，高层坐不住了，纷纷出来为房地产加油打气。 
     
        
     财政部：今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件   可以看出，一方面，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权在推进，房地产税改革的进程和方向没有改变；另一方面，针对一些城市进行调查摸底和初步研究，综合考量各个方面的情况，这里各方面的情况，或包括当前经济下行的压力、房地产市场仍处深度调整阶段等多个方面，房地产市场的调整与当前购房者置业预期未见明显好转、企业流动性尚未根本改善、多地疫情反复等密切相关。    房地产税试点的落地和扩围对购房者置业预期带来不利影响，或对市场量价带来进一步拖累，在当前的市场环境下，不利于房地产行业稳定。因此，房地产税试点仍需结合房地产市场运行情况稳妥推进。本次财政部相关负责人表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，释放了一定的积极信号，有利于市场预期稳定。     另外，3月16日刘鹤副总理在金融委会议上强调“有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”   ，当前，面对国内外复杂严峻的宏观环境，新一波疫情反复带来的不确定因素，稳经济面临较大压力，预计接下来各项有利政策会进一步发力，稳定各方预期，包括房地产市场的预期。 
     
     
     
     
     
    3月17日，国家发改委公布了《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（以下简称“重点任务”），共部署五大任务，排在首位的是提高农业转移人口市民化质量，持续深化户籍制度改革。 
     
    “促进有能力在城镇稳定就业生活的常住人口有序实现市民化，是新型城镇化的首要任务。”国家发改委有关负责人表示。 
     
    2016年至2022年，推动或加快“农业转移人口市民化”连续7年被国家发改委列为当年新型城镇化发展首要任务。这期间，大城市落户门槛不断降低，相关公共服务配套资源不断完善。 
     
    明眼人都明白，国家在想尽一切办法把农村人往城市驱赶，想尽一切办法为楼市创造需求。 
     
     
      结束语   
     如今看来，国家能用的手段几乎全用尽了，接下来楼市是再次一飞冲天，还是继续躺平，我们拭目以待。  

5. 房地产救市的必要性

既然楼市的“救市”为一伪命题，也就意味着，决策层对于当前房地产市场无必要，也不可能推出所谓的“救市”措施。应该看到，决策层充分理解一个健康有序的房地产市场的大局意义。中共中央、国务院上月召开的有关会议就明确提出，要保持房地产市场稳定。其含义在于，无论房价的暴涨，或者暴跌，都有害于房地产市场的稳定，因此，保持房地产市场稳定，也就是要防止房价大起大落。但这并不是说，房地产市场不能有波动，不能有调整。相反，必要的调整，或者说，必要的挤压泡沫，是“刮骨疗伤”，是稳定房地产市场的必由之路。当然，如果宏观经济出现重大的不确定性，房地产市场出现较大的危机之时，政府部门从大局出发，也不能袖手旁观。如针对房地产市场的区域性特点，加强分类指导；针对开发商的融资压力，适时、适当地松动银根，等等。否则，房地产行业的严重危机，有可能拖累整体经济。美国次贷危机的现实教训，也不可不察。

6. 房地产救市的局面

中国房地产大有“大撒把”的感觉深圳、广州、北京、杭州、南京等一线、二线城市风雨飘摇，跌得没有了鼻子，跌得连地方政府、当地开发商都鄙视万科，有十万分对光辉岁月的留恋，也深层次暴露了地方政府和绝大多数开发商焦躁的心情；不少2线、3线城市更多的是观望、徘徊，虽然房价下跌，但跌幅有限，甚至准确说是盘整；4-6线城市，有不少地方还一路高歌猛进呢，比如银川、乌鲁木齐等。当前中国房地产市场处在危机的边缘！如果不是美国次贷危机演变成金融危机，金融危机又演变成全球性的经济危机的话，中国房地产调控以及不少城市房价所面临的下跌实际上充其量算是中国房地产市场的理性回归，和高速成长后理性的速度修正，但当国际环境如此变化，又深重波及中国实体经济后，中国房地产市场处在危机的边缘。中国房地产市场危机当前完全可以放在国家政策层面去谈，要想顺利摆脱国际市场的影响，内需拉动成为唯一出路；内需拉动又依靠什么呢？中国内需拉动实在离不开房地产市场的稳定甚至繁荣，否则股市深度套牢巨额民间百姓的资金，如果房地产市场再继续深度下跌，再加上众多中小企业倒闭，可以想象内需实实在在没有了成长的基础。无法扩大内需的中国经济将必然被美国经济绑架成小老弟，那样算什么？无法扩大内需的民众一旦资产损失严重，信心再得，难上加难！无论多少人不乐意房价跌幅3成的理性判断，也无论多少人希望中国房价一跌跌回2000年，但理性判断，中国房地产价格是不应该降到大多数老百姓能买得起的程度，绝大多数普通老百姓的住房需求应该由政府的经济实用房、廉租房等来解决，一个衰落的房地产市场又怎么能够为经济实用房、廉租房的发展提供经济基础呢？中国房地产市场需要改变颓势！但改变颓势，给与市场信心的措施又是什么呢？南京、杭州市政府救市的尝试比较多从消费者角度，无论是补贴还是别的政策都是这样出发点,银根紧缩松绑也是尝试。我认为当前房地产调控的核心政策就是紧缩银根，开发商无法获得银行贷款，因为资金短缺，所以不少开发商为了活命只能降价销售，集体降价的市场是能是今天的局面！对于中国房地产市场来说，要发挥刺激内需的市场角色，至少需要稳定，稳定的策略中很显然就是银行放松开发商贷款，可以想见，房地产开发商贷款只要逐渐松绑，资金压力降低，傻子才疯狂降价！一剑封喉的房地产救市政策应该就是房地产开发贷款松绑！

7. 房地产救市政策

降息 降准

降利率 降首付

放松公积金贷款 棚改货币化安置

各种抢人大战 各路衙门背书


现在房地产正在明里暗里上演着一幕幕大戏，前二十年每个周期你能想到的救市政策，最近全部都出现了。

中国楼市从来没有像如今这么魔幻又现实

有人说这是去年地产政策收紧导致的楼市收缩，现在政策是为楼市 纾困 。

仔细想来，2008年，2015年，2019年楼市都遇到过困境，也都救市，可从来没有如今这般十八般武器全拿出来听令哐啷一顿乱锤。

2021年政策收紧仅仅是一个导火索，背后是中国房地产已经到了拐点。

前重庆市长、国家金改委副主任、经济学家黄奇帆最近就说，我们楼市其实拐点已经来了，2021年政策调整是不得已而为之，再放任下去，楼市泡沫将威胁整个金融和 社会 稳定。

1、人口： 中国14亿人是天花板，人口未来会减少；

2城镇化率： 我国已经到了65%，这65%等同于欧美75%，因为中国城镇化是把城市周边农村青年、中年抽干了，吸到城市，没了青年、中年人，农村未来失去了人口增长可能，所以中国城镇化实际已经到了75%，未来再增长5到6个点就到头了；

3、老龄化： 中国老龄化在加速，2021已经到了21%，预计2035年到30%以上，也就是三个人里就有一个老年人。甚至2050 2060到40% 50%都有可能，这是一个不可逆的趋势；这样老龄人越多，需要房子就越少，反而死亡率增加会退出很多房子。造成新房需求大幅度下降。

4、库存： 2021年中国房产商手里房子1年以上还没卖掉了有6亿平方米；中国老百姓手里房子买来不住投资用的占到20%。中国这些年有房屋400亿平方米；1990年以后新建商品被老百姓买掉在手里的有300亿平方米。

5、空置： 300亿平方米有60亿平是空关闲置不住的房子。如果市场按照每年20% 30%涨价，五年翻一番，不怕手里闲置一两套房，开发商房子没卖掉反而高兴，因为房子在涨，迟一点卖赚的更多。但是一旦房子不涨了，这些库存都是挤压，会造成新房需求大幅度萎缩。

6、人均住房： 2019年统计中国14亿人人均拥有住房面积48平方米。2020年已经到了50平方米。对比美国和欧洲，人均拥有住房50平方米就是天花板。40年前我们人均5平方米，40年后我们人均50平方，已经到了天花板了。再空洞需求，想泡沫化需求都泡沫不出来了。

7、年度投资： 2000年是1亿平方米，2010年是10亿平方米，2016年 2017年17亿平方米，这17年里造房建造量涨了16倍，20年翻了四番，也是个天花板到了。因为到了16亿，全球70亿人，到了2020年2021年全球新建房子也就20亿平方米。也就是说中国14亿人造了17亿，全球其他70亿人造了20亿，中国等于全世界的一半。中国14亿人，凭什么20%的人凭什么？如果你有这个需求，你在过去三十年，你有这个需求，你去扩张，扩张到让人均住房达到50平天花板了，你已经人均50平了，还要怎么造？没这个可能也没这个需求，也没这个内在要求了。

8. 房地产救市的含义

不用说，单从逻辑来看，“救市”派的声音颇有道理。不过，对于当前的房地产行业来说，“救市”却是一个伪命题。理由在于，其一，从全国范围来看，总体而言，在这个行业调整周期到来的时候，房价的下跌并不明显，换言之，此前已经“非理性获利”的开发商们，仍然在价格上硬扛。某种意义上说，这种硬扛是对政策调控的一种变相的抵制，而呼吁“救市”，则是这个利益集团企图借助政策的变通，来缓解降价压力，以求度过一个困难的阶段。其二，房价的上行或下跌，都自有市场规律作用。宏观调控的目的，并非通过干预微观经济，而使其背离市场规律，恰恰相反，合适的调控手段，当有助于市场规律作用于微观经济，从而防止房价大起大落。此前房价背离市场规律“大起”，故需要政府调控，以使其趋于平稳。而当前房价并无“大落”，既得利益集团借房地产业为支柱产业之名，大造舆论，胁迫相关有利于其的政策出台，明显相悖于市场规律。其三，主张“救市”者往往放大整个行业可能面临的危机。房地产业的减压，可以通过降低房价以刺激需求、通过行业的整合以缓解资金压力、通过未来中国经济的增长自然做大市场蛋糕、通过向管理与创新要效益来提升价值。如果一遇到压力和挫折便“呼救”，反映出的是一个庞大的行业看似强大，实则脆弱。