影响土地价格的因素

1. 影响土地价格的因素

　　我国商品房平均销售价格在经过1993～1999年的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年和2005年进入大幅度提升状态。导致近两年商品房销售价格大幅度提升的主要因素是工程造价之外的其他因素，包括土地价格上涨、开发商利润率的大幅度同时等。鉴于全国每年商品房竣工面积均大于销售面积，需求因素并非价格上涨的决定性因素。

　　一、工程造价对住宅和非住宅 商品房屋销售价格的影响
　　从住宅与非住宅销售价格与工程造价看，工程造价在住宅销售价格中占比较高，1996～2004年期间工程造价占住宅销售价格的比重在52%～61%之间，占办公楼等非住宅销售价格的比重在41%～52%之间。

　　从工程造价对销售价格的影响看，工程造价波动对住宅销售价格的影响也大于对非住宅销售价格的影响，但工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响：

　　(1)1996～2000年期间，住宅销售价格上涨343.4元，工程造价上涨78.7元，占销售价格涨幅的22.9%，销售价格涨幅中的其余70.1%是由土地价格上涨、利润与销售费用等其他因素价格上涨拉动的。非住宅销售价格上涨268.2元，工程造价下降了117元，工程造价之外的其他因素价格上涨使非住宅商品房销售价格上涨了143.6%。

　　(2)2000～2004年期间，住宅销售价格上涨600.6元，工程造价上涨277.5元，占销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。非住宅销售价格上涨561.2元，工程造价上涨186.8元，占销售价格涨幅的比重为33.3%，其余66.7%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。

　　二、土地价格上涨对不同用途商品房销售价格的影响

　　从近年来土地交易价格指数与商品房销售价格指数的变化可以看到，不同用途的土地交易价格上涨幅度有较大差别，对商品房销售价格指数的影响也有较大差别，土地交易价格指数上涨较高的商品房销售价格指数也较高。

　　1.2001～2005年期间住宅土地交易价格指数上涨幅度最大，2005年比2001年上涨49%，销售价格指数上涨幅度也最大，2005年销售价格比2001年上涨30%。其中2005年普通住宅土地交易价格和销售价格分别比2001年上涨49%和32%，比高档住宅的土地交易价格与销售价格涨幅分别高9个百分点和5个百分点。

　　2.商业营业用房土地交易价格上涨了34%，比住宅土地交易价格上涨幅度低15个百分点；销售价格上涨了17%，比住宅销售价格涨幅低13个百分点。

　　3.其他商品用房土地交易价格上涨幅度最低，2001～2005年期间仅上涨26%，销售价格上涨幅度也最低，仅上涨14%。

　　三、供求因素并非商品房销售价格上涨的决定性因素

　　土地交易价格和建筑材料价格的上涨对商品房销售价格上涨的拉动作用属于成本推动，除土地成本和工程造价之外，包括销售费用和房地产企业利润在内的其他因素价格上涨对我国商品房销售价格上涨起到了重要拉动作用，在这些因素中消费需求是否是决定性因素？从价格理论可知，需求对价格的拉动作用取决于需求缺口，即需求超过供给的幅度。但从1996年以来当年商品房竣工面积与销售面积看，住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。从目前销售价格上涨幅度较大的地区，如北京、上海等地区商品房空置率调查看，这些地区同样存在空置面积大幅度增加、空置率提高的情况。因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素。同时，从房地产上市公司主营业务利润率看，2003年以来利润率持续上升，2006年一季度大幅度提升，我们统计的15家房地产公司利润率在2006年一季度达到了39%，比2003年提高了近10个百分点。由此可见，工程造价和需求之外的其他因素——主要是土地价格上涨和开发商利润大幅度提高，是近年来商品房价格大幅度上涨的主要因素。

　　为了抑制商品房价格的非理性上涨，最近国务院出台了六项调控措施。我们认为，增加经济适用房和廉租房供给、优化住宅供给结构等措施，对控制中长期房价上涨是十分必要的，打击土地囤积行为对抑制近期房价的非理性上涨也至关重要，但如何建立合理的土地供给制度和商品房销售价格形成机制是稳定商品房价格的关键。

　　http://finance.sina.com.cn/review/20060607/11172631977.shtml
　　(作者单位：国务院发展研究中心宏观部)

2. 影响地价的社会因素

影响土地价格的因素
影响土地价格的因素，按照因素与土地的关系和影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。
（1）一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。一般因素包括：
①行政因素，影响地价的行政因素有土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等；
②人口因素，包括人口密度、人口素质、家庭人口构成等；
③社会因素，包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等；
④经济因素，包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等；
⑤国际因素，包括国际经济状况和国际政治因素。
（2）区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区的地产价格水平有决定性的影响。区域因素包括：
①位置，包括已确定的土地等级、距城市中心、商业中心或其他人们活动集聚中心的距离及各类中心对城市其他区域的影响程度；
②交通条件，主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等；

3. 影响城市地价的主要因素

影响城市地价的最主要因素是离市中心的远近和交通的便利性．
  故选：A．

4. 影响土地价格的特殊因素包括哪些

一、商住兼容比
一般情况下，在城市的非中心繁华区域、其他规划指标相近的条件下，纯商业用地的价格低于商业兼容住宅用地的价格。
上表中所列的三宗土地成交于2013年8月19日，位于同一供需圈，距离相隔较近，案例1、2均为纯商业用地，各项规划指标相当，故其成交价格接近。案例3除用地性质为“商业服务设施用地兼容二类住宅用地”外，其余指标均与案例1、2相当，但案例3的成交价远远高于案例1、2。
按照大家的惯性思维都会认为商业用房售价高，理应商业用地价格更贵，但是为什么会出现上述现象呢？笔者归纳总结了以下几个原因：
1、在城市的非中心繁华区域，一个纯商业项目，商业氛围的培育时间长，销售周期及资金回笼周期长导致销售成本、资金成本高于住宅项目，开发商为了营造商业氛围进行的一系列营销活动也会增大销售成本，如低租金引进主力店、制定免租期、售后高价返租等。如若是一个商业兼容住宅项目，商业可以靠住宅入住后拉升人气，同时住宅项目销售周期短，有利于资金的快速回笼，降低开发商的资金压力。
2、与第1点相关的则是，在纯商业项目中开发商承受了高投资风险必然要求得到高回报，这就压缩了土地的价格空间。
3、商业项目在层高、开间、承重等方面的要求远远高于住宅项目，导致建安成本的增加，从而也压缩了土地的价格空间。
二、产权不可分割
近两年，我们在收集整理土地成交案例时，发现一些土地拍卖(挂牌)公告中写明“商业用地(产权不可分割)”，这说明该宗地及以后建成的地上建筑物如需转让或销售，只能整体转让或销售。整体销售体量大，销售单价一般会低于分割销售单价，因此有该限制条件的土地成交价会更低，通俗一点讲就是批发与零售的关系。
三、宗地形状
众所周知，宗地形状影响建设项目的布局规划，因此在土地评估的现场查勘中一定要结合宗地图确定估价对象的形状。估价对象的形状我们能通过宗地图及现场查勘确定，但是由于各种条件的限制，估价人员往往不易获得案例的宗地形状，给估价工作带来了困难。值得庆幸的是，随着政府网站的不断完善，我们现在已经能够从政府网站上查询到一些案例的宗地形状及其对成交价的影响。
宗地1、2位于统一供需圈，两者容积率、建筑密度、建筑限高等规划指标相当，且宗地1的用地性质为“商业用地(产权不可分割)”，由前述，该项限制条件对土地价格有减值影响，但就是在该限制条件下，宗地1的成交价远远高于宗地2，足以证明宗地形状对土地价格的影响。
四、土地成交时的附带条件
为什么估价规范要求我们在评估时要收集土地出让合同？因为合同里不仅记载该宗地位置、面积、规划指标、成交价格等，还记载了该宗地在成交时，土地出让方和受让方之间约定其他事项。因涉及客户信息，笔者仅对平时评估中收集到的信息进行归纳整理，不列举具体项目。如受让方低于市场价拿地，但承诺将投入不少于一定金额的资金用于修建公共服务设施并无偿交由政府。换个理解方式就是该宗土地的市场价格等于受让方拿地价加修建公共服务设施所需的资金。如果估价人员在评估时没有收集到该信息，按照市场价进行评估，那么针对这个项目就高评了，因为该宗地在涉及变现的时候，其成交价只能是正常的市场价格减去修建公共服务设施所需的资金。换言之，我们在评估该宗地的价格时也必须在正常市场价格的基础上扣除修建公共服务设施所需的成本。
总结：
综上所述，在土地评估实务中应注意以下几点：
1、在运用市场比较法时，应在现有的修正体系中加入这些特殊因素，如商住兼容比、产权是否可以分割等。
2、明确估价对象及案例的宗地形状，虽然现阶段不易获得案例的宗地形状，但是作为一名合格的土地估价师，这是我们不可推卸的责任。

5. 影响楼面地价的因素有哪些

影响土地价格的因素很多，主要受社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益、土地利用政策等因素的影响。我们可将影响土地价格的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。
1、影响地价的一般因素
一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
2、影响地价的区域因素
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征中，对土地价格产生影响的因素。在对地价的影响中，同一区域因素对不同用途土地价格影响程度不同，区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响。
3、影响地价的个别因素
个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同。
(二)主要地价影响因素的作用规律(略)
(三)不同用途土地的地价影响因素
1、商业用地
2、居住用地
3、工业用地
4、农用地

6. 影响住宅用地价格的区域因素有

1）交通便捷度

　　一般来说，交通越便利的地方，房价也就越高。交通便捷度主要就是看该住宅的购物和工作方便程度，而购物和工作方便程度可通过从住宅地到达通往市级商业服务区、区级商业服务区和工业区域的公交站点之间距离来反映。通常来说，从住宅区到达这些地方的时间越短，也就证明交通便捷度越高。

　　（2）住宅区的位置

　　这是影响房价最主要的因素，住宅区的位置对于房价的影响主要体现在住宅区距商业服务中心和城市中心的距离，此外所处土地级的不同也会使房价产生差异，住宅区所在的土地的区位也会对房价又影响。

　　（3）公用设施完备度

　　这个主要就是指小区周边的配套设施看是否完善，一般很多朋友在买房的时候也会特别注意这一方面，其主要包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、电影院、游乐场所的配置情况。

　　（4）环境质量优劣度

　　环境主要包括人文环境和自然环境。人文环境主要就是指住宅区内居民的就业结构、受教育程度、社会阶层、居住条件等；自然环境就包括绿化情况、水污染、大气污染及噪音污染，洪水及自然灾害，工程地质条件等。

　　（5）基础设施保证度

　　基础设施主要就是指在小区内的直接用于居住服务的供电、供气、供水，供暖等设施设备。而这些设施配置情况及运行情况也会直接影响到房价，如果说基础设施的保证度高的话，肯定房价也相应会高一些。

　　（6）城市规划限制

　　这里就是看城市规划对住宅区建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、消防间距，以及土地使用等提出的具体规划和限制要求。通常来说，如果一个楼盘的密度大而楼间距较小的话，通常开发商是能够赚更多的钱的，这样的话房子的价格就有可能会减小。

　　（7）其他因素

　　主要指不在以上影响因素中，但确实对住宅区土地价格产生重大影响的因素，比如说，楼盘刚好靠近湿地公园、植物园等等，这些也会成为很好的卖点。

7. 影响住宅用地价格的因素及机理

　　城市中的住宅用地类型多种多样，确定住宅用地影响因素时，要分住宅类型分别确定。在土地定级基础上，住宅区用地一般分为楼房区、平房区、混合区、高层建筑区等。根据住宅用地的特点，影响住宅用地价格的区域因素和个别因素主要有：
　　(1)住宅区的位置。主要包括距商业服务中心和城市中心的距离、所处土地级、商业服务业对各类型住宅区的影响程度、住宅区在土地级中的区位等。
　　(2)交通便捷度。主要以购物和工作方便程度两个指标衡量和反映。购物和工作方便程度可通过从住宅地到达通往市级商业服务区、区级商业服务区和工业区域的公交站点之间距离来反映。
　　(3)基础设施保证度。基础设施主要指直接用于为居住服务的供电、供气、供水，供暖等设施。保证度则是用来衡量这些设施配置情况及运行情况。在我国，许多城市特别应着重考虑供水、供电、供热的保证程度，
　　(4)公用设施完备度。主要指为住宅区服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、电影院、游乐场所的配置情况。
　　(5)环境质量优劣度。①人文环境，包括住宅区内居民的就业结构、受教育程度、社会阶层、居住条件等；②自然环境，包括绿化状况、水污染、大气污染及噪音污染，洪水及自然灾害，工程地质条件等。
　　(6)城市规划限制。主要指城市规划对住宅区建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、消防间距，以及土地使用等提出的具体规划和限制要求。
　　(7)其他因素。主要指不在以上影响因素中，但确实对住宅区土地价格产生重大影响的因素。如区域中不同类型住宅的销售状况及前景。
　　影响住宅地的个别因素还有：宗地的地形、面积、日照、采光、通风、坡度、地基承载力等。

8. 影响土地流转价格的因素有哪些

为了加大对土地的使用，优化土地资源的合理配置，我们国家这几年一直鼓励土地流转，土地流转是对土地使用权的流转，那么影响土地流转价格的因素有哪些呢？下面和小编一起来了解一下吧。
 
 

影响土地流转价格的因素有哪些
 

1、土地流转指的是土地使用权的流转，而土地使用权流转指的是拥有土地承包经营权的农民把自己的土地经营权(使用权)转让给其他的农民或者是经济组织，也就是说保留了自己的承包权，但是把使用权转让出去了。
 

2、土地流转价格和土地收益、农户家庭特征、耕种意愿、土地自然条件、土地供求关系、土地流转市场化程度、经济发展水平等诸多因素有关系。影响土地流转价格的因素主要有以下几个方面。
 
 

(1)粮价
 

粮价的高低会直接影响到当地的土地流转价格。例如：去年的玉米价格下降了，那么就会导致今年诸如东北地区等地区的土地流转价格会整体下降。
 

(2)土地流转面积
 

土地流转面积对于土地流转价格具有正向影响，所以土地流转面积越大的时候，在土地细碎化并且分散的现实情况下，需要协调的农户数量也就会越多，那么土地流转的价格就会越高。
 

(3)土地年收益
 

土地年收益对土地流转价格也是具有正向的影响。当土地年收益增加的时候，为了获得充足的土地资源，那些新型农业经营主体就会愿意接受比较高的土地流转价格。
 
 

(4)土地流转期限
 

土地流转期限的长久性是新型农业经营主体想要获得稳定收益并且进行前期投入的前提。根据种植大户们的反映，在同等的条件下，土地承包年限越长的土地，流转价格一般会要高于土地承包年限短的。
 

(5)土地位置
 

一般情况下，处于城郊和产业发展较好的地区，土地流转的价格都会比较高，但是对于经济不怎么发达的地区，土地流转的价格就会比较低。
 

(6)土地质量
 

土地一般分为三种：平原地区、山区、丘陵地区。其中平原地区的土地流转价格会比较高，因为土地的质量越高的话，那么土地里的农作物的产量也会相对比较高，所以土地流转的价格自然也会比较高。
 
 

以上是关于影响土地流转价格的因素有哪些的相关内容介绍，这些因素所作用的结果并不是绝对的，具体的土地流转价格是由流转双方协商决定的。希望以上介绍的知识对大家有所帮助。