房地产开发企业代收的费用如何纳税？

1. 房地产开发企业代收的费用如何纳税？

由于开发经营的需要，很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，如水、电、气的初装费和各项基金等。这些费用一般先由房地产企业收
取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对这些价外费用是否征税，以及如何征税，各税种的规定有所不同。

需要缴纳营业税

按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要纳税。《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔金代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
3.所收款项全额上缴财政。按照政策规定，即使房地产开发企业代收的费用没有利差，也要缴纳营业税。为了避免全额纳税，开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕076号）第四条关于代理业营业额规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。

需要缴纳企业所得税
   
价外费用是否需要缴纳企业所得税，主要取决于代收费用是以谁的名义收取。如果不是由房地产开发企业开票收取的，则不纳税。国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第五条规定，开发产品销售收的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定，企业将已计入销售收的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。
 

不需缴纳土地增值税
   
财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各
项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得收入计税。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
1.代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；
2.代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。据此分析，假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用，则也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位，才可以从土地增值税的应纳税收入额中扣除。

2. 房地产公司代收费用营业税收入如何确定

房地产开发企业销售商品房时，通常要代有关部门向购房者收取一些价外费用。所谓价外费用是指纳税人销售货物或提供应税劳务时向购买方收取的价款以外的各种费用、租金、补贴等。如煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。这些费用通常由房地产公司先代收，然后再转交给委托单位。那么这些代收的费用是否该征营业税，征税时征何种税以及如何征？
　　按照营业税相关规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴税。《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令540号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 
　　（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 
　　（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 
　　（三）所收款项全额上缴财政。 
　　根据营业税的相关政策规定，代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税，即只要房地产开发公司代为收取了，不论其是否计入房价内或是否开票（与企业所得税、土地增值税区别之处），原则上都要作为计税依据计入到营业额中。但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的，如符合上述三个条件的代收的政府性基金和行政事业性收费，如代收的住房专项维修基金，《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）有明确规定。其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加。作为代收的印花税、契税由于本身是税而不是代收的费用所以无需计征。

3. 房地产企业代收费用是否需缴纳营业税？

这个问题还蛮复杂的~
这涉及行政收费和税收两个问题~
首先代收费一般是行政事业性收费和相关税费（抵押登记、证照办理、契税等）~
企业代收需要征得相关行政事业部门许可~
一般需要有协议，并说明代收范围及具体金额~
另外~如果是无偿的代收代缴需要在会计科目中明列，并与协议中的内容一致~在税项申报时向税务部门通报~核查确为无偿代收代缴且无协议外收费则不需纳税~

这种费用其实可让客户交现金，不进公司户头，这样就能直接由出纳单独记本现金日记账，会计定期查账面余额和收入付出凭证就行了。这样避开了税务部门监管，而且费用使用时效率更高。

4. 房地产代理公司的各项税收如何计算

首先，根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第七条第一款“代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务。1.代购代销货物，是指受托购买货物或销售货物，按实购或实销额进行结算并收取手续费的业务。2.代办进出口，是指受托办理商品或劳务进出口的业务。3.介绍服务，是指中介人介绍双方商谈交易或其他事项的业务。4.其他代理服务，是指受托办理上列事项以外的其他事项的业务。金融经纪业、邮政部门的报刊发行业务，不按本税目征税”之规定可以明确，你公司属服务业中代理业，按5的税率计算缴纳营业税；又根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形”之规定，你公司应就代入收入的全额计算缴纳营业税。

5. 房地产开发商可以代收税费吗？

6. 房地产开发企业代收费用如何进行税务处理

对于代收费用的税务处理主要体现在营业税、企业所得税及土地增值税的相关税法规定中。
　　1、营业税
　　按照营业税相关规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴税。《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令540号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
　　（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
　　（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
　　（三）所收款项全额上缴财政。
　　根据营业税的相关政策规定，代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税，即只要房地产开发公司代为收取了，不论其是否计入房价内或是否开票（与企业所得税、土地增值税区别之处），原则上都要作为计税依据计入到营业额中。但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的，如符合上述三个条件的代收的政府性基金和行政事业性收费，如代收的住房专项维修基金，《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）有明确规定。其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加。作为代收的印花税、契税由于本身是税而不是代收的费用所以无需计征。
　　2、企业所得税
　　根据国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
　　第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
　　可见，在企业所得税上代收费用是否需要缴税，关键看开发企业是否将代收费用纳入房价内以及是否将代收费用开具了发票。如果开发企业将代收费用开具了发票或纳入了房价内，那么就需要计收入，当向有关部门缴纳时可以作为成本费用扣除，反之则不必作为收入，同时也不必计入成本费用。所以代收费用在企业所得税上即使计入收入，也仅相当于“平进平出”“全收全付”，不会影响所得税款本身，最多只是影响以收入为基数的业务招待费、广告宣传费的扣除限额而已。
　　3、土地增值税
　　根根财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
　　国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
　　（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
　　（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
　　国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）第二十八条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
　　综上，代收费用在土地增值税上政策是一贯的，从财税字[1995]48号文件规定起，到国税发[2007]132号文件，再到国税发[2009]91号文件，政策并没有什么新变化，只是又一次强调了代收费用的处理规定而已。至于计征与否就是看代收费用是否计入房价内，并且此代收费用必须是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规定是确定且明确的。
　　案例及解析
　　某市税务稽查局检查某房地产开发公司，此公司xx年营业收入30000万元，其他应付款账户4500万元，经查其他应付款账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计4500万元（其中专项维修基金800万元），对于4500万元的代收费用此公司未做任何税务处理。
　　稽查处理决定：
　　1、专项维修基金800万元，符合国税发[2004]69号文件规定，不计征营业税，其余3700万元未按税法规定申报纳税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条以及征管法及其实施细则等的规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，加收滞纳金，并处所偷税款50%以上5倍以下的罚款。本案：补缴营业税及附加3700×5.6%＝207.2（万元）。注：当地地方教育费附加比例为2%.滞纳金按日加收，以万分之五比率计算，处少缴税款50%的罚款金额计103.6万元。
　　2、因代收款项票据由委托方开具，根据国税发[2009]31号文的规定，此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。
　　3、因为代收费用单独核算未并入房价内，所以也不用缴纳土地增值税。
　　

7. 房地产的销售代理费是否能计入开发成本

房地产的销售代理费不能计入开发成本。

1、销售代理费不能计入开发成本，计入销售费用，作为房地产开发费用扣除
2、根据土地增值税暂行条例实施细则和国税函〔2010〕220号规定，房地产开发费用固定扣除，于企业实际发生的费用多寡无关。

8. 现行增值税对代销房地产开发商品收取的手续费，佣金怎样征税

委托代销商品，亦称托售商品或受托代销商品，即企业委托其他单位代为销售商品。委托代销商品收取手续费，主要有视同买断和收取手续费两种方式。根据现行税收规定，一般纳税人受托方按照两种方式取得的手续费收入都应缴纳增值税，而不是营业税。
视同买断方式
概念：由委托方和受托方签订协议，委托方按协议价收取所代销的货款，实际售价可由受托方自定，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有的销售方式。在这种销售方式下，受托方将代销商品加价出售，与委托方按协议价结算，不再另外收取手续费。
处理：委托方应在发出商品时开具增值税专用发票并确认收入，以专用发票上注明的税额确认销项税额；受托方以委托方所开具的增值税专用发票上注明的税额确认进项税额，但其销项税额应按实际售价与增值税税率的乘积计算得出，并开具相应税额的增值税专用发票。也就是说，如果受托方将代销商品加价出售，仍与委托方按原协议价结算，以商品差价作为经营报酬，则此差价构成了代销商品的手续费，对此差价要征收增值税。
案例：A企业委托B企业销售甲商品100件，按协议价200元/件结算。B企业实际售价为240元/件，不再另外收取手续费。B企业销售了全部甲商品，并向A企业开具了代销清单，赚得代销商品差价4000元。
分析：增值税暂行条例实施细则第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：将货物交付其他单位或者个人代销；销售代销货物……因此，对于视同买断方式的代销行为，在纳税处理上，受托方实际是按购销行为缴纳增值税。
收取手续费方式
概念：受托方根据所代销的商品数量向委托方收取手续费的销售方式。受托方严格按照委托方规定的价格销售商品，只收取手续费。
处理：委托方在收到受托方的代销清单当天开具增值税专用发票，以专用发票上注明的税额确认销项税额；受托方以委托方所开具的增值税专用发票上注明的税额确认进项税额。由于受托方按委托方规定的价格销售，必然导致同一业务的销项税额与进项税额相等，一般情况下，受托方缴纳的增值税额为零。同时，对受托方收取的手续费收入应作为向委托方提供的劳务报酬，按照增值税政策规定，视为返利缴纳增值税。
案例：A企业委托B企业销售商品100件，协议价200元/件，B企业按协议价格出售给顾客，A企业按售价的10%支付B企业手续费。B企业销售了全部商品，并向A企业开具了代销清单，按销售收入比例收取手续费2000元。
分析：《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》（国税发〔2004〕136号）规定，①对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额无必然联系，且商业企业向供货方提供一定劳务的收入，例如进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等，不属于平销返利，不冲减当期增值税进项税金，应按营业税的适用税目税率征收营业税。②对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，不征收营业税。
根据上述规定，由于受托方按销售比例向委托方收取的手续费是与受托销售额挂钩的，因此，对此手续费收入应冲减增值税进项税金，不征收营业税。
国税发〔2004〕136号文件同时规定，受托方商业企业向供货方收取的各种收入，一律不得开具增值税专用发票。应冲减进项税金的计算公式为：当期应冲减进项税金＝当期取得的返还资金&Pide;（1＋所购货物适用增值税税率）×所购货物适用增值税税率