炒股的买房的都要小心了是怎么回事？

1. 炒股的买房的都要小心了是怎么回事？

24日下午，央行通过官方微博公布，当日对22家金融机构开展MLF操作共2455亿元，包含六个月和一年期，且其中标利率分别较上期上调10BP至2.95%和3.1%。

标题提到加息，可能会带来很多歧义，在传统认识中，一般来说上调银行存贷款基准利率才是“加息”。而我们为什么把这次中期借贷便利（MLF）利率的提升称作加息？原因很好理解。
随着利率市场化的推进，传统加息作用越来越小，各个银行都有相应浮动利率的权利。因此，央行未来会通过调控“再贷款”的利率，来影响市场利率。
在此次MLF操作中，央行将中标利率普遍上调10BP，必须要给出的几个标记是：
一、此次上调是MLF操作历史上的首次上调利率；
二、这是央行近6年以来政策利率的首次上调；
三、央行发出加息信号，货币政策拐点明确，债市正式宣告进入技术性熊市。
中期借贷便利（Medium-term Lending Facility，MLF）。于2014年9月由中国人民银行创设。中期借贷便利是中央银行提供中期基础货币的货币政策工具，对象为符合宏观审慎管理要求的商业银行、政策性银行，可通过招标方式开展。发放方式为质押方式，并需提供国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等优质债券作为合格质押品。
MLF的特殊性质，决定了MLF还是引导金融机构调整贷款利率和社会融资成本的风向标。所以，有人评论，春节前上调MLF利率，是加息的前奏。

MLF操作利率上调的四大原因
1、经济复苏迎暖春，为政策利率上调提供条件
去年四季度GDP同比增长6.8%，预期 6.7%，前值 6.7%，全年实现增长6.7%。消费仍为GDP增长的第一驱动力，对GDP贡献率达64.6%。12月社消名义增速超预期达10.9%，创近年新高。工业生产整体平稳，结构继续优化，12月规模以上工业增加值同比6%，不及预期和前值，仍保持在今年较高水平。虽然12月基建投资同比增速5.16%，较前值有所回落8.58%，但可能是受年底时点因素的影响，同时房地产、制造业回暖，民间投资企稳。在物价方面，12月CPI同比2.1%，不及预期2.2%与前值2.3%，但1月份CPI受春节错峰影响，料将回复升势；12月PPI同比5.5%，大幅高于预期4.6%与前值3.3%。所以总体来看，基本面仍在复苏为货币政策上调利率提供了支撑。
2、短期利率保持高位，政策利率顺势上升
近期银行间质押回购加权利率大体上行，与政策利率存在一定利差。上周末1月20日，DR001加权平均利率为2.38%，较前一周上涨29.06个基点；DR007加权平均利率为2.65%，较前一周上涨31.67个基点；DR014加权平均利率为3.15%，较前一周下跌60.9个基点；DR1M加权平均利率为3.60%，较前一周上涨0.38个基点。截至1月20日，SHIBOR方面，隔夜、7天、1个月、3个月分别变动27.20BP、19.50BP、14.78BP、13.39BP至2.38%、2.59%、3.82%、3.82%。而6个月和1年期的SHIBOR利率在3.7%左右，与1年期的MLF操作利率差距较大。为了保证政策利率的有效性和政策利率与市场利率的相关性，有必要适度提高政策利率，减少市场利率与政策利率的利差。

3、去杠杆和控制地产泡沫有必要引导利率适当上行
对于去杠杆的政策，我们在此前的报告“【昨晚出现两大信号！】流动性长期偏紧，兼论股、债、商品三个市场的变化”中提出，根据我们此前测算的同业负债占比来看，在当前未把同业存单纳入同业负债的情况下，全国大型银行同业负债占比相对稳定，自10年以来基本保持在6.2%的水平左右，最新16年12月的水平为6.93%。但中小银行的同业负债占比则自10年以来呈现出上升态势，至16年12月，这一比例已达21.66%（较11月仍在上升），如果考虑到纳入同业存单，则部分中小银行很可能超过了上限，因此银行同业去杠杆仍在路上。
特别是近期地产市场又出现走热迹象，一线城市房价再次出现上涨势头，结合12月份信贷数据仍然较多和地产投资再创新高，货币政策有必要通过适当引导中长期利率上升，抑制地产泡沫死灰复燃。
如何去杠杆，我们认为对应两方面的政策，一是监管政策，比如此前有消息传出“央行将把银行同业存单从应付债券划到同业负债中，且同业负债不可超出总负债的三分之一”，另外就是控制信贷增速，避免资产泡沫重启；二是保持期限利差，我们认为2016年长期利率过低是市场过高的必然结果，同时期限利差过窄又导致了隐含的市场风险较大，所以为了配合监管政策去杠杆，货币政策也有必要适当应道长期利率上行，打破市场对利率下行的单边预期和去除过度以短搏长的投机操作，引导机构理性配置长期债券有效支持实体经济。

4、美联储鹰派依旧，中美利差面临挑战
北京时间1月20日周四凌晨美联储主席耶伦称美国经济正逐步接近美联储目标，此番讲话加大了市场对美联储加息步伐加速的预期。对中美利差的角度看，需要谨防美联储加息带来的风险。对比中美近期的情况，一方面，美联储从2015年12月进入加息周期，2016年12月14日美联储时隔一年再次加息，预计随着美国经济逐步走强，CPI数据符合预期，2017年美联储将采取渐进式的加息策略，另一方面，虽然近期美元走弱，人民币汇率保持稳定，但应该看到外汇占款仍在下降导致国内流动性压力较大，而根据我们的实证研究外汇占款与中美利差的相关性明显，所以有必要适当引导中长期利率走高，保持中美利差，避免外汇占款过快下降。

这次央行突然出手“加息”，市场已经变得不平静了！

24日，国债期货5年期、10年期，早盘涨幅被全部抹去，且创下了2017年年内最大跌幅。截至24日收盘，十年国债期货合约报97.270元，下跌0.85%；五年国债期货合约报99.095元，下跌0.36%。

银行间现券
银行间现券收益率升幅扩大。截至24日收盘，10年国开活跃券160213收益率上行8.64bp报3.91%，160210收益率上行11p报3.97%；10年国债活跃券160023收益率上行4.01bp报3.28%。

国债逆回购利率
交易所资金紧张态势也在加剧，国债逆回购利率大幅飙升。截至24日收盘，沪市GC001收报3.150%，涨幅57.89%；GC002收报8.015%，涨幅245.47%。深市方面数据更为夸张，没有错，这涨幅逆天了，主要由于23日收盘利率仅为0.002%。

此次央行出人意料上调MLF利率，各家机构多认为货币政策已现拐点，新一轮债熊开启。
中信证券固收首席分析师明明给出了MLF操作利率上调的四大原因：
经济复苏迎暖春，为政策利率上调提供条件；
短期利率保持高位，政策利率顺势上升；
去杠杆和控制地产泡沫有必要引导利率适当上行；
美联储鹰派依旧，中美利差面临挑战。
明明团队点评央行MLF利率上调称，加息！政策利率近六年以来首次上调，加之考虑到去杠杆仍在路上，美联储渐进加息也是一致预期，债券市场不可避免的进入技术性熊市。
国泰君安债券分析师徐寒飞分析称，央行释放出利率上调的信号，是为了引导商业银行预期，以警告商业银行如果不平稳投放信贷或者控制信贷规模，很可能将面临更为剧烈的调控。
炒股的、买房的要小心了！
如今，央行6年来首次“加息”，也将对股市和楼市产生资金层面和心理层面的影响。
广发证券首席宏观分析师郭磊分析认为，MLF操作利率上行，一是怕你们乱想。前期临时降准又被部分乐观的市场人士理解为放水，那就干脆形成事实上的“加息+降准”对冲一下。二是怕你们乱来。1月信贷如果再3万亿，全年实体去杠杆的基调将破坏无余，于是就提升一下关于借贷成本的预期，警示一下。
而关于大众最为关心的房地产市场，中信证券明明表示，近期国内房地产市场又出现走热迹象，一线城市房价再次出现上涨势头，结合去年12月份信贷数据仍然较多和房地产投资再创新高，货币政策有必要通过适当引导中长期利率上升，抑制房地产泡沫。
除此之外，还有另外一个值得关注的消息：据财新报道，保监会相关部门近期密集约谈了包括9家整改万能险险企在内的15家险企负责人，要求其在“开门红”期间要统一战线，降低负债端成本。
知名财经评论员刘晓博针对这个消息给出了看法，他认为，2017年货币偏紧的态势已经确定，资产价格很难飙升，如果保险企业承诺的回报率偏高，造成“负债端成本上升”，将来会惹出大麻烦的。这说明，在保监会预期里，2017年的利率也是逐步走高的！
中国房地产市场到了今天为止四大变局：
一是供求关系逆转，除了极个别的城市，比如北京，90%以上的城市供需基本平衡，房地产作为最好投资品的历史接近尾声；
二是经济和货币周期逆转，过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房地产泡沫的累计，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结；
三是人口周期的逆转，中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量；
四是国际资本流入的逆转，随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国，甚至流出中国，导致的结果就是人民币单边升值的结束已经开始流出，中国的资产价格将面临重估。
这四个变局，也将成为中国房地产变天的重要因素。
高盛高华：中国楼市进入下行周期，降价将历时6-9个月
高盛高华分析师王逸称，调控政策出台后市场已经有所降温。最近政府为抑制房价快速上涨而实施的调控措施与此前几轮调控差别不大，最主要差异在于本轮调控的实施力度为史上最严，市场随之迅速降温，房地产销量迅速降低。

2. 买房还是买股？这是一个问题！

	　　“我手上只有10万元，这是结婚时丈母娘给的嫁妆钱，但放在银行赚利息也太吃亏了。”来自湖北的王先生目前比较困惑，他现在在深圳科技园一家公司做销售。上周五，大盘在连续出现震荡之后站上4000点高位，“牛市来了”的呼声一浪高过一浪。对此，完全没有炒股经验的王先生也心动了，“听说现在老家借贷款的年息只有七八个点，你说要不要让家里人给融点资？”听到王先生此番话，坐在一旁的同事对此表示不可理解。

	　　而在另一个城市，广州的童先生已经在一家媒体工作6年，目前担任部门领导并且有些积蓄，他则陷入了另一种焦虑。“三年前，同事们纷纷去番禺看房子，那时候每平米1万出头，我当时认为周边都是荒地，交通也不方便，就没考虑。”童先生告诉记者，当时同事们买的房目前有些都已经涨到2万元/平方米，按照投资回报计算，也已经赚了一倍。现在忙着结婚的他也准备在广州安家置业，但不知道是不是合适的出手时机。

	　　去年四季度以来，楼市政策的放松让童先生有些坐不住了，“都说政策松了，价格肯定要涨。”他表示，清明节假期去看了一次楼盘，发现购房的人是踊跃了，但价格好像也没怎么涨。

	　　他向记者透露，有朋友劝他把手上的钱拿出一部分放到股市，“我前些年也炒股，但不怎么上心，最近这行情确实让我有点心动，但又怕钱投进去打了水漂，到时候连买房首付的钱都没了。”

	　　最近一段时间，但凡朋友聚餐或者微信朋友圈，房子和股票一直是不可回避的两大话题，而从某种意义上来说，两者也并非是完全割裂的——目前都处在继续上涨的预期中，比如上述的王先生和童先生，也都在为如何做资产配置而犯愁。

	　　一位有着丰富炒股经验的老股民表示，在股市预期向好的情况下，投资股市确实比“吃利息”要赚得多，由此说来，炒股是更好选择。但他同时提醒，新股民要在目前形势下保持清醒头脑，“去银行借贷炒股这样的做法确实显得有些疯狂，没有炒股经验的新股民首先要注意的是谨慎，多学习，不要冲动。”

	　　对于未来房价涨不涨，这个问题似乎显得简单许多。就近期出台的相关政策来看，刚性需求得到政策支持，这也将使首套房置业者在未来成为市场主力购房群体。像童先生目前的情况，是名副其实的刚需群体，因此一套户型实用、价格合理的房子是更为实际的选择。

	　　至于如何在购房和买股票之间进行资产配置，这向来是一个棘手的问题。有机构人士则援引多年以来楼市和股市的数据进行说明，两者并非“跷跷板”的两端，在楼市回升的同时，股市往往也会演绎一波向上的行情。投资者如何选择，则要看自身的实际情况。刚需的购房者不妨先购房，等到有余钱的时候，不妨学学炒股。其实除炒股之外，基金等其他理财产品也不失为一种好的选择。
（以上回答发布于2015-04-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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