王世渝的孤独探路

1. 王世渝的孤独探路

内地房地产商海外发REITs直面息口升高，人民币升值和售价打折的盘剥，中国本土的REITs依然“雷声大雨点小”。两年来，48岁的王世渝一直为中国房地产基金(REITs)鼓与呼。这位上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长四处游说他的那一套REITs理论。“REITs是房地产和金融结合的典范，把物化的交易形态细化到了证券化的交易形态。”王世渝说。 开始，时任德隆帝国友联战略管理研究中心总经理的王世渝，从央行加强房地产信贷管理的一纸“121号文件”中，嗅出了地产业即将变革的信号，随即德隆房地产金融部成立。“尽管中国的反应机制可能慢些，但我相信，REITs迟早是会被大家接受的。”王世渝说。孤独的探路者王世渝所走的这条REITs之路，至今仍显得十分孤独和艰难。 王世渝和中国被认为有希望迈向REITs的铜锣湾百货董事长陈智进行接触。“几次说要签协议，都没有签下来。”王透露。铜锣湾REITs之路的最大问题是陈智没有物业产权。“陈智的43个购物中心没有一个是自己的，他只能算作是购物中心的运营商。”如果铜锣湾旗下多个购物中心被某个国外基金收购，那么该基金就可能选择美国西蒙来替代铜锣湾的管理者角色。王世渝为陈智开出的药方是变“被动”为“主动”，通过REITs从“商业运行商”转型为“商业运行+资产管理商”。具体方案是，管理的几十家物业中选择4到5家业绩比较好的，分别与业主谈好统一打包上市。美中不足的是，如果没有物业产权，业主随时可能把运营商赶走，REITs上市拿回来的钱会被各个业主瓜分，很难进行再融资。相比于铜锣湾的“先天不足”，王世渝并不讳言更看好与王健林掌控的大连万达集团的合作前景。王世渝认为，大连万达已经完成了从住宅到商业、零售和购物中心的阶段跨越，需要由商业物业向金融整合。尽管铜锣湾和大连万达都离REITs还有很长一段路要走，但王世渝想在REITs平台上扮演的角色却很一致，那就是通过各种渠道把中国的REITs做起来，以发起人整合一些不动产，等这些中国REITs上市后，通过高水平的零售物业管理和金融资本运作经验来做REITs管理。无奈盘剥 内地紧缩银根后，地产金融创新的概念分外火爆。在香港首只REITs——“领汇”上市备受投资者追捧之际，内地地产企业也为香港取消对REITs投资内地物业的限制而欢欣鼓舞。经过3年多的准备，越秀投资(0123，HK)终于在2005年年底成为首家内地赴港REITs上市的房地产企业。同时，李嘉诚旗下的泓富地产基金也伺机而动，业内认为李的最终目的是将他持有的大量内地物业打包到香港上市。据悉，至少还有9只国内房地产基金正部署赴港上市，包括北京北辰、麦格理及会德丰等。“越秀的REITs还属于初级水平，物业里面有商场、写字楼，融资拿回来的钱又要去做酒店，不够专业化。”有专家认为，REITs投资同样要有专攻。此外，内地物业打包到海外上市要遭受层层盘剥。相比于新加坡或香港本土REITs，内地地产企业要面临：一是息口升高，二是人民币升值，三是内地物业海外发行REITs售价的巨大折扣。比如，越秀REITs旗下的物业总估值达到40亿港元，但赴港发行售价只能卖到24-32亿港元。越秀通过分拆REITs上市能拿回来28亿港元现金。利用45%的银行贷款杠杆，手上就有40亿的现金流，再到国内做40亿的投资，又卖回REITs中去，再发行一次，高价卖出60亿，再45%的贷款杠杆……“这就是内地企业纷纷谋划海外REITs上市的融资管道设想。”内地REITs有多远？海外REITs的融资管道虽好，但内地资本市场却没有放行，更多是“雷声大，雨点小”。 曾有两位政府高官出面为REITs“讲话”。在2005年地产金融论坛上，央行副行长吴晓灵指出，用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。中国证监会李清源也表示，“我们研究REITs已经好几年了”。此前，深圳证交所也证实了有一套成熟的REITs方案。但到底由哪个部门来牵头主导内地的REITs呢？有分析人士指出，应该由人民银行来组织证监会和银监会来共同研究。王世渝认为，有两条路径可以通达：一是银监会从私募REITs到公开发行；二是证监会来发行基金。银监会和证监会都可以做REITs.银监会只需把信托计划做些修改，放弃200份的限制，做成信托基金形式，投资不要受3年5年的限制。“不要有还本付息的概念，不要制定给哪个开发商，而要指定给哪个物业，只能去做成熟房屋的投资收购。”银监会可以先做私募REITs，做成功了再跟证监会协商做公开市场。与此同时，证监会也可以做，不要去做信托，而做成基金形式，专门去发起房地产投资基金，拿物业做组合来发行基金。但从政策允诺到中国REITs，要破壳而出显然缺乏一个明显的推力。税收是个需要考虑的问题，国家税务总局要避免双重征税。设立基金要交所得税，个人购买REITs还要交收益所得税。两税合一后，就只征收基金管理公司管理收益的所得税。“如果没有税收优惠，REITs就做不起来。”一位业内专家说。“只对基金征税，是把隐含的商业物业税收显形化，税收只会增加不会减少。”商业物业大都没有交所得税，都在做高成本减少利润，税收在过程中流失。

2. REITs和众筹的区别？

　　REITs和众筹的区别:
　　房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
　　即大众筹资或群众筹资，香港译作「群众集资」，台湾译作「群众募资」。由发起人、跟投人、平台构成。具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征，是指一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。一般而言是透过网络上的平台连结起赞助者与提案者。群众募资被用来支持各种活动，包含灾害重建、民间集资、竞选活动、创业募资、艺术创作、自由软件、设计发明、科学研究以及公共专案等。

3. 大连万达REITs发行计划怎么样了

　　在“万达—麦格理REITs”经过为时近三年的漫长等待仍无望“出海”之后，万达集团总裁王健林终于明白什么叫“回头是岸”。日前，他在北京一个公开场合亲口证实：“我们现已开始国内A股上市的准备工作。”

　　据了解，王健林本人亲自带队操作负责此次IPO（首次公开发行上市）事宜，此前与澳洲麦格理银行合作建立REITs的过程中，他也是亲力亲为。


　　万达集团高层人士透露，计划回到上海A股上市的资产包规模约100亿元人民币左右，与房地产信托投资基金“万达—麦格理REITs”相近，从目前证监会等监管机构官员的“口气”看，进展还算满意。
　　“今年11月可能‘过会’（即交证监会发审委审核），如果一切顺利，今年年底或者明年年初就可以完成全部工作。”这位高层称，但他一再强调“这是在不出意外的情况下”。显然，跟当初力推REITs赴海外上市时的意气风发相比，万达集团上下已变得谨慎了许多。


　　王健林决意率万达转战A股之前，总算领教了国内政策变化带来的巨大商业风险。自2006年年中的“171号文件”以来，国家接连发布三道限制外资投资国内房地产的“金牌”，让“万达—麦格理REITs”不得不面临功亏一篑的尴尬境地。


　　“没有这些政策的调整，我们去年就在香港联交所挂牌了，”王健林说，“但是当时出台的新政策让我们的项目资产没有办法出境。”


　　REITs上市计划暂时搁置后，合作伙伴麦格理试图通过发行CMBS（即商业地产资产证券化产品）为万达募集资金，但此类产品单笔融资额过小，无法满足王健林的胃口。


　　而且，按照国家外汇管理局今年6月1日起执行的新政策，在此之前未办理结售汇备案的申请，一律暂停备案。这意味着，即便CMBS继续发行，在海外以美元募集的资金，短时期内仍无法兑换成人民币，远水难解近渴，对万达集团融通资金的迫切需求没有任何实质性的意义。

　　仅供参考

4. 中国现在有正式的REITs吗，还是只存在准REITs?

我国现在还没有正式的REITS呢，包括像越秀REITs、凯德REITs这种海外上市的，都只能算是契约型REITS，而国外对于REITS的定义则是一种“公司”，是通过发行基金的方式筹集资金组成的投资公司。比如美国国内税收法典Section 856里面有很具体的规定。而 美国联邦所得税法（U.S. Federal Income Tax Law）中规定，REIT是Real Estate Investment Trust的缩写，即不动产投资信托，是指任符合一定条件的公司、商业信托或者协会所获得的一种法律地位。它们是根据美国《国内税收法典》第856节中的规定，专门从事不动产及不动产抵押贷款的一种投资中介。所以契约型的REITS其实和公司型的REITS是不同的，调整的法律也不同。前者主要是《信托法》调整，后者是《公司法》调整，并且具有法人地位；契约型REITS发型的是受益凭证（基金单位），公司型的发行的是股票……区别其实蛮多的，可以重点从《信托法》和《公司法》层面进行考量。
PS：我国很多情况下连准REITS都不算，只是一种房地产投资信托计划的东西……
但是，REITS在我国的名字还是和国外一样的：REITS=Real estate investment trusts, 房地产投资信托基金。
很简单很简单的一点介绍，不知是否有帮助~还有问题我们可以继续探讨~

5. 房地产信托投资基金的起源

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。

6. 什么叫REITs,是哪几个单词的缩写啊

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）类似于共同基金，是由个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的专设公司。不同的房地产投资信托根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型（如住宅、写字楼、仓库、零售等）和地理区域的侧重。 房地产信托投资工具在澳大利亚和美国较为盛行，但在亚洲才刚刚兴起。

7. 万达有什么震惊的跨国并购？

这个经常以大手笔面貌出现的商界风云人物难以停下其对全球最大商业公司的渴望。去年12月18日，万达集团与西班牙马德里竞技、瓦伦西亚、比利亚雷亚尔3家俱乐部签订了一期投入约2亿元的“中国足球希望之星”青少年海外培训计划，刚卸任万达企业文化部总经理的石雪清将专职负责相关事宜。业内猜测，或许西班牙将成为万达海外扩张的首个目的地。

“未来一年内，万达主要集中于跨国运作，将会有震惊世界的并购发生。”王健林透露。王老板有什么真正想法现在我并不知道，但是来自内部的消息，可以确定王老板从足球是做体育文化产业。

因为房地产的调控短时间不会松动，而且万达之前上市误信麦格理，严重影响万达的上市。。。08年之后又遇到金融风暴。

万达和麦格理的渊源可以追溯到2005年，他们原计划赴港发行REITs上市，但未能如愿，之后双方联合发行了国内首例商业地产抵押证券，后来就。。。

万达电影院是不小心做起来的产业，现在王老板也没太多心思在这方面。

商业地产现在做第三代，就是“城市综合体”，不过他现在都还没开始盈利，银行团及风投大家都在观望着。现在王老板有说要在2015年超过美国的西蒙，你说：有可能吗？

8. 房地产信托投资基金的投资

REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势,因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。此外,REITs与股票、债券市场的相关性较低,在投资组合中配置一部分不动产基金,可优化投资组合,有效分散单一投资证券市场的风险。国内投资者可以通过参与境内基金公司发行的专注于房地产投资的QDII基金,间接投资海外的房地产项目。从国内实战经验看，以不低于60%的资产投资美国上市交易REITs的鹏华美国房地产基金已首战告捷。Wind数据显示，截至2012年7月31日，该基金自2011年11月成立以来净值增长率已达4.7%，一季度在同类QDII产品平均跌幅4.71%的背景下，鹏华房地产基金逆市收获1.75%，在55只QDII产品中高居榜首，成为同期少数能够赚钱的QDII基金之一。由于国内房地产政策收紧，投资者面临很大的困难，如何投资房地产有很多投资者把目光转向海外，前两年一些网站也组织了一些去美国、欧洲澳大利亚看房的活动，有很多有能力的投资者已经去海外进行置业，但作为普通投资者去海外置业有很大的困难，另外很重要一点是国外物业的税务成本比较高，流动性比较大，风险比较集中，我们觉得在这种情况下，通过PE的渠道投资海外房地产，使投资用比较少的资金获得稳定的资金收益和潜在的增值。REITS就是资产证券化的方式，可以享受一些优惠政策，需要存在一些义务，最大的好处就在于企业本身面。美国REITS的条件，首先公司必须进行房地产业务75%以上投资房地产，跟一些信托不太一样。决定了他经营模式主要还是在经营租赁性房地产而非开发项目上，REITS的股份，由于是一种公募的结构，股份必须被广泛持有，前五位的持有者不能超过50%的股份，这是美国非常流行的的模式，REITS的下属，物业的所有人可以把物业贡献出来，是LP的权益，把这个权益置换成股份。另外他也可以间接享受到REITS地下所有物业收益情况。REITS的法规历程，中国发展REITS的过程非常艰苦，看一下美国的历程有很艰苦，美国REITS第一家是艾森豪威尔总统创建的，在这个过程中间涉及到无数的法律税法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投资REITS的ETF成立，目前为止REITS成立51年。它的几个特点，第一，资产质量非常高。第二付息率高，它的历史平均达到5%到8%，他为投资者提供除了债权以外的收益来源，它历史的股息的付息情况，它价格变动是随着市场的变动的，它的年化总收益达到5%，他的固定收益得到体现，另外他的总收益非常可观的，从历史上来看，在过去3年5年，跟他上证宗旨相比没有超过，在这个区间内没有打败，但是从年化标准比国内证券是要低的。它跟其他各类指数的相关性还是比较低的，比如跟上证宗指的投资风险还是有贡献的，美国REITS也促使这个行业内部进行了一些改革，导致研究透明度非常高，由于是上市企业，一方面要进行定期披露，另外他们制订了自己的行业准则，包括运营先进额的概念，更好的反映现金流的情况，另外他的资产相当的公开透明。在公募市场上投资REITS的产品不断出现，美国最大的ETF由先锋公司成立，公募基金有这样的企业，由于时间关系简单讲一下房地产交易的情况，住宅性房地产不同的是，反弹的幅度非常大。我们从谷底过来已经两年半时间，历史经验看，时间上来讲我们处于复苏的中期，另外从房地产复苏的周期讲，我们处的阶段是房地产企业通过了资产负债的情况得到了好转，进入的是第二个阶段行业内的大规模的整合阶段，REITS之间活动非常频繁。第三个阶段就是美国整体经济的复苏阶段，长期刺激经济需求。