求篇论文 题目是 关于个人住房贷款证券化问题探讨

1. 求篇论文 题目是 关于个人住房贷款证券化问题探讨

中国个人住房贷款政策及价值取向研究


引言 
  近几年来，中国房地产业作为国民经济的重要增长点，为推动经济的高速发展发挥了重要作用。同时，房地产投资过热、房价高涨等问题也在一定程度上干扰了经济秩序。国家及时推出和完善新的房产政策，例如，投资政策、需求政策和供给政策，为加强和改善宏观调控创造了有利条件。个人住房贷款政策属于需求政策的一种形式，是随着国民经济发展而变化的一种短期调控手段。通过个人房贷政策杠杆作用，能够刺激居民对房产的有效需求，启动房地产消费，同样，对政策价值取向的关注和调整，也能够使政府的宏观调控发挥更大的作用，符合更多数人的意愿。

  1、关于房产政策的经济学分析

 

  房产政策是政府公共管理政策的一部分，对房产政策进行分析是一种典型的实证研究。房产政策的经济学分析具有专业性、预测性和参谋性等特点，能够帮助政策决定者运用政策调节工具发现和解决公共政策问题，在一定程度上提高政策的有效性和决策的效率。

  (1)主要政策调节工具——利率、土地供给和税收

  ①利率

  西方经济学认为，一个国家根据既定目标，通过中央银行运用其政策工具，调节货币供给量和利率，以影响宏观经济活动的水平。在房产信贷领域，政府可以利用调节个人住房贷款利率，将政府意愿通过市场化利率的变化引导房产价格回到合理的预期。利率的变化对居民的还款行为有着直接的影响，它使购房者还款压力增大，提高了贷款成本的风险，使购房者的住房消费贷款行为更加谨慎。因此，利率的变化是政府通过调整资金价格杠杆，利用市场力量，引导房地产开发商合理定位、商业银行合理放贷、购房者形成对房产市场的合理预期，从而促进房地产业的健康发展。

  ②土地供给

  在经济学分析中，土地作为一种生产要素，其供给弹性为零，即从整个社会的角度来看，土地的供给量是固定的，但是从不同的时间段和不同地区对土地利用的差异上看，土地的供给就不是完全缺乏弹性。国家甚至是地方政府有条件通过控制土地供应量和土地开发节奏的办法实现对房产业的宏观调控。根据商品的供求规律，当房地产市场供大于求时，房产价格将会下降。从近几年中国房地产市场施工和竣工面积的增长情况来看，房地产市场总体上是供大于求的态势，只是房产业内部结构性矛盾比较突出。

  ③税收

  税收是国家财政政策调节国民经济的一种手段，对房地产行业来说，目前税收对生产领域采取的调控措施要强于消费领域。在经济扩张和房产投机过热阶段，通过调整房地产相应税种和税率，让投机交易的速度减慢，就可以遏制经济过热和投机需求。在房产消费领域，通过征收个人所得税、营业税、契税、印花税等相应税种，减少房产投机收益。我国规定2006年6月起，个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税，2006年8月起，全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。可见，在房产政策调控上，各种政策调节工具虽控制领域和手段不同，但目的和作用是一致的。

  (2)选择性控制政策工具——房地产信贷管制、优惠利率

  选择性控制是国家着眼于对特殊市场的信贷供求进行控制，对信用活动加以调节和影响的一项货币政策，其调节工具主要包括消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等。在房地产领域，消费者信用控制和不动产信用控制可以统称为房地产信贷管制，是中央银行货币政策的重要组成部分，监管部门将通过对行业的分析和监测，加强信贷政策的前瞻性和实效性，不断提高风险管理的能力。1998年，由于当时国内住房制度改革刚刚起步，居民购房意愿不强，人民银行短期内对居民住房贷款实行了优惠利率。2004年以后，中国货币政策和财政政策的主导地位发生转换，中央银行坚持稳健的货币政策，加强了对住房信贷的管制，及时调整和传达货币信贷政策意图，引导社会预期。

  (3)有效需求与投机需求

  经济学领域的有效需求是指有支付能力的需求。凯恩斯认为，有效需求是商品的总供给价格和总需求价格达到均衡时的总需求，包括消费需求和投资需求两个部分。由于个人消费的预算约束，对于住宅产品的实际有效需求是有限的，当消费需求获得满足，而投资需求因有利可图而加剧扩张时，超过一定限度就成为一种投机需求。目前，我国房地产市场的购房需求既包括有效需求，也包括投机需求。有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上，例如，购买、建造、翻建、大修自住房就属于典型的有效需求，而投机需求的目的是赚取差价，国家对房产信贷进行控制主要是压缩以投机为主的住房贷款需求。根据国内的实际情况，对大多数家庭来说，满足对住房的消费需求，只有通过贷款购房才能实现。国家对个人住房贷款政策的调整，能够在一定程度上刺激住房消费需求，将住房潜在需求转化为有效需求，通过制度安排或政策调整，尽可能扩大住房有效需求的边界。截至2005年末，国内商业银行个人住房贷款达到20258亿元，而且从市场发展趋势来看，个人住房贷款市场的有效需求还将保持稳步增长。

  2、宏观经济与住房贷款政策

  (1)宏观经济背景下中国住房贷款政策的演变

  1998年是我国取消福利分房，开展住房制度市场化改革的起步之年，此后，也是国民经济快速发展和房地产繁荣发展的一个时期。住房消费的增长与社会经济的发展密不可分，显现正相关的连带效应。

  总体来看，国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业政策时会采取相机决策，特别是如前所述，房产政策是一种短期性政策，会按照经济发展态势和政府调控意图进行变化。1995年以来，我国商业银行的个人住房贷款业务可以划分为三个阶段，一是政策启动阶段(1995—1998年)，商业银行在这一时期开始办理个人住房贷款业务，并从1998年下半年起，停止住房的实物分配，实行住房货币化，为住房金融的发展奠定了基础。二是扩张发展阶段(1999—2000年)，国家通过中央银行发布了多项鼓励政策，在优惠利率、贷款额度、贷款期限等方面尽可能地降低放贷门槛，支持个人消费信贷。三是规范调整阶段(2001～2006年)，针对个人住房贷款过程中出现的违规行为，人民银行为降低金融机构风险、规范房产金融市场秩序、抑制房产投机行为，及时收紧放贷条件，加强了对个人住房贷款的管理。

  (2)房贷政策存在的问题及评价

  住房问题是关平民生的大问题，近几年国家出台一系列的调控措施，但效果并不是非常明显。房贷政策虽已及时进行调整，但房地产市场仍然存在住房结构不合理、部分城市房价上涨过快、中低收入居民住房难以满足等问题。

  ①房贷政策的盲区——结构性矛盾

  2004年以后，人民银行多次上调金融机构贷款基准利率，但对房产的非合理需求缺乏有效控制，投机炒房快速增长，同时，中低档住宅供应比例下降，导致房地产供给结构严重不合理。此后，国家利用信贷、税收等经济手段，提高房产交易成本，抑制房产投机需求，但结构性矛盾依然存在，中低价住房和经济适用房的比例偏低。2006年，国家在行使多种经济手段的同时，吸取了前两年的教训，通过出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，弥补了房贷政策的不足，直接宏观调控住房结构，并有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费。

  ②房贷政策的松动——大量空置房

  2004年以前，在积极财政政策调控下，国内房地产市场具有典型“亮点经济”特征。“十五”期间，许多城市将房地产业列为支柱产业。同时，信贷政策也在影响和调控房地产的投资和需求，局部地区房地产投资过热，购买多套住房的投机需求增加，导致全国范围内越来越多的空置房难以消化，房贷政策出现松动迹象。2005年，国内商品房空置率达26%，大大超过国际公认的5%～10%的警戒区间。因此，从政策层面看，支持经济型住房发展、支持有效需求的房贷政策总体趋向不会改变，只是在刺激个人住房消费需求方面会有所收缩。

  ③房贷政策的风险——信用环境差

  信用环境建设是国内大部分行业，包括房地产行业持续、健康发展的一个软肋。近几年，国内部分经济发达地区的金融机构与咨询中介机构联合，建立了个人联合征信系统，为有效防范房地产信贷风险，特别是个人住房贷款风险发挥了重要作用。目前，全国范围内的征信系统还没有真正建立起来，金融机构之间的资源共享、平台合作在短时间内难以实现，所以，市场环境下的信用建设与维护还有待进一步加强。

  (3)应处理好几个关系

  个人住房政策在应对国家宏观经济政策和产业政策调整的过程中，应处理好如下几个关系。一是处理好短期调整与连续性的关系。个人住房贷款政策，包括公积金贷款政策都属于短期性政策，与其它公共政策相比，更容易发生阶段性变化。因此，在政策调整时应充分考虑到政策的可行性和关联效应，增加政策的可操作性和稳定性。二是处理好独立性与协调性的关系。房贷政策既要体现权威性，又要做好与其它宏观政策的有效衔接，避免与财政政策、货币政策、产业政策相脱节，应形成比较健全的政策体系。三是处理好结构性与实效性的关系。房贷政策能够在一定程度上对消费者行为倾向进行引导，特别是近几年国家对房地产业的宏观调控政策不断出台，很多不确定因素使消费者对住房消费难以做出决策。因此，房贷政策应把握好时机，通过政策手段引导住房结构趋向合理，解决结构性矛盾，增强政策的实际效果。四是处理好市场机制与政策调控的关系。实践证明，市场机制是一种有效的资源配置方式，能够有效地实现市场调节。同时，“市场失灵”也是单一的市场调节所无能为力的，这正是公共政策存在的客观必要。市场秩序需要依靠政策的制约和维护，政策的制定和执行也要以市场为基础，尊重市场的客观规律。“市场+政府”的混合型经济已被国内外广泛接受，政府只需区分好哪些需要政策性约束，哪些可以放手由市场来决定，如果处理不好，必会导致政策失效。

  3、新时期房贷政策的价值取向

  (1)价值取向类型与政策定位

  公共政策一经产生，就面对效率和公平两种价值取向的矛盾。效率是指政策资源配置的有效性，经济学领域把帕累托效率作为资源配置有效性的最高境界。公平是指对社会价值分配的合理性，在社会利益关系越发复杂的情况下，把握好现有的利益格局，满足不同利益主体多方面的需求，进而实现社会协调发展。公平对效率的影响，以及效率对公平的制约，贯穿着公共政策实践的全过程。

  现代政府的公共政策总是在效率与公平之间进行选择，不同的历史时期需要做出不同的选择。从理论上讲，市场主要解决效率问题，而住宅作为“准公共品”，又需要在社会的环境下，由政策机制和市场机制共同作用，这就决定了政府应遵循以效率为基础，致力于公平的复合型价值取向。

  (2)近期房贷政策的价值取向分析

  ①公平和效率的选择

  学术界认为，公平是属于价值理性的范畴，效率是属于工具理性的范畴，二者是公共政策同一时点难以兼顾的两种价值目标。市场机制的竞争性为效率的实现提供了保障，而政策的干预又使社会增添了公平。我国中央银行政策本身具有统一性和融合性，在宏观价值取向上相对容易实现公平，但政策落实不力则容易影响效率。因此，笔者认为，政府对价值取向的选择应是以公平为基础，为市场机制实现高效率运行创造条件的同时，兼顾效率和效果的发挥。当然，在不同的历史时期，不同的宏观背景下，要求政府在制定政策时对价值取向的倾斜力度有所区别。例如，在经济繁荣时期，为抑制经济膨胀而提高利率，约束过度的消费行为；在经济萧条时期，为防止经济再度萎缩而降低利率，鼓励居民消费。相应地，利率的变化会对产业政策和行业发展也带来影响。

  ②房贷政策的价值取向

  如前所述，公共政策应以公平为基础，提倡根据不同时期和不同地域的现实情况兼顾效率，具体讲，就是在横向区域间调控方面强调效率，在政策纵向管理方面强调公平。政府在宏观调控住宅金融体系上要建立完善的制度框架，使住宅产业具有一个稳定的发展基础，同时，利用各种宏观政策工具对住房贷款行为进行调节，使住宅产业的发展符合公共政策的目标。近期，根据房地产业的发展运行状况，房贷政策的价值取向应侧重公平，引导要素供给向实际有效需求转移，使资源更多地转向中低档住宅和以使用为主要需求的房地产市场建设。国家对房贷政策的倾向性会引导金融要素和相关产业转向房地产有效需求领域，使资源更合理、更公平地配置到经济领域中去。

  ③需要进一步解决的问题

  一是要增强政策的实效性。要考虑到经济调节工具在实施过程中固有的滞后性特点，提高政策的实际效果和可信度，实现资源的优化配置。二是要增强政策的针对性。要明确指向，分类指导，兼顾宏观调控政策的统一性与各地区房地产业发展的差异性，需要政策有针对性地进行调控，提高政策的执行效果。三是要增强政策的规范性，避免政策的越位和缺位。在经济体制转轨时期，应特别注意防止公共政策对市场机制的有害干扰和对市场机制缺陷弥补不足的问题。要加大政策执行的工作力度，排除干扰政策实施的主要因素，防止和避免政策执行不到位等问题。

  结论

  房产政策是政府公共管理政策的一部分，在政策分析中开展价值取向研究，有助于有效解决政策中的价值冲突，有助于政策制定全过程的调节，在一定程度上提高决策的效率。国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业政策时会采取相机决策，而住宅作为“准公共品”，需要在社会的环境下，由政策机制和市场机制共同作用。因此，政府应以公平为基础，提倡根据不同时期和不同地域的现实情况兼顾效率，并进一步解决政策的实效性、针对性和规范性等问题。



相关资料：
http://news.163.com/05/1214/10/24U4OTSF0001124T.html


仅供参考，请自借鉴

希望对您有帮助

2. 2014年9月30房贷新政策

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知
为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：

一、加大对保障性安居工程建设的金融支持

鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可
延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性
金融支持范围，提高资金使用效率。

二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求

对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确
定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限
购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并
具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

三、增强金融机构个人住房贷款投放能力

鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求

银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建
项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试
点。

人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。

中国人民银行         银监会

2014年9月29日

3. 房贷利息抵个税 会影响我们买房吗

住房贷款利息专项附加扣除是指纳税人本人或其配偶单独或共同使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元标准定额扣除。

4. "房住不炒"再次现身政府工作报告 住房难六路出击

2021年，“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中，之前两次分别在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，距今已逾四年。“房住不炒”是民间智慧对房地产政策的高度领悟和概括。
房子的问题牵涉面甚广，历年政府工作报告都会作为一项重要工作进行部署，侧重点虽然有差异，但目标只有一个，就是“让全体人民住有所居”，促进房地产市场平稳健康发展。
今年的政府工作报告侧重点是“保障好群众住房需求”，在强调“房住不炒”定位以及稳地价、稳房价、稳预期之后，直指当前住房市场最突出的问题并提出了解决思路：解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
坚持“房住不炒”定位逾四年来，房地产调控长效机制所含内容愈加丰满且接地气，金融、土地、财税、投资、立法等接连出招，房地产领域风险梯级下降。当前，“房住不炒”的氛围已成大气候。
近日，记者结合政府工作报告对房地产发展给出的最新精神，采访代表、委员、业界专家、企业等，从房贷、土地、房地产税、房企、住房租赁、住房中介等六方面为解决新市民、青年人住房难建言献策。
从限贷到“房贷集管”
炒房被“精准打击”
在房地产市场调控中，信贷手段被广泛使用且功效强大，从最开始的限贷到现在的房贷集管，“精准度”越来越高。比如今年上海出台的“121新政”就让楼市恢复常态，其中“严格执行差别化住房信贷政策”的三招对炒房极具杀伤力，包括实施好房贷集管，严控个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击房贷；加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
对于信贷手段在楼市调控中的作用，全国政协委员，毕马威中国前副主席、华南区首席合伙人龚永德在接受记者采访时表示，目前国家灵活运用多样化的调控手段，如引入信贷、税收等经济手段，可以从根本上稳定房产市场和金融体系的稳健性，利于打造各地差异化的调控政策，进一步落实市场长效发展。例如，“房贷集管”出台后，各地也相继下发了“房贷集管”的地方性细则。此政策对于不同档次的银行贷款明确了贷款集中度上限，也体现了对‘因城施策’、‘一城一策’房地产调控政策的贯彻与落实，有助于各地银行灵活执行中央房贷政策。现阶段楼市调控以行政与经济手段共存，调控力度有所升级，利于有效优化市场结构、平衡供需关系、促进行业健康长远的发展。
龚永德表示，过去对房地产调控以行政手段为主，如限购、限贷等。从商品住宅均价、成交价等各项指标来看，楼市调控立竿见影，一定程度上缓解了楼市“过热”，优化了供应结构并维持了市场的良好秩序。但同时，以行政为主的调控手段也存在一定的限制性，仅可作为短期调控手段。
目前我国的住房金融制度主要包括抵押贷款和公积金制度。去年5月份发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中明确提出，改革住房公积金制度。
龚永德认为，一直以来我国的公积金制度存在金融化程度低，无“用武之地”；而另一方面，缴纳公积金的职工却存在贷款难的问题。在单一的公积金制度上拓展居民住房融资渠道，实行公积金制度改革刻不容缓。但是否应该以住房银行模式取代公积金模式，仍然需要结合我国国情和居民购房需求，具体问题具体分析。
对房贷的严格管理，一方面“精准打击”了炒房，另一方面也有助于化解房地产风险。“我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。”3月2日，银保监会主席郭树清在国新办举行的新闻发布会上指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。
重点城市一年只卖三次地
稳房价从源头抓起
“增加土地供应”是今年政府工作报告中提出的增加保障性租赁住房和共有产权住房供给的办法之一。
“住房土地制度的变革是房地产基础性制度的组成部分，也是长效机制的重要骨架。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示，“在大城市新市民住房问题突出的现状下，未来土地的供应要与城市住房需求相匹配，需求多的城市增加土地供应。”
近期热议的重点城市土地供应“两集中”制正试图切断资金与土地的正反馈，降低地方对土地财政、土地金融的依赖，重塑市场格局。“两集中”简单来说就是：核心一线、二线城市，一年只卖3次地，集中公示，集中招拍挂出让。
“将以往零散出让的涓涓细流变成集中出让的放量供地，一些地方政府原有的‘先次后好’供地顺序的无法继续，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力。”同策研究院分析师方玉凤向记者表示，此外，在市场周期正常格局下，部分房企将转移阵地，将不集中出让土地的三线、四线城市作为投资的补充，引导各线城市房地产均衡发展。
“‘两集中’土地出让模式是‘上冰袋物理降温’，核心是资源配置问题，仍需从构建长效机制方面去完善，从市场角度去配置土地资源，在很多细节上下功夫。”北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向记者表示，要提高市场信息透明度，比如说哪块土地收储竞拍时，土地收益是多少，对周边会产生什么影响，细节透明化，算好账再去定地价，这样想拿的开发商就会想清楚，引导地价回归理性。
“在土地长效机制方面，应该明确城市土地资源的稀缺性，‘优质优价’是市场规律，因此在城市规划方面尽量考虑公共资源、产业发展、区域规划在空间上的均衡性，才能从一定程度上解决由于资源过于集中带来的‘地王’问题。”贝壳研究院高级分析师潘浩向记者表示，集中出让让土地市场从价高者得、赢者通吃变成“雨露均沾”，打破头部开发商垄断的格局，其影响不亚于招拍挂制度，但同时也建议各城市错开出让时间，合理安排节奏，避免“赶大集”式的集中抢购。
总体而言，“国家对于房地产调控的目标是进入长效机制调控阶段。20多年的商品房发展史，我们经历了从供需端调控——融资端调控——如今长效机制建立的阶段。”方玉凤向记者表示，随着土地端和金融端长效机制的建立，意味着房地产源头上的长效机制就建立了，理论上从源头上控制地价，对于未来房地产市场健康发展意义重大。
房地产税缺席报告两年
最强杠杆威力不减
对房地产市场来说，房地产税就是调控的最强杠杆。
2019年的政府工作报告，未提“房住不炒”，但将2018年提出的“稳妥推进房地产税立法”调整为“稳步推进房地产税立法”，引发了各界的热议。2020年和今年的政府工作报告未提房地产税的事情。
“税收对房地产市场有很大的影响，更好的使用税收政策工具可以更加精准、有效地调控房地产市场。”龚永德对记者表示，我国目前和房地产业相关的税种其实有很多，例如契税、个税、土地增值税、城镇土地使用税等，大家关心的房地产税也可能成为一个有力的调控工具。
去年5月份发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中提出，稳妥推进房地产税立法。
同年11月，财政部部长刘昆在《辅导读本》中撰写了《建立现代财税体制》一文，详解“十四五”时期财税改革任务。刘昆在文章中谈及进一步完善现代税收制度时提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
“我认为目前亟须对各种和房地产业相关的税收进行一个系统的梳理和研究，更有效地发挥税收工具的力量，并制定差异化的调控政策。”龚永德建议，未来房地产税的实施，应该根据房屋持有时间、家庭总共持有套数等因素进行相应调整。
目前我国征收房产税的试点是上海和重庆两地。
“三道红线”建防火墙
促进房企稳发展
虽然政府工作报告中并未对房企提出要求，但落实“保障好群众住房需求”的要求，需要房企这个重要的供给侧做出改变。房企现在需要做的一项重要工作就是满足“三道红线”的监管要求，走出健康稳健有序发展的新路子。房企稳，楼市供应就稳，解决新市民青年人住房难的问题也就有了有的放矢的基础。
从商品房30年发展史来看，“股票、债券成为融资工具后，1993年‘终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产’是首次针对房地产金融领域的调控。”贝壳研究院高级分析师潘浩向记者表示，此后历经以房拉动内需、房地产金融逐步规范、强化个贷管理、购地资金监管收紧、房地产金融审慎等几个阶段，直至目前的房地产金融调控政策都有长效机制的特征，为房企划定了可操作的空间边界。
不得不说，从诞生到年销售额突破6000亿元花了不到30年的企业少有，年销售额17万亿元的行业也少有，这都出自中国的房地产行业，但迅猛发展的背后，也滋生了一些行业乱象。比如房企持续加杠杆、高负债、高周转，债务风险日益加大，部分房企经营性现金流无法覆盖支出，解决这些潜在的行业经营风险甚至系统性风险已刻不容缓。
“2016年至今，我国对房地产行业金融政策调控力度不断加大，逐步由渠道监管转向去杠杆。”同策研究院分析师陈朦朦向记者表示，直至设置“三道红线”，对房地产企业的金融监管程度拉升至又一新高度，更强的降杠杆阶段全面开启。从调整路径来看，从土地款、商业性地产项目等资金来源受限，到更多流向房地产行业的资金开始受到监管，再到非标融资等融资乱象受到整治，央行、银保监会调整房地产银行业金融贷款比例，对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度，凸显了国家坚定房住不炒的决心。
但是，房企的合理融资并未受到限制，陈朦朦强调道，国家真正打击的是“违规金融操作”，对于利于房地产行业平稳健康发展的合理杠杆行为，并未进行过多压制。
北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向记者表示，对房企来说，随着“三道红线”和各类严厉的金融调控政策的落地，依赖过高杠杆融资发展时代将结束，整个行业将呈现头部房企集中化，小房企逐渐出场的格局。
“‘三道红线’是‘楼市防火墙’的进一步表现，短期内可避免资金流入高负债房企(一般是高周转企业)，客观上为房企投资降速，实现防风险目标。”陈朦朦向记者表示，未来，对房地产行业的调控与监管将会持续。
规范发展住房租赁市场
让刚需有房住
今年政府工作报告在强调“房住不炒”的同时，明确提出要解决好大城市住房突出问题，措施就是切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场。
全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林认为，政府工作报告提出增加住房供给、发展租赁住房的具体措施，对今年的房地产行业发展提供了方向指导。
随着去年《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台，住房租赁立法进入了程序之中，通过立法，可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位，明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色。2月20日北京市人大常委会法制办新闻发言人王爱声表示，今年拟安排立法项目五类，共54项，其中包括住房租赁条例。
中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，租赁市场目前很大的问题是部分城市的二房东租赁模式难以为继，但又因为有市场需求的推动，后续依然要大力发展租赁产业，租售并举是必然趋势。
随着经济稳定，需求平稳，过去几年房屋租赁市场的租金价格上涨明显开始放缓，部分区域甚至出现了租金下调，这对于二房东类型的租赁企业影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，面对租金平稳甚至下调情况，“二房东”赚取差价的难度加大。
张大伟介绍，长租公寓企业在北京、上海等城市的市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主交易，这种情况下，对租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。租赁市场乱象的核心是租赁企业的金融化，租付时间差出现了资金池，这是立法严禁的行为。
住房租赁市场的竞争现在也不仅仅是长租公寓企业间的竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设公寓等，都会影响租赁市场的租金价格和供需预期。
全国政协委员、房天下董事长莫天全认为，住房租赁市场的健康有序发展非常重要，尤其是租赁市场兼具保障“居者有其屋”的重要使命，发展好租赁市场意义重大。
从野蛮生长到规范执业
房产中介要做“贴心人”
房产中介是供需两方的桥梁，但更要成为购房者尤其是刚需的“贴心人”。作为房地产业的衍生行业，房地产中介行业经历了初期野蛮生长、品牌格局初步形成，以及现阶段在互联网技术和新冠疫情的影响下，加速向线上化、规范化、平台化、透明化方向发展的趋势。
经过几十年的发展，现在我国的二手房市场已经具备了相当规模。用龚永德的话来说，就是“我国房地产市场正逐步从增量市场向存量市场转变，即从以新房为主导向二手房为主导的阶段过渡。”
龚永德认为，二手房市场由于交易信息不对称、交易流程复杂等特点，对房产经纪服务的需求量更大，成为房产经纪行业成长的巨大驱动力。除此以外，房屋租赁市场由于与二手房同样有着信息不透明、不对称的特征，因此同样需要专业的房产经纪提供服务以寻得满意的房源。住房租赁市场的持续增长是推动房地产中介行业发展的另一动力。
“但需要看到的是，中介行业仍然存在水平参差不齐、管理不规范、虚假信息等突出问题。作为国家房地产调控的一部分，应该在加强信息披露和市场监管、防止市场垄断等几个方面监督和引导中介行业的健康发展。”龚永德表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，随着各地的房产政策越来越细化，以及居民购房理念从投资向宜居转变，对房产中介行业的服务能力提出了更高的要求。房产中介行业的投诉率一直较高，也说明了消费者对房产中介服务能力的不满。
严跃进说：“随着越来越多互联网技术的运用，如VR看房等已经打破了线下房产中介的固有模式，因为房产交易中的价格和看房两个重要信息进一步公开透明，所以房产中介需要依靠更为专业的服务与业务能力，提高对客户的服务黏性，进而减少交易成本。”
龚永德认为，除引导中介加强自身规范，发布真实房源外，监管部门应从制度上杜绝行业恶性竞争，严格采取登记挂牌制度、剔除价格过高或过低房源等方式，降低虚假房源的产生。对于信息发布平台来说，要加强平台治理和房源审核，建立真房源审核机制、多重验真机制等。
“建立国家级的住房市场监管机构，统一监督、管理、调控全国房地产市场，预防部分城市逐渐形成的中介机构高市场占有率的垄断格局，保障行业回归到健康有序的竞争中来。”龚永德建议。
贝壳找房董事长左晖在接受《证券日报》记者采访时表示，产业数字化不仅为行业带来了更高的效率，还能创造大量新岗位，甚至催生出“新业态”。

5. 住房贷款，贷款人有年龄限制吗？

若在招行办理个人贷款，贷款人年龄需年满18岁，且年龄加贷款年限不得超过70岁。

若需办理个人商业住房贷款，需通过当地招行网点个贷部门申请，需提供用途证明、身份证明、收入证明等证明材料，具体情况请联系个贷经理咨询。
（应答时间：2020年2月25日，最新业务变动请以招行官网公布为准）

6. 房贷可以提前还一部分吗

7. 没有住房公积金，办理房贷需要那些手续

可以用按揭贷款，即通常说的商业贷款
贷款的相关条件： 

1、购买的房屋应符合以下条件： 

1) 已取得《房屋所有权证》的私产房且设计用途为住宅； 

2) 房屋产权明晰，无抵押，无限制转移； 

2、贷款期限的确定以下 2 项取最低： 

1) 贷款期限 + 借款人年龄≤ 60（男）≤ 55（女）； 

2) 贷款期限 + 房龄≤ 30 ；

3）房龄≤30年    房龄 = 贷款办理年限－房屋竣工年限＋ 1 


贷款金额的确定： 

1) 贷款金额≤房屋抵押价值*70％；

2) 贷款人名下第二套住房贷款需首付5成，且利率上浮10%；


借款人、共同还款人、担保人符合以下条件：

1)    借款人应为非农业户口，如借款人持外地非农业户口，需提供一名担保人（要求有本市六区非农业户口，工作地点在天津，担保人的收入要高于借款人，所需资料同借款人）及其身份证、户口簿、手章、有效期内暂住证、个人收入证明；  

2)    具有合法、稳定的经济收入、 无不良资信，具有完全民事行为能力的在职员工； 

3)    具有按期偿还贷款的能力：借款人月还款不能超过个人收入的 50 ％（个人收入为月还款的2倍以上）； 

4)    借款人如是已婚共同还款人必须为配偶 , 如是未婚或离异时共同还款人必须为父母，共同还款人需提供收入证明或领取退休金的存折及退休证。

5)    担保人最佳条件：a. 本市非农业户口（仅限市内六区）；  b. 年龄限制与借款人相符（最高年龄限制减去担保人年龄不能超过贷款年限）；  c. 月平均收入高于或等于借款人月收入，且月收入相对较稳定（必须保证收入的真实性）；  d. 行业限制：事业单位、国家公务员、教师、医生、银行证券保险业人员、电力及电信业正式员工或大型企业正式职工（注册资金在1000万元以上银行归为大型企业）、或公司法人（小型企业）；E、担保人可以是借款人的其他亲属及朋友、同事等。 H、符合担保公司规定的其他条件等。

8. 要用住房公积金到房贷需要什么条件，如何办理

员工申请公积金贷款的条件如下：
1.只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。

2.参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。

3.配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种"住房保障型"的金融支持。

4.贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金贷款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则。

5.公积金贷款期限最长不超过30年。办理组合贷款的，公积金贷款和商业性住房贷款的贷款期限必须一致。

步骤：
1、进行交易房屋评估、确定贷款金额、期限和还款方式 、进行交易房屋评估、确定贷款金额、双方拟交易房屋(抵押物)的价值由住房公积金管理中心指定的房地产评估机构评估， 交易双方应积极予以配合。中心根据评估机构出具的预评估报告、双方交易价格及借款人的还款能力，对职工拟申请的贷款金额及期限进行预审，并向职工出具《住房公积金二手房贷款贷款金额及期限预审确认表》 。
2、贷款需求备案 、准备申请二手房贷款的职工应提交《借款人(配偶)工资收入及住房公积金缴存证明》(一式三份)和交易前的《房屋所有权证》的原件及复印件，由业务人员审核确认该职工住房公积金缴存情况是否正常，该职 工(配偶)工资收入证明是否真实、规范。
3、选择贷款担保方式，二手房住房公积金贷款担保方式有阶段性保证加抵押、抵押两种，借款人可以根据自身实际情况自主选择。选择阶段性保证加抵押方式办理二手房贷款的，在借款人所购住房办理完抵押登记手续且房屋他项 权证交受托银行收妥之前，由借款人选定的担保公司为借款人承担阶段性连带责任保证。选择抵押方式办 理二手房贷款的，借款人所购住房应在贷款放款前办理完抵押登记手续，房屋他项权证交由受托银行保管。
4、签订房屋转让合同、办理自筹资金交付、买卖双方办理房屋交易手续、领取房屋评估报告 、签订房屋转让合同、办理自筹资金交付、买卖双方办理房屋交易手续、自筹资金交付的方式交易双方，既可在担保公司(受托银行)见证下交付，也可选择由受托银行监管支付。
5、填写《住房公积金贷款申请表》 并按要求提交全部贷款申请资料(包括房屋评估报告 、填写《住房公积金贷款申请表》 并按要求提交全部贷款申请资料 包括房屋评估报告 ，并按要求提交全部贷款申请资料 包括房屋评估报告) ，选择阶段性保证加抵押方式办理二手房贷款的，可由担保公司代借款人向中心提交贷款申请资料;选择 抵押方式办理二手房贷款的，由借款人本人提交贷款申请资料。
6、银行放款随着银行贷款利息的逐渐提高以及首套房贷的利率优惠取消，购房采用商业贷款利息成本相比住房公 积金贷款越来越高。如果具备住房公积金贷款条件的购房者，采用公积金贷款是最划算的办法。
7、审核、审批 、审核
8、签订借款合同等手续